ما هو الوضع القانونى بالنسبة للمؤجر (المالك) الذي فقد عقد الإيجار أو لم يحرر عقد إيجار مع المستأجر فـهل يحق له طرد المستأجر من العين محل النزاع لعدم سداد القيمة الايجارية !!؟

  تلقي “الناس و القانون” الضوء علي إشكالية بخصوص عقد الايجار ، حيث يـتساءل الملايين عن ما هو التصرف القانونى الذى يجب على المستأجر إتخاذه إذا ما فقد عقد الإيجار الخاص به، أو لم يحرير من الأصل عقد إيجار مع المالك، و ليس هناك إيصالات دالة على سداد الإيجار، و فى هذه الحالة هل يحق للمالك طرد المستأجر من العين محل النزاع ؟.

يجيب عن هذة التساؤلات الآستاذ / أشرف فؤاد، المحامى، قائلا: «أنه إذا ما إذا فُقد عقد الإيجار أو لم يتم تحريره أصلاً من أساسه بين المالك و المستأجر، و لا توجد هناك إيصالات تفيد سداد الإيجار، هنا يحق للمستأجر  إثبات واقعة التأجير و توافر جميع شروط عقد الايجار بجميع طرق الإثبات القانونية بما في ذلك شهادة الشهود و الإقرار واليمين،

إذ أن من المقرر فى القانون و المستقر عليه فى مبادىء و أحكام محكمة النقض، أن عقد الإيجار هو من العقود الملزمة للجانبين، بمعني أنه عقد يلتزم فيه المؤجر بمقتضاه بأن يمكّن المستأجر من الانتفاع بشىء معين (العين)، مدة معينة، لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر، كذلك فـهو عقد رضائى يخضع فيه قياسه لمبدأ سلطان الإدارة، فيكفى لانعقاده تراضى المتعاقدين، ولا يحتاج فى ذلك إلى قالب أو شكل خاص، و يجوز استخلاصه من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب، ويجوز إثباته بجميع الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ويخضع فى أحكامه للنصوص التى وضعها المشرع لتنظيمه».

ميز القانون بين المستأجر و المؤجر في اثبات العلاقة الايجارية

الجدير بالذكر أن المشرع ميز بين المستأجر و المؤجر في اثبات العلاقة الايجارية بشأن التشريعات الخاصة بايجار الاماكن أو قانون الاصلاح الزراعي بالنسبة للاراضي الزراعية , حيث جعل وجود عقد ايجار مكتوب هو السبيل الوحيد امام المؤجر عند رفعة أي دعوي قضائية يكون سندها عقد الايجار ، و إلا كانت دعواه غير مقبوله , علي العكس  المستأجر يمكنه أن يثبت تلك العلاقة بكافة طرق الاثبات ومنها شهادة الشهود و البينة و اليمين .

للمستأجر الحق في إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الاثبات

أن وجود الرابطة الايجارية يثبت لمصلحة المستأجر بكافة طرق الاثبات سواء كنا بصدد ايجار الاماكن المبنية وفقا للتشريعات الخاصة بايجار الاماكن أو ايجار الاراضي الزراعية وفقا لقانون الاصلاح الزراعي الملغي, فإذا ثبت وجود العقد علي النحو السابق انتجت الرابطة آثارها بين اطرافها .وبمعني آخر نستطيع أن نقول أن العقد اصبح بالنسبة للمدة مجرد شرط لتطبيق نظام قانوني آخر هو نظام الامتداد القانوني . فالعقد لا ينتهي بانتهاء الاجل الاتفاقي بل لابد من سبب آخر من الاسباب المحددة في النصوص القانونية علي سبيل الحصر , وبالتالي يصبح استمرار الشخص في العين المؤجرة مستندا الي القانون.

إثبات العلاقة الايجارية بالنسبة للاماكن الخاضعة للقانون رقم 4 لسنة 1996

بخصوص الاماكن الخاضعة للقانون رقم 4 لسنة 1996 فإن القواعد العامة هي التي تطبق في شأن اثبات وجود العلاقة الايجارية وكل ما يتعلق بعقد الايجار إذا كانت القيمة الايجارية لم تجاوز ألف جنيه شهريا . وقد ساوت القواعد العامة بين كل من المستأجر والمؤجر في هذا الصدد .

ومن ثم فإنه يجوز اثبات وجود تلك العلاقة بكافة طرق الاثبات ومنها شهادة الشهود , باعتبار أن عقد الايجار في ظل التقنين المدني عقد رضائي وليس عقدا شكليا علي النحو المنوه عنه آنفا , ومن ثم فانت لست بحاجة الي وجود عقد ايجار بيدك , لكن يمكنك أن تدعم  الدعوي القضائية بعمل محضر إثبات حالة لفقد عقد الايجار , وإذا كان عقد اليجار قد انتهي في هذة الحالة فقم بعمل انذار للمستأجر بعدم رغبتك في تجديد عقد الايجار وإمهله مهلة 15 يوماً علي الاقل , لأن العقد القديم قد امتد لمدة دفع الاجرة .

الفرق بين إثبات العلاقة الايجارية ذاتها و بين أن إثبات فقدك لعقد الايجار

الجدير بالذكر أن هناك فرق بين أن تثبت العلاقة الايجارية ذاتها و بين أن تثبت فقدك لعقد الايجار باعتبار أن الاخيرة واقعة مادية وهي تتساوي في النهاية مع الأولي في جواز اثباتها بكافة طرق الاثبات.

هل يجوز رفع دعوي طرد للغصب كي تجبر المستأجر علي تقديم عقد الايجار !!؟

ألا يجوز رفع دعوي طرد للغصب حتي تجبر المستأجر علي أن يقديم عقد الايجار ، حيث يقوم البعض بذلك ثم يقوم بتعديل الطلبات من طرد للغصب الي انهاء علاقة ايجارية , فهذا الاجراء لا يصادف صحيح الواقع و القانون  , إذ أنه لا يجوز قانونا تغيير موضوع الدعوي ذاته , ولكن يجوز تغيير السبب أو أن أضيف اليه سببا جديدا .

فضلاً علي أن كلا الدعوتين يختلف فيهما المحل و السبب , بالاضافة الي وجود التكليف بالوفاء بأن تنذر المستأجر بعدم رغبتك في تجديد عقد الايجار قبل منتصف الشهر وهي المدة التي امتد اليها العقد باعتبارها مدة دفع الاجرة ,  وفقاً للقانون المدني.

فضلاً عن اعتبارات اخري تتعلق بإجراءات التقاضي مثل:

1 ــ  لا يجوز أن تقوم خصومتان متعاصرتان بالنسبة لنفس الدعوي . ولهذا اذا بدأت خصومة بالنسبة لدعوي معينة ثم بدأت خصومة ثانية بالنسبة لنفس الدعوي , فانها تدفع بسبق رفع الدعوي.

2 ــ  يتحدد نطاق الخصومة بالطلب الاصلي , فلا يجوز رفع دعوي جديدة في خصومة مختلفة عن تلك التي بدأت من أجلها الخصومة . حيث أن الخصومة يجب أن تبقي منذ بدئها حتي نهايتها متعلقة بنفس الدعوي .

4 ــ  القاضي يتقيد بنظر الدعوي التي أقيمت أمامه , وليس له  التحقيق أو الفصل في دعوي مختلفة , حيث يجب أن يقتصر نشاطه علي نفس الدعوي المرفوعة أمامه.

5 ــ  الدعويين يختلفان من حيث المحل و السبب و الموضوع, لكل دعوي ثلاثة عناصر يعنينا منها محل الحق أو المركز القانوني , فدعوي الطرد للغصب غير دعوي إنهاء العلاقة الايجارية لأختلاف موضوعهما . ومن ثم لا يجوز قانونا أن ابدأ خصومتي بالطرد للغصب ثم أعدل عن هذا الطلب الي إنهاء علاقة ايجارية.