الأسباب القانونية لانتهاء عقد الإيجار في مصر وفقًا للقانون المدني وقوانين الإيجارات القديمة والجديدة

تعرف على الأسباب القانونية لانتهاء عقد الإيجار في مصر وفقًا لأربعة قوانين رئيسية تشمل القانون المدني والقوانين الاستثنائية وقانون الإيجار الجديد رقم 4 لسنة 1996. إليك 39 سببًا مفصلًا لإنهاء عقود الإيجار السكنية وغير السكنية، وفق أحدث التعديلات والأحكام القضائية المصرية.

انتهاء وفسخ عقد الإيجار في مصر وفق القانون المدني وقوانين الإيجارات القديمة والجديدة رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و4 لسنة 1996

 الأسباب القانونية لانتهاء عقد الإيجار في مصر

39 سببًا لانتهاء أي عقد إيجار وفقًا لأربعة قوانين مصرية

تختلف أسباب انتهاء عقود الإيجار في القانون المصري بحسب نوع العلاقة الإيجارية، سواء كانت سكنية أو غير سكنية، وخضوعها لأحد القوانين التالية:

1. القانون المدني رقم 131 لسنة 1948

2. القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

3. القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن

4. القانون رقم 4 لسنة 1996 المعروف بقانون الإيجار الجديد

وفيما يلي تفصيل (39 سببًا) لانتهاء أو فسخ عقد الإيجار في مصر:

أسباب انتهاء عقد الإيجار في القانون المدني المصري

ينتهي عقد الإيجار وفقًا للقواعد العامة للعقود في القانون المدني إما عن طريق الفسخ أو الإبطال أو بانتهاء مدته، وذلك طبقًا للمواد (436 – 855 مدني).

1. حالات إنهاء الإيجار وفقًا للقواعد العامة

1. إبطال العقد أو فسخه

2. اتفاق العاقدين على إنهاء العقد

3. تحقق الشرط الفاسخ الصريح

4. اتحاد الذمة بين المؤجر والمستأجر

5. فسخ العقد لعدم وفاء أحد المتعاقدين بالتزاماته

6. هلاك العين المؤجرة كليًا أو جزئيًا

7. إبطال أو فسخ سند ملكية المؤجر

8. الأسباب الخاصة المنصوص عليها في أحكام الإيجار المدني

 2. انتهاء عقد الإيجار بانتهاء المدة (المادة 598 مدني)

نصت المادة 598 من القانون المدني على أن:

«ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء».

 3. حالات الإيجار غير محدد المدة (المادة 563 مدني)

12. إذا عقد الإيجار دون تحديد مدة أو لمدة غير معينة، اعتُبر الإيجار منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهي بانقضائها بناءً على طلب أحد الطرفين.

أسباب انتهاء الإيجار وفقًا لقوانين الإيجارات الاستثنائية

(القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981)

الحالات القانونية الأساسية للإخلاء:

1. تهدم العقار الآيل للسقوط كليًا أو جزئيًا.

2. عدم وفاء المستأجر بالأجرة خلال 15 يومًا من تاريخ إنذاره بالوفاء.

3. تكرار تأخر المستأجر أو امتناعه عن دفع الأجرة دون مبرر.

4. التنازل عن العين أو تأجيرها من الباطن دون إذن كتابي من المالك.

5. ترك العين بقصد الاستغناء عنها نهائيًا.

6. استعمال العين بطريقة مقلقة للراحة بحكم قضائي نهائي.

7. استعمال العين بطريقة ضارة بسلامة المبنى بحكم نهائي.

8. استعمال العين بطريقة ضارة بالصحة العامة بحكم نهائي.

9. استعمال العين في أغراض منافية للآداب العامة بحكم نهائي.

حالات أخرى للإخلاء وفقًا لنفس القوانين:

10. تغيير النشاط المتفق عليه بالعقد.

11. وفاة المستأجر دون امتداد العقد للزوجة أو الأبناء غير المقيمين معه قبل الوفاة بسنة على الأقل.

12. الحكم على المستأجر بجريمة تمس الشرف أو الأمانة.

13. تقديم مستندات مزورة في نزاع قضائي مع المالك.

14. استخدام العين في غير الغرض المؤجرة من أجله.

15. نشوب حريق بالعين المؤجرة أدى لتلفيات جسيمة.

16. تربية مواشي أو طيور أو أغنام داخل العين المؤجرة.

17. بناء المستأجر لعقار مكون من ثلاث وحدات سكنية جاهزة للسكن.

18. تسليم العين في حالة لا تصلح للانتفاع بها.

19. تعرض العين لخطر جسيم على صحة المستأجر أو من معه.

20. أية حالة نص عليها القانون يترتب عليها الإخلال بشرط العقد أو الإضرار بالمؤجر.

 انتهاء عقد الإيجار في ظل القانون رقم 4 لسنة 1996

(قانون الإيجار الجديد – تحرير العلاقة الإيجارية)

أعاد هذا القانون العلاقة الإيجارية إلى أصلها وهو القانون المدني، وألغى سريان التشريعات الاستثنائية على العقود المبرمة بعد 30 يناير 1996.

وبالتالي فإن أسباب انتهاء عقد الإيجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 هي ذاتها الأسباب المنصوص عليها في القانون المدني، مثل انتهاء المدة، أو الفسخ، أو الهلاك، أو اتفاق الطرفين على الإنهاء.

 كما أن مخالفة أحكام القوانين الاستثنائية في العقود القديمة تُعد باطلة بطلانًا مطلقًا لتعلقها بالنظام العام.

انتهاء العلاقة الإيجارية للأماكن غير السكنية

 1. إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية

1. المادة 563: عقد الإيجار غير محدد المدة.

2. المادة 564: تسليم العين المؤجرة.

3. المادة 565: حق المستأجر في الفسخ أو تقليل الأجرة.

4. المادة 598: انتهاء الإيجار بانتهاء المدة دون تنبيه.

 2. الأماكن التجارية والصناعية والمهنية

إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر، ويستمر لصالح ورثته الذين يباشرون نفس النشاط في ذات المكان طبقًا للعقد، بشرط أن يكونوا من أقارب الدرجة الأولى.

يتضح من العرض السابق أن انتهاء عقد الإيجار في مصر يتوقف على القانون الحاكم للعلاقة الإيجارية ونوع العين المؤجرة (سكنية أو غير سكنية)، وأن القواعد العامة في القانون المدني تظل هي المرجع الأساسي ما لم يوجد نص استثنائي خاص.

 #عقد_الإيجار #فسخ_عقد_الإيجار #انتهاء_عقد_الإيجار #القانون_المدني #قانون_الإيجارات_القديم #قانون_الإيجار_الجديد #القانون_49_لسنة_1977 #القانون_136_لسنة_1981 #القانون_4_لسنة_1996 #القوانين_المصرية #العلاقة_الإيجارية #إخلاء_المستأجر #حقوق_المؤجر #حقوق_المستأجر #الإيجار_في_مصر #محكمة_النقض #أسباب_انتهاء_الإيجار #LeaseTermination #RentalContract #EgyptianCivilLaw #OldRentLaw #NewRentLaw #Law49of1977 #Law136of1981 #Law4of1996 #EvictionInEgypt #TenantRights #LandlordRights #RentalLawsEgypt #LeaseAgreement #CivilCodeEgypt #RentalDisputes