هل تبرأ ذمة المستأجر بعد بيع العقار؟ انتقال صفة المؤجر للمالك الجديد وأثر إعلان حوالة الحق قانونًا
مذكرة الدفاع كاملة وفقاً لأحكام محكمة النقض المصرية لكل دفع، بصياغة قضائية محكمة وجاهزة للتقديم أمام محكمة الموضوع، ومُهيأة في الوقت ذاته للدفاع عن المالك الجديد.
شرح قانوني دقيق لانتقال صفة المؤجر إلى المالك الجديد بقوة القانون وفقًا لأحكام القضاء، توضيح الأثر القانوني لإعلان حوالة الحق على علاقة المؤجر والمستأجر، بيان عدم براءة ذمة المستأجر في حال الوفاء للمؤجر الأصلي بعد إعلان الحوالة، تحليل عملي لأهم الدفوع القانونية في منازعات الإيجار بعد انتقال الملكية، دليل قانوني مهم للمحامين والمتقاضين لفهم حقوق والتزامات أطراف عقد الإيجار.
متى تنتقل صفة المؤجر إلى المالك الجديد؟ ولماذا لا تبرأ ذمة المستأجر بالوفاء للمؤجر الأصلي بعد إعلان حوالة الحق
يتناول هذا المقال شرحًا قانونيًا متعمقًا لمسألة انتقال صفة المؤجر إلى المالك الجديد بقوة القانون عند انتقال ملكية العين المؤجرة، مع بيان الأساس التشريعي والقضائي الحاكم لهذه القاعدة المستقرة. ويوضح المقال الأثر القانوني لإعلان حوالة الحق للمستأجر، وحدود التزامه بالوفاء بالأجرة، ومتى يكون الوفاء صحيحًا ومبرئًا للذمة، ومتى لا ينتج أثره القانوني. كما يبرز المقال أن ذمة المستأجر لا تبرأ بالوفاء للمؤجر الأصلي بعد إعلان الحوالة إعلانًا قانونيًا صحيحًا، ويشرح الحكمة من ذلك حمايةً لحقوق المالك الجديد واستقرار المعاملات. ويعرض التحليل أهم التطبيقات العملية والنزاعات القضائية المرتبطة ببيع العقار المؤجر، وأثر ذلك على العلاقة الإيجارية دون حاجة إلى تحرير عقد جديد. كذلك يتناول المقال أبرز دفوع المستأجر والردود القانونية عليها في ضوء أحكام محكمة النقض. ويُعد هذا المحتوى مرجعًا قانونيًا مهمًا للمحامين، والمالكين الجدد، والمستأجرين، وكل من يهمه فهم آثار حوالة الحق وانتقال صفة المؤجر وفقًا للقانون المصري وأحدث الاتجاهات القضائية.
مذكرة بدفاع
السيد / ………………… (مالك العين المؤجرة – المحال إليه الحق)
الوقائع
استأجر المدعى عليه العين محل التداعي بموجب عقد إيجار صحيح، ثم قام المؤجر الأصلي ببيع العين المؤجرة للمدعي، وانتقلت إليه ملكيتها بكافة حقوقها.
وعقب انتقال الملكية، قام المدعي بإعلان المستأجر بحوالة الحق إعلانًا قانونيًا صحيحًا، تضمن انتقال صفة المؤجر إلى المالك الجديد، ووجوب سداد الأجرة له، وعدم الاعتداد بأي سداد يتم للمؤجر الأصلي من تاريخ الإعلان.
ورغم ذلك، تمسك المستأجر بإنذار عرض أجرة زعم فيه أنه قام بعرض أجرة مدفوعة مقدمًا للمؤجر الأصلي، تشمل مددًا لاحقة على تاريخ إعلان حوالة الحق، بالمخالفة للقانون والعقد.
الدفوع وأوجه الدفاع
الدفع الأول: انتقال صفة المؤجر إلى المالك الجديد بقوة القانون
من المقرر قانونًا أن بيع العين المؤجرة لا ينهي عقد الإيجار، وإنما يحل المالك الجديد محل المؤجر الأصلي في جميع الحقوق والالتزامات.
وقد قضت محكمة النقض صراحة بأن:
"بيع العين المؤجرة لا يترتب عليه انقضاء عقد الإيجار، وإنما يحل المشتري محل المؤجر في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد."(الطعن رقم 1242 لسنة 49 قضائية – جلسة 28/12/1983)(الطعن رقم 216 لسنة 52 قضائية – جلسة 13/2/1986)
ومن ثم يصبح المدعي هو المؤجر القانوني وحده اعتبارًا من تاريخ انتقال الملكية وإعلان المستأجر بحوالة الحق.
