تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء

محكمة النقض المصرية – الطعن رقم ٢٠٩٣ لسنة ٧٣ القضائية

Advertisements

تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء

محكمة النقض المصرية  – في التقرير التالي تلقى «الناس والقانون» الضوء على «شرط تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء»، حيث ان تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء. بطلانه أو خلو الدعوى منه. أثره. عدم قبولها. عدم بيان الأجرة المطالب بها فى التكليف أو المطالبة بأجرة تجاوز ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر. أثره. بطلان التكليف. جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه. .. بقلم «أشرف فؤاد» المحامي.

تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء

شرط التكليف بالوفاء بالأجرة كشرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء والطرد

حكم

بإسم الشعب

محكمة النقض المصرية

الطعن رقم 2093 لسنة 73 القضائية

الطعن رقم ٢٠٩٣ لسنة ٧٣ القضائية

جلسة 27 من أبريل سنة 2005

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ سيد قايد، عبد الله فهيم، عبد الغفار المنوفى نواب رئيس المحكمة وربيع محمد عمر.

الموجز

(1) إيجار “أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء”. بطلان “بطلان الإجراءات”. دعوى “شروط قبول الدعوى”.

Advertisements

تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء. بطلانه أو خلو الدعوى منه. أثره. عدم قبولها. عدم بيان الأجرة المطالب بها فى التكليف أو المطالبة بأجرة تجاوز ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر. أثره. بطلان التكليف. جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه.

(2) إيجار “إيجار الأماكن: الأجرة فى ظل تشريعات إيجارات الأماكن: ملحقات الأجرة: الضرائب العقارية والرسوم”.

ملحقات الأجرة القانونية كالضرائب العقارية والرسوم. عدم احتسابها ضمن الأجرة القانونية الواجب مضاعفتها وزيادتها وفقاً لأحكام المادة 3ق 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية.

Advertisements

(3) إيجار “إيجار الأماكن: الأجرة فى ظل تشريعات إيجار الأماكن: ملحقات الأجرة: الضرائب العقارية والرسوم” “أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء”. حكم “عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون”.

تمسك الطاعن ببطلان التكليف بالوفاء الموجه إليه من المطعون ضدها لمطالبتها بقيمة الضريبة العقارية محل النزاع بعد مضاعفتها وزيادتها بالقانون رقم 6 لسنة 1997. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف الباطل. خطأ. علة ذلك.

القاعدة

إذا خلت الدعوى من تكليف المستأجر بالوفاء أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها

1- المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسى لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ، ويشترط أن يبين فى التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة المطالب بها وما فى حكمها وألا تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمة المستأجر شريطة ألا يكون متنازعا فيها جدياً، وكان بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام فيجوز للمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به.

وأنه بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنى على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى.

نص فى المادتين الثالثة والخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997

2- مفاد النص فى المادتين الثالثة والخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997 – بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذى نشر بالجريدة الرسمية بتاريخ 26/ 3/ 1997 – والنص فى المواد 12،13 و15 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه، الصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 16/ 5/ 1997 يدل على أن الأجرة القانونية التى يتم مضاعفتها أو زيادتها وفقاً لأحكام المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليه ولائحته التنفيذية سالفة البيان لا تدخل فيها الملحقات التى تخص العين المؤجرة ومنها الضرائب العقارية والرسوم.

بمعنى أن يظل مقدارها كما هو ثابت على حاله قبل مضاعفة الأجرة وزيادتها دورى بمقتضى القانون المذكور، وبصريح نص المادة 15 من لائحته التنفيذية.

المطالبة عما هو مستحق يبطل التكليف بالوفاء

3 – إذ كان البين من الأوراق أن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى الماثلة المعلن للطاعن بتاريخ 23/ 3/ 2002 – المقدم ضمن حافظة مستندات المطعون ضدها أمام محكمة أول درجة – قد تضمن فى مدوناته تكليف الطاعن بالوفاء بمبلغ مقداره 2546 جنيهاً قيمة الأجرة المستحقة عليه عن العين محل النزاع المؤجرة لغير أغراض السكنى عن مدة 37 شهراً من 1/3/1994 حتى 31/3/1997بواقع 62 جنيهاً شهرى بالإضافة إلى مبلغ 52,34 جنيه مقابل الضرائب العقارية حسبما احتسبتها جالمطعون ضدها – بواقع 11٪ من قيمة الأجرة بمبلغ 6,82 جنيه شهرى.

