المشاهرة في عقد الايجار الجديد سلاح ذو حدين بين الملاك و المستأجرين .. أعرف ذلك؟

في سياق التقرير التالي تلقي “الناس والقانون” الضو علي عبارة “مشاهرة”  في مدة عقد الايجار الجديد ، وكيف أصبحت سلاح ذو حدين بين الملاك و المستأجرين من الناحية العملية والحياتية، حيث يظن المؤجر ان كتابة كلمة مشاهرة سلاح بيده بحيث عند نهاية الشهر يقوم بطرد المستأجر ، الا انه وقت التنفيذ يجده سلاح ضده اذ يرفض المستأجر الخروج من العين فيقوم المؤجر برفع دعوي قضائية ، ويظل المستأجر شاغل للعين المؤجرة حتي صدور الحكم ، فيقوم بترك العين دون دفع الاجرة ، قبل التنفيذ، وبذلك أصبح القانون الجديد وعبارة مشاهرة ، سلاح بيد المؤجر وسلاح مضاد بيد المستأجر، فكيف يستعمل كلامنهما سلاحه ضد الاخر!!؟  .. أعرف ذلك؟ .. بحسب الخبير الأسري و القانوني “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض.

ما هو المقصود بكلمة مشاهره في الايجارة؟

المشاهرة في القانون القديم قبل قانون رقم 4 لسنة 1996 كانت تعني ان العقد يجدد مدته تلقائياً شعرا بشهر ، الي ان يزول العقار او يتوفي المستأجر وعدم وجود من يمتد له عقد الايجار ، أو بوفاة من بمتد له عد الايجار ، فكان العقد يمتد بقوة القانون، الي ان جاء القانون رقم 4 لسنة 1996 ووضع حدا لعبارة مشاهرة فهي في الاصل عني امتداد عقد الايجار شهر واحد فقد وينتهي العقد ، وقد تعني اكثر من شهر ، وذلك اذا انصرفت ارادة المتعاقدين الي جعل الايجار مدة زمنية محددة رغم كتابة عبارة مشاهرة في مدة العقد وخير مثال علي هذة الحالة هي:

مثال : ان يتفق المؤجر والمستأجر علي كتابة عقد ايجار بقيمة ايجارية قدرها 1000 جنية تدفع اول كل شهر، ثم يكتب في مدة العقد كلمة  (مشاهرة أو لآخره ، او ينتهي بإنتهاء شهره ) ، ثم يثبت في العقد ان المستأجر دفع ميلغ خمسة الالاف جنية للمؤجر كمقدم ايجار ، هنا لا ينتهي العقد بإنتهاء شهره ، وانما يستمر العقد لمدة خمسة سنوات ، حيث انصرفت ارادة الطرقين الي تحقيق هذة المدة من خلال مقدم الإيجار.

ومن ثم يجب تحديد معنى كلمة “مشاهرة ” فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة ، لأن كلمة المشاهرة بحاجة إلى تفسير ، والتفسير بالرغم من عمومية قواعدة إلا إنه لا يصح إلا بصدد كل حالة متفردة بذاتها .

وقد أخصع القانون رقم 4 لسنة 1996 العلاقة الايجارية الي القانون المدني ومن ثم اصبح العقد شريعة المتعاقدين ، ويجب تحديد مدة معينة محددة لا لبس فيها ولا غموض ولا تأبيد ، 

مادة ٥٦٣ – إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها:

( أ ) فى الأراضى الزراعية والأراضى البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المدة أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف.

(ب) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

(جـ) فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شىء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت اقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

سريان أحكام القانون المدني

ومن ثم فإن القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها، تجري أحكام مواده الأربع على ما يأتي:

مادة أولى: “لا تسري أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهي بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون”. 

مادة ثانية: “تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو في شأن استغلالها والتصرف فيها”.

مادة ثالثة: “يلغى كل نص في أي قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون”. 

مادة رابعة: “ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره

كلمة القضاء و تفسير كلمة المشاهرة

– التفسير هو أحد وسائل طرق تطبيق القانون ، و القاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدا – ومنها عقد الإيجار – بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التى استعملاها ، صحيح أنه يكون لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلاأن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التى دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر- المستأجر ) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التى تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التى استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى أخر لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدان .

فمن المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تفسير صيغ العقود والمحررات بما تراه أوفى بمقصود العاقدين منها , والمناط في ذلك بوضوح الإرادة لا وضوح الألفاظ وما عناه العاقدون منها بالتعرف على حقيقة مرماهم دون الاعتداد بما أطلقوه عليها من أوصاف وما ضمنوها من عبارات متى تبين أن هذه الأوصاف والعبارات تخالف الحقيقة , إلا أن شرط ذلك أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة .
(الطعن رقم ٤٣٣٨ لسنة ٨٦ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٧/٠٥/١٨).

 وقد أكدت محكمة النقض أن انعقاد عقد الإيجار مشاهرة ووفاء المستأجر بمقدم أجرة سنتين . أثره . اعتبار العقد بعد استنفاد مقدم الإيجار منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناءً على طلب أحد المتعاقدين في المواعيد المبينة بنص المادة ٥٦٣ مدنى . لا محل لاستبعاد نص المادة المذكورة أو تدخل القاضى لتحديد مدته أو بمضى ستون عاماً قياساً على حق الحكر . علة ذلك . مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وتحديده مدة الإجارة بتسعة وخمسين سنة . خطأ ومخالفة للقانون .

(الطعن رقم ١٩٥٩ لسنة ٨٦ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٦/١١/٢٧).

كما أنه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه، وأنه إذا عُقِدَ العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة بحيث لا يمكن معرفه تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاءها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعـين اعـتـبـار الـعـقـد مـنـعـقـداً للـفـتـرة الـمعـيـنة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة الذكر والتي جاء النص فيها صريحاً بما يتعين تطبيقه ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر أو بانقضاء ستين عاماً على إبرام عـقـد الإيـجـار قـياساً على أحـكام الحـكـر إذ لا محـل للاجتهاد أو الـقـياس وهـناك نص قانوني يحكم الواقعة.

(طعن رقم 6590 لسنة 79 جلسة 2017/05/24).

لا يجوز تفسير لما هو واضح وصريح بغقد الايجار

ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود “كلمة مشاهرة واضحة الدلالة” وهى تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآتيان بمعنى مغاير وغير صحيح ويهدد العلاقات التعاقدية بين الناس للتلاعب والتخبط، وخلاصة الأمر أن كلمة “مشاهرة” والتى ترد ببعض عقود الإيجار المحررة في ظل قواعد وأحكام القانون المدني [ أى ابتداء من 1/2/1996 ] – يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر – وهى تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً ينتهى عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر.

موجز الكلام 

سوف ننظر إلى تاريخ العقد، فإذا كان تاريخ عقد الايجار قبل 31 يناير سنة 1996 فكلمة “مشاهرة” تعني أن العقد مؤبد والمستأجر سيظل مقيم في العين لحين وفاته، وقد يمتد لورثته طبقا للقانون، أما لو تاريخ العقد بعد هذا التاريخ، فمعني كلمة “مشاهرة” أن العقد ستكون مدته شهر واحد، بعد ذلك المالك يستطيع طرد المستأجر.