ما هو الفرق بين عقدى البيع الابتدائى والنهائى؟
ما هو الفرق بين عقدى البيع الابتدائى والنهائى؟ – في سياق التقرير التالي تلقي «الناس والقانون» الضوء علي «أهم الفروق بين عقد البيع الابتدائى وعقد البيع النهائى»، لا يعرف الكثير من المواطنين الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي، وما هي الشروط الواجب توافرها فيهما لضمان صحة توقيعهما.. ومن أجل ذلك إهتمت «الناس والقانون» بأن توضح فى النقاط التالية أهم الفروق الجوهرية بين عقدى البيع الابتدائي والنهائى طبقاً للقانون.
ويقول المستشار والخبير القانونى «أشرف فؤاد» المحامي بالنقض: أنه يمكنك تحويل عقد البيع الابتدائى الي عقد بيع نهائي وذلك بتسجيل العقد أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون، وهى مصلحة ، العقارى وفى بعض أماكن السجل العينى.
معلومة قانونية.. اعرف أهم الفروق الجوهرية بين عقدى البيع الابتدائى والنهائى
من أجل توضيح الفرق الجوهري بين عقد البيع الإبتدائي وعقد البيع النهائي أن نفرق بين كون المبيع منقولاً أم عقاراً
كون المبيع منقولاً بغض النظر عن القيمة فإن شرط تملكه هي :
1 ــ الحيازة بحسن نية.
2 ــ سند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي.
ففي هذه الحالة يكون كافيا لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.
الحالة الثانية: كون المبيع عقاراً (لا تنتقل إلا بالتسجيل)
غي هذة الحالة يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل، ولا يعنى هذا أن المشترى بعقد بيع ابتدائى ليس له حقوق، ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الابتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى، ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات أي أمام الخلف الخاص والخلف العام.
ويوضح «أشرف فؤاد» المحامي بالنقض أن عقد البيع الابتدائي يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه والورثة فقط دون الغير.
ما هي الشروط الواجب توافرها في عقد البيع الابتدائى عند الشراء؟
- يجب أن يتوافر في عقد البيع سواء الابتدائى أو النهائي شروط جوهرية هي:
1- الأهلية.
2- الإيجاب والقبول.
3- الرضا.
4- محل العقد يكون مشروعا غير مخالف للقانون.
5- الثمن.
6- المعاينة النافية للجهالة.
7 ـ خلو المبيع من الحقوق العينية والتبعية كالرهن والامتياز والبيع.
كما أن العقد الابتدائى هو عقد صحيح إذا توافرت خصائصه يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير، والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى لتضفى عليه بعض الشرعية، وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وإنما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية.
عقد البيع النهائي
كثير من المتعاقدون يظنون أن كتابة عبارة عقد بيع نهائي التي تكتب أعلى عقد البيع تعطي هذا العقد صفة النهائيته، ولكن هذا الاعتقاد خاطئ لأن عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري .. وأثر ذلك هو أن:
1- العقد الابتدائي غير المسجل لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد النهائي المسجل فهو ينقل الملكية فيما بين المتعاقدين والغير سواء خلف خاص أم خلف عام.
2- عقد البيع لا يكون نهائي (مسجلا) إلا بطريقين هما :
الطريقة الأولي : تقديم طلب تسجيل في مصلحة الشهر العقاري و.
الطريقة الثانية: رفع وإقامة دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها وشهر الحكم.