كما تضمن أيضاً تكليف الطاعن بالوفاء بالأجرة والزيادة القانونية المقررة عن العين عن الفترة من 1/ 4/ 1997 حتى آخر فبراير سنة 2002 بمبلغ مقداره 6606,72 جنيه عن السنة الأولى اعتباراً من 1/ 4/ 1997 حتى 31/ 3/ 1998 بواقع 62 جنيهاً شهرى × 8 أمثال = 496 جنيهاً × 12 شهر= 5952 جنيهاً بالإضافة إلى مبلغ مقداره 654,72 جنيه مقابل الضرائب العقارية عن تلك السنة بواقع 11٪ من مقدار الأجرة السنوية المشار إليها بواقع 54,56 جنيه شهرى .

فى حين أنه كان يتعين احتساب مقابل الضرائب العقارية وفقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 من مقدار الأجرة الشهرية قبل زيادتها إلى 8 أمثال فتكون قيمة الضرائب العقارية مبلغ 6,82 جنيه شهرى يضاف إلى الأجرة بعد زيادتها وليس مبلغ 54,56 جنيه شهرى حسبما جاء بالتكليف.

ومن ثم تكون المطعون ضدها قد أدخلت قيمة الضرائب فى حساب الأجرة القانونية التى أجرت عليها مضاعفة الأجرة وفى حساب الزيادة الدورية عن المدة من 1/ 4/ 1997 حتى آخر فبراير سنة 2002 بالمخالفة لنص المادة 15 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه ويكون التكليف بذلك قد وقع باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه المطالبة بما يجاوز الأجرة المستحقة فى ذمة الطاعن .

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء العين محل النزاع – استناداً إلى التكليف المشار إليه – فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم …. لسنة 2002 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة وتسليمها لها ، وقالت بياناً لدعواها إنه:

“بموجب عقد استأجر الطاعن من المالك السابق للعقار مشتراها العين محل النزاع بقصد استعمالها “ورشة” ، وإذ امتنع عن سداد الأجرة المستحقة شاملة الزيادة القانونية والضرائب العقارية المستحقة فى ذمته عن المدة من 1/ 3/ 1994 حتى 1/ 3/ 2002 ومقدارها مبلغ 41151,66 جنيها بعد خصم ما تم سداده لحساب الضرائب العقارية رغم إنذاره بذلك بتاريخ 23/ 3/ 2002.

استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم …. لسنة 59 ق الإسكندرية ، وبتاريخ 20/ 7/ 2003 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء العين محل النزاع والتسليم.

Advertisements

طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

أسباب الطعن بالنقض 🙁 الخطأ فى تطبيق القانون)

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون ، وفى بيان ذلك يقول إن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى المؤرخ 23/ 3/ 2002 قد تضمن مطالبته بقيمة الضريبة العقارية على العين محل النزاع بعد مضاعفتها وزيادتها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 عن المدة من 1/ 4/ 1997 حتى1/ 3/ 2002 فى حين أن هذه الضريبة لا تدخل فى حساب الأجرة التى تضاعف أو تزاد وفقاً لأحكامه.

مما مؤداه بطلان التكليف لتجاوزه المبلغ المستحق فى ذمته ، وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بهذا التكليف وقضى بالإخلاء استناداً إليه فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه .

النعى سديد وفي محله القانوني

وحيث إن هذا النعى سديد ، ذلك أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء – وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة – شرطاً أساسى لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها .

ويشترط أن يبين فى التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة المطالب بها وما فى حكمها وألا تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمة المستأجر شريطة ألا يكون متنازعاً فيها جدى .

وكان بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام فيجوز للمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به ، وأنه بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنى على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى.

وكان النص فى المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذى نشر بالجريدة الرسمية بتاريخ 26/ 3/ 1997 على أن :

“تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن، بواقع:- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 ……

ويسرى هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون …. ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية ، فى نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10٪ من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن – آنفة الذكر- وفى المادة الخامسة منه على أن:

“ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه” .

والنص فى المادة الثانية عشر من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه ، الصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 16/ 7/ 1997 على أنه “ا.

عتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/ 3/ 1997 ( أ ) تحدد الأجرة القانونية بواقع:- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل 1/ 1/ 1944”.

وفى المادة الثالثة عشر على أنه:

“اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/ 3 من كل عام، تستحق زيادة سنوية – بصفة دورية – بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد ، أى بعد المضاعفة وإضافة الزيادات، وذلك بالنسبة لجميع الأماكن المذكورة فى المادة السابقة”،

وفى المادة الخامسة عشر على أنه:

“لا يدخل فى الأجرة القانونية الحالية – التى تضاعف أو تزاد وفقاً للمواد الثلاث السابقة – الملحقات التى تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، وأجر الحارس ، والضرائب العقارية والرسوم، وأعباء الترميم والصيانة، ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية “.

يدل على أن الأجرة القانونية التى يتم مضاعفتها أو زيادتها وفقاً لأحكام المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليه ولائحته التنفيذية سالفة البيان لا يدخل فيها الملحقات التى تخص العين المؤجرة ومنها الضرائب العقارية والرسوم بمعنى أن يظل مقدارها كما هو ثابت على حاله قبل مضاعفة الأجرة وزيادتها دورى بمقتضى القانون المذكور ، وبصريح نص المادة 15 من لائحته التنفيذية .

لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى الماثلة المعلن للطاعن بتاريخ 23/ 3/ 2002 – المقدم ضمن حافظة مستندات المطعون ضدها أمام محكمة أول درجة – قد تضمن فى مدوناته تكليف الطاعن بالوفاء بمبلغ مقداره 2546 جنيهاً قيمة الأجرة المستحقة عليه عن العين محل النزاع المؤجرة لغير أغراض السكنى عن مدة 37 شهراً من3/ 1994 حتى 31/ 3/ 1997بواقع 62 جنيها شهرى بالإضافة إلى مبلغ 252,34 جنيه مقابل الضرائب العقارية – حسبما احتسبتها المطعون ضدها – بواقع 11% من قيمة الأجرة بمبلغ 6.82 جنيه شهرى.

كما تضمن أيضاً تكليف الطاعن بالوفاء بالأجرة والزيادة القانونية المقررة عن العين عن الفترة من 1/ 4/ 1997 حتى آخر فبراير سنة 2002 بمبلغ مقداره 6606,72جنيه عن السنة الأولى اعتباراً من 1/ 4/ 1997 حتى 31/ 3/ 1998 بواقع 62 جنيهاً شهرى × 8 أمثال = 496 جنيها × 12 شهر = 5952 جنيها بالإضافة إلى مبلغ مقداره 654,72 جنيه مقابل الضرائب العقارية عن تلك السنة بواقع 11% من مقدار الأجرة السنوية المشار إليها بواقع 54,56جنيه شهرى .

فى حين أنه كان يتعين احتساب مقابل الضرائب العقارية وفقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 من مقدار الأجرة الشهرية قبل زيادتها إلى 8 أمثال فتكون قيمة الضرائب العقارية مبلغ 6,82 جنيه شهرى يضاف إلى الأجرة بعد زيادتها وليس مبلغ 54,56 جنيه شهرى حسبما جاء بالتكليف.

ومن ثم تكون المطعون ضدها قد أدخلت قيمة الضرائب فى حساب الأجرة القانونية التى أجرت عليها مضاعفة الأجرة وفى حساب الزيادة الدورية عن المدة من 1/ 4/ 1997 حتى آخر فبراير سنة 2002 بالمخالفة لنص المادة 15 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه ويكون التكليف بذلك قد وقع باطلاً ، حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه المطالبة بما يجاوز الأجرة المستحقة فى ذمة الطاعن .

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء العين محل النزاع – استناداً إلى التكليف المشار إليه – فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن. وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ،

الحكم

لهذة الاسباب

ولما تقدم وكان الحكم بعدم القبول يتساوى فى النتيجة مع الحكم برفض الدعوى فإنه يتعين الحكم فى موضوع الاستئناف رقم …. لسنة 59ق الإسكندرية برفضه وبتأييد الحكم المستأنف.

أمين السر نائب رئيس المحكمة

Advertisements

شاهد أيضاً

القوة التدليلية في شهادة شاهد الإثبات جدلاً موضوعيا ًلا يجوز اثارته أمام محكمة النقض

محكمة النقض المصرية – الطعن رقم 9168 لسنة 85 قضائية

محكمة النقض المصرية - الطعن رقم 9168 لسنة 85 قضائية

صيغة ونموذج عقد شركة تضامن

صيغة عقد شركة تضامن

صيغة ونموذج عقد شركة تضامن

حالة المتهم المرضية و تناول الأقراص المخدرة المنصرفة بموجب تذاكر طبية .. هل تعفي من العقاب؟

محكمة النقض المصرية – الطعن 29149 لسنة 85 قضائية

حالة المتهم المرضية و تناول الأقراص المخدرة المنصرفة بموجب تذاكر طبية .. هل تعفي من العقاب؟

صيغة مذكرة دفاع المؤجر في استشكال من زوجة معها قرار تمكين

مذكرة دفاع المؤجر في استشكال من زوجة معها قرار تمكين

مذكرة-دفاع-المؤجر-في-استشكال-من-زوجة-معها-قرار-تمكين

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.