العقارات .. محكمة النقض تضع ضوابط دعوى تسليم العقارات .. وجوب إخطار ذوى الشأن من الملاك و الحائزين وأصحاب الحقوق على العقار بالدعوى . علة ذلك . عدم تمام