الدفع الثاني: عدم براءة ذمة المستأجر بالوفاء للمؤجر الأصلي بعد إعلان حوالة الحق
تنص المادة 305 من القانون المدني على أنه لا يكون الوفاء للمحيل مبرئًا لذمة المدين بعد إعلانه بالحوالة.
وقد استقر قضاء محكمة النقض على أن:
"لا تبرأ ذمة المدين بالوفاء للمحيل بعد إعلانه بالحوالة، ويقع الوفاء في هذه الحالة غير مبرئ للذمة."(الطعن رقم 1533 لسنة 50 قضائية – جلسة 26/1/1984)(الطعن رقم 342 لسنة 56 قضائية – جلسة 27/11/1989)
وبالتالي فإن أي أجرة تُدفع أو تُعرض على المؤجر الأصلي بعد إعلان المستأجر بحوالة الحق لا يُعتد بها قانونًا في مواجهة المالك الجديد.
الدفع الثالث: بطلان إنذار عرض الأجرة لتوجيهه إلى غير ذي صفة
إنذار عرض الأجرة لا ينتج أثره إلا إذا وُجه إلى الدائن الحقيقي.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
"يشترط لصحة عرض الأجرة أن يتم توجيهه إلى الدائن الحقيقي، وإلا كان العرض باطلًا ولا ينتج أثره."(الطعن رقم 746 لسنة 48 قضائية – جلسة 12/4/1982)(الطعن رقم 1034 لسنة 55 قضائية – جلسة 23/6/1988)
وحيث إن المؤجر الأصلي قد خرج من العلاقة الإيجارية من تاريخ إعلان حوالة الحق، فإن إنذار العرض الموجه إليه يكون باطلًا وعديم الأثر.
الدفع الرابع: مخالفة إنذار العرض لشروط عقد الإيجار (الأجرة الشهرية)
الثابت بالبند الأول من عقد الإيجار أن الأجرة مستحقة السداد شهريًا، ولم يتضمن العقد أي نص يجيز سدادها مقدمًا عن عدة أشهر.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
"الأجرة لا تعتبر مدفوعة إلا إذا تم الوفاء بها في ميعاد استحقاقها المتفق عليه، ولا يبرئ دفعها قبل ذلك ذمة المستأجر إلا بقبول صريح من المؤجر."(الطعن رقم 1152 لسنة 46 قضائية – جلسة 14/12/1980)(الطعن رقم 869 لسنة 51 قضائية – جلسة 29/12/1984)
ومن ثم فإن دفع الأجرة مقدمًا بالمخالفة لشروط العقد، ودون قبول المالك الجديد، لا يبرئ ذمة المستأجر.
الدفع الخامس: عدم تمام الوفاء لعدم اقتران العرض بقبول صحيح
من المقرر قانونًا أن العرض الحقيقي لا ينتج أثره إلا إذا قبله الدائن أو تم الإيداع باسمه إيداعًا صحيحًا.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
"العرض الحقيقي لا ينتج أثره إلا إذا قبله الدائن أو أودع المبلغ إيداعًا صحيحًا باسمه، وإلا اعتبر العرض كأن لم يكن."(الطعن رقم 532 لسنة 54 قضائية – جلسة 16/3/1989)
وحيث إن المؤجر الأصلي لم يقبل العرض، ولم يعد دائنًا بالأجرة، ولم يتم الإيداع لصالح المالك الجديد، فإن الوفاء غير متحقق قانونًا.
الدفع السادس: بقاء الأجرة المستحقة بعد إعلان حوالة الحق دينًا قائمًا في ذمة المستأجر
استقر قضاء محكمة النقض على قاعدة جامعة مفادها:
"الأجرة المستحقة عن المدة التالية لإعلان المستأجر بحوالة الحق تظل دينًا قائمًا في ذمته للمحال إليه، ولا يبرأ منها إلا بالوفاء لهذا الأخير وفاءً مطابقًا لشروط العقد."(الطعن رقم 2104 لسنة 58 قضائية – جلسة 15/1/1993)
وبالتالي فإن الأجرة المطالب بها تظل واجبة الأداء للمالك الجديد.
الطلبات
لذلك يلتمس المدعي من عدالة المحكمة ما يلي:
عدم الاعتداد بإنذار عرض الأجرة المقدم من المدعى عليه.
اعتبار المستأجر متخلفًا عن سداد الأجرة المستحقة عن المدة اللاحقة لإعلان حوالة الحق.
إلزام المدعى عليه بسداد الأجرة المتأخرة للمدعي.
إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام