يهم الملايين من الملاك و المستأجرين .. متى يجوز للمالك الحق في فسخ عقد الإيجار سواء كان القانون القديم أو القانون الجديد؟
في التقرير التالي ترصد “الناس و القانون” موضوع هز العديد من الأسر المصرية، وهي إشكالية في غاية الأهمية تهم الملايين من الملاك “المؤجرين” و المستأجرين .. فمتى يحق للمالك فسخ عقد الإيجار سواء كان في قانون الايجار القديم أو القانون الجديد، حيث وضع المشرع المصري حوالي 40 حالة للطرد منها خمسة حالات رئيسية و 35 حالة فرعية .. كما وضع المشرع المصري لإنهاء النزاع بين الطرفين المادة المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981.
الايجارات القديمة ومتي يحق للمالك فسخ عقد الايجار سواء الايجار القديم او الايجار الجديد؟ وأسباب الإخلاء وإنهاء العلاقة الإيجارية وفسخ عقد الإيجار، والعلاقة المنظمة بين المؤجر و المستأجر ، تهم ملايين المواطنين في مصر والعالم العربي، وقد عملت الحكومة المصرية علي إصدار تشريع جديد يتلافى عيوب القانون القديم.
بالرغم من ذلك فإن الواقع العملي المرير يؤكد علي أن المحاكم المصرية تكتظ بملايين الدعاوى الإيجارية أمام ساحات القضاء, وأهمها دعاوي الاخلاء و الطرد و الفسخ وإنهاء العلاقة الايجارية من المؤجر ضد المستأجر، وهناك أسباب عديدة للنزاعات بين الطرفين, ومن أهم اسباب حالات الإخلاء وإنهاء العلاقة الايجارية وفسخ عقد الإيجار بحسب الخبير القانوني و المحامي المتخصص فى الشأن العقاري “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض. هي:
ماهي حالات الإخلاء وإنهاء العلاقة الايجارية وفسخ عقد الإيجار؟
إن أسباب الإخلاء قد أوردها المشرع على سبيل الحصر وهي قواعد آمرة متعلقة النظام العام وتسري بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمة، فإن المشرع بما أورده من قيود على أسباب الإخلاء، فإن المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط، فلا يستطيع تعديها أو القياس عليها، وذلك لأنها واردة على سبيل الحصر لا البيان وهو ما أملته اعتبارات النظام العام التي استوجبت إصدار التشريع الخاص.
حالات أساسية للإخلاء وإنهاء العلاقة الايجارية وفسخ عقد الإيجار أبر زها:
الحالة الأولى : عدم سداد القيمة الإيجار
وفقا لقانون الإيجار القديم عدم سداد القيمة الإيجار، يجب على المؤجر إن يخطر المستأجر بإنذار رسمي ثم ينتظر مدة 15 يوم بعد الانذار بسداد الإيجار، فإذا لم يسدد المستأجر خلال هذه المدة , يقوم الؤجر برفع دعوي اخلاء او طرد حسب الاحوال , و بعد رفع الدعوب يجوز كذلك للمستأجر سداد القيمة الايجارية أمام قاضي الموضوع حتى بعد الاستئناف وقبل قفل باب المرافعة في الدعوي، إلا إنه في حالة تكرار عدم السداد مرة أخرى، في هذه الحالة للقاضي ان يحكم بالاخلاء حتى إذا قام المستأجر بالسداد أو قدم عذراً.
- في ظل قانون الايجارات الجديد: إذا تم إنذار المستأجر بدفع ما هو مستحق من أجرة ولم يستجب للإنذار، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة بعد رفع المؤجر دعوى قضائية بالإخلاء.
-الحالة الثانية : التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر
* في ظل القانون القديم التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر, تكون سبباً للإخلاء أو الطرد أو الفسخ ، حتي ولو لم ينص في العقد علي عدم جواز التأجير من الباطن.
* في ظل القانون القديم التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر, تكون سبباً للإخلاء أو الطرد أو الفسخ ، بشرط أن ينص في العقد علي عدم جواز التأجير من الباطن, وإذا لم ينص في العقد علي عدم جواز التأجير من الباطن يخضع العقد للقانون المدني حيث الغقد شريعة المتعاقدين , وهنا يحق التأجير والتنازل دزن موافقة المؤجر . وهذا هو رأي الخبير القانوني والمستشار أشرف فؤاد ، المحامي بالنقض.
*تقام الدعوى القضائية بفسخ العقد و الطرد و الإخلاء ضد المستأجر الأصلي و المستأجر من الباطن “الطرف الثالث” من العين.
الحالة الثالثة : الإضرار بالعين المؤجرة
الإضرار بالعين المؤجرة، كهدم حوائط أو جدران أساسية حامية فى العين أو العقار، وفى القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائى ثم إقامة دعوى إخلاء، بينما فى القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.
الحالة الرابعة : استخدام العين فى الأعمال المنافية للآداب العامة
استخدام العين فى أعمال منافية للآداب العامة، وهنا لابد من إثبات ذلك أولا بحكم قضائى ثم إقامة دعوى إخلاء، وبالنسبة للقانون الجديد، تقام دعوى الإخلاء مباشرة علي ان يتم تقديم الدليل للمحكمة.
الحالة الخامسة : تغيير استخدام العين دون موافقة المالك
تغيير الاستخدام الذي أجرت من أجله العين دون موافقة المالك، مثل تحويلها من شقة سكنية إلى نشاط تجاري كمكتب أو عيادة،أو العكس بتحويلها من شقة تجارية إلى شقة سكنية.
فى ظل القانونين يقيم المؤجر دعوى الإخلاء أو الطرد أو الفسخ مباشرةً.
حالة فرعية للطرد والاخلاء والفسخ من العين المؤجرة
إن أسباب الإخلاء فى ظل قانون الإيجارات القديم القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 تتمثل في الحالات القانونية للإخلاء التي أوردتها المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على سبيل الحصر هي:
1 ــ حالة تهدم العقار الآيل للسقوط الذي به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم في جزء منه.
2 ــ حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما مـن تاريـخ إنذاره بالوفاء.
3 ــ حالة تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة.
4 ــ حالة ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين، أو أجـرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح مـن المالك.
5 ــ حالة ترك المستأجر العين للغير أو لزوى القربى بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا.
6 ــ حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائي نهائي.
7 ــ حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـاره بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائي نهائي.
8 ــ حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائي نهائي.
9 ــ حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائي نهائي.
الحالات القانونية الأخرى التي يقضى معها بالإخلاء:
10 ــ -حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة.
11 ــ حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم.
12 ــ غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.
13 ــ حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة والشرف.
14 ــ حالة تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك.
15 ــ حالة استخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذي أجرت من أجله.
16 ــ حالة اندلاع حريق فى العين المؤجرة وحدوث تلفيات.
17 ــ حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة.
18 ــ حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات – شقق – جاهزة للسكنى.
ولا تسرى أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على:
19 ــ المساكن الملحقة بالمرافق والمنشئات وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل.
20 ــ المساكن التي تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الإسكان والتعمير.
21 ــ كما لا تسري أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى.
22 ــ كما لا تسري أحكامه على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى.
23 ــ إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.
24 ــ إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة، وفق المادة 565.
25 ــ أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع.
26 ــ إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم.
27 ــ يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره “بالعدّاد”، ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي.
28-إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري المادة 563.
29 ــ ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598.
القانون رقم 4 لسنة 1996 فسخ عقد الإيجار
30 ــ اتفاق العاقدين على إنهاء العقد.
31 ــ تحقق شرط فاسخ صريح.
32 ــ اتحاد الذمة.
33 ــ الفسخ لعدم وفاء أحد المتعاقدين بالتزاماته.
34 ــ هلاك العين المؤجرة.
35 ــ إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته.
