حيث تتفق المؤجر والمستأجر على أن مدة الإيجار هي تسع سنوات وقُسمت المدة إلى ثلاث أقسام كل منها بثلاث سنوات، بحيث يجوز لأي من المتعاقدين أن يطلب إنهاء الإيجار قبل انتهاء أي مدة بشرط إخطار الطرف الآخر بوقت كاف، ففي هذه الحالة يكون الإيجار محدد المدة بتسع سنوات، وانتهاء أي مدة دون إخطار الطرف الآخر بالرغبة في الإنهاء، فإن العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يُعد مستمرًا لمدة واحدة وهي مدة التسع سنوات، والتنبيه بالإخلاء الذي يجوز لأي من المتعاقدين أو لأحدهما أن يقوم به، يعتبر شرطًا فاسخًا ويكون انقضاء الإيجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.

14. التنبيه بالإخلاء في عقد الإيجار غير محدد المدة

إذا كان عقد الإيجار مؤقت المدة وأن المدة ركن فيه، لذلك يجب أن يتفق المتعاقدان على مدة الإيجار في العقد، وقد نصت المادة 563 مدني على أنه: "إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويعد عقد الإيجار معقودًا دون اتفاق على مدة إذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة أصلًا".

 15. التمييز بين الإيجار المحدد وغير المحدد المدة

ففي هذه الحالة يعتبران أنهما قد أحالا إلى المدة التي يُعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها، ويكون الإيجار معقودًا لمدة غير معينة إذا اتفق الطرفان على مدة دون أن يُعينا ضابطًا يحدد نهايتها، كما هو الحال عندما يذكر المتعاقدان عبارات مثل: "نهاية مدة الإيجار أنه معلق على مشيئة المستأجر، أو مشاهرة، أو ما دام المستأجر يدفع الأجرة، أو إلى المدة التي يريدها المستأجر، أو المؤجر، أو الذي يدوم بدوام العين المؤجرة"، في هذه الحالات السابقة جميعها لا يُعتبر العقد محدد المدة.

16. الرأي الفقهي حول تحديد المدة بالموت

إلا أنه قد ذهب رأي فقهي إلى أن الموت يعتبر ضابطًا ثابتًا وتُعتبر المدة المحددة به أو بحياة المستأجر، أو المؤجر – معينة، وهذا الإيجار لا يُعد مؤبدًا بشرط ألا تتجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقي من عُلق العقد على حياته وزادت عن ستين سنة، فإذا كان بحياة المستأجر فإنه بوفاة المستأجر ينتهي الإيجار ولا ينتقل إلى ورثته.

17. امتداد عقد الإيجار غير محدد المدة طبقًا للمشرع المصري

الجدير بالذكر أن المشرع المصري لم يقصد عند تعيين المدة في عقد الإيجار غير محدد المدة بالمدة التي تُدفع عنها الأجرة فقط، بل اعتبر هذه المدة قابلة للامتداد لمدة أخرى مساوية لها إذا لم يُبد أحد من العاقدين ما يدل على عدم رغبته في هذا الامتداد بعد وقت معين.

18. نص المادة 563 مدني بشأن مدة الإيجار والتـنبيه بالإخلاء

وقد جاءت المادة 563 مدني نظمت ذلك إذ أنه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء.

19. ضوابط التنبيه بالإخلاء في أنواع الأماكن المختلفة

ففي إيجار المنازل، والحوانيت، والمكاتب، والمتاجر، والمصانع، والمخازن، وما إلى ذلك... إلخ، إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهاء مدة الإيجار بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

20. التمييز في التنبيه في المساكن وغيرها من الأماكن

أما في المساكن أو أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

21. شكل التنبيه بالإخلاء بين النص القانوني والعرف

لا يشترط القانون في التنبيه شكل خاص، ولكن جرى العرف على التنبيه بموجب إنذار على يد محضر، أو خطاب موصى بعلم الوصول، أو خطاب مسجل، أو شفاهة أمام شهود، ومن يدعي حصول التنبيه عليه أن يثبت ذلك.

22. الاتفاق على شكل خاص للتنبيه بالإخلاء

وقد يتفق الطرفان بعقد الإيجار على شكل خاص للتنبيه، هنا في هذه الحالة يجب أن يكون التنبيه وفقًا لما اتفقا عليه الطرفين.

23. التزامات المؤجر والمستأجر في عقد الإيجار

إلتزامات كلا من العاقدين سببًا في التزامات: إن محل التزامات المؤجر هو أن يُمكن المستأجر من الانتفاع من العين المؤجرة، ومحل التزام المستأجر هو دفع الأجرة المتفق عليها، والحفاظ على سلامة العين المؤجرة.

بمعني أن إلتزامات كلاً من العاقدين سببا في إلتزامات الاخر, وإنه يوجد بين التزامات الطرفين #إرتباطاً وثيقاً، بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للاخر أن يجبره على تنفيذ إلتزامه او يطلب #الفسخ ليتحلل منه . 

24. أثر فسخ المستأجر لعقد الإيجار قبل انقضاء المدة

أثر فسخ المستأجر الإجارة قبل انقضاء المدة وقد أوفى المؤجر بإلتزاماته، حيث لا يجوز للمستأجر أن يتحلل من التزامه، إلا أنه يطالب بفسخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه، في هذه الحالة إذا أنهى المستأجر بإرادته المنفردة عقد الإيجار دون موافقة المالك، حق للأخير طلب التعويض عند إنهاء العقد قبل انتهاء مدته.

25. حق المؤجر في التعويض عند الفسخ المنفرد من المستأجر

وغالبًا يُقدّر القاضي التعويض بالأجرة المستحقة على المستأجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه.

26. حالات استثنائية تجيز للمستأجر فسخ عقد الإيجار

الجدير بالذكر أن هناك حالات يجيز فيها القانون للمستأجر أن يطالب بفسخ عقد الإيجار، مثل ذلك نظرية الظروف الطارئة أو العذر الطارئ.

27. الالتزامات المتبادلة وحق التعويض في عقد الإيجار

من هنا يتأكد لنا أن الالتزامات المتبادلة في عقد الإيجار متعددة في العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتوجب الفسخ مع التعويض، أو التعويض عن الفسخ بدون مبرر.

28. الفسخ بإرادة المستأجر وتأثيره القانوني

الفسخ بإرادة المستأجر المنفردة يُعد خروجًا عن مضمون العقد إذا لم يكن مبررًا قانونيًا، إذ أن الأصل في العقود هو لزومها وعدم جواز الرجوع فيها بإرادة منفردة ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك.

29. موقف القضاء من فسخ عقد الإيجار من طرف المستأجر

غالبًا ما يتجه القضاء إلى عدم اعتبار الفسخ بإرادة المستأجر سببًا مشروعًا لإنهاء العلاقة الإيجارية، ويقرر التعويض لصالح المؤجر، لا سيما إن ثبت أن الأخير أوفى بالتزاماته القانونية والتعاقدية دون تقصير.

30. المسؤولية العقدية للمستأجر عند الإنهاء غير المبرر

عند إنهاء المستأجر لعقد الإيجار قبل الأجل المتفق عليه، فإنه يظل ملتزمًا بالمسؤولية العقدية، ولا يعفى من سداد الأجرة المستحقة إلا إذا ثبت أن المؤجر قد أجر العين لآخر أو أن العين أصبحت غير صالحة للانتفاع.

31. نظرية الظروف الطارئة كأحد أسباب الفسخ المشروع

من الأسباب التي يقرها الفقه والقانون لفسخ العقد، نظرية الظروف الطارئة، وهي الحالة التي يصبح فيها تنفيذ الالتزام مرهقًا لا مستحيلاً، كأن تطرأ زيادة استثنائية على أسعار الإيجار أو تتغير الظروف الاقتصادية بشكل جذري، فيجوز حينها طلب الفسخ أو تعديل التزامات العقد قضائيًا.

32. العذر الطارئ والفسخ القضائي لعقد الإيجار

العذر الطارئ هو سبب آخر يمكن أن يتمسك به المستأجر لفسخ عقد الإيجار، مثل إصابة المستأجر بمرض يمنعه من الإقامة أو العمل في العين المؤجرة، أو الانتقال الجبري لعمل في محافظة أخرى. في هذه الحالة، يكون للمحكمة السلطة التقديرية في قبول الفسخ دون تعويض.

33. الفرق بين الفسخ القانوني والفسخ العقدي في الإيجار

الفسخ القانوني يتم بناءً على أسباب مشروعة مقررة قانونًا، بينما الفسخ العقدي قد يُبنى على شروط خاصة منصوص عليها في العقد، وفي كلتا الحالتين يجب احترام القواعد العامة التي تنظم العقود من حيث حسن النية، والإخطار المسبق، وعدم الإضرار بالآخر.

34. التعويض عن الفسخ في عقود الإيجار التجارية

في عقود الإيجار التجارية، قد يكون التعويض عن الفسخ أكثر تعقيدًا، حيث لا يقتصر على الأجرة فقط بل قد يمتد ليشمل الخسائر التجارية التي لحقت بالمؤجر نتيجة الفسخ المفاجئ أو غير المبرر، مثل فقدان عملاء أو إغلاق النشاط لفترة مؤقتة.

35. التوصيات القانونية عند الرغبة في فسخ عقد الإيجار

ينبغي على المستأجر الذي يرغب في إنهاء عقد الإيجار قبل المدة أن:

·         يراجع بنود العقد للتأكد من وجود شرط يجيز الفسخ.

·         يوجه إخطارًا رسميًا إلى المؤجر بالرغبة في الإنهاء.

·         يتفاوض على إنهاء ودي لتفادي النزاع القضائي.

·         يحتفظ بما يثبت عذر الفسخ إن وُجد، سواء مرضي أو مهني أو اقتصادي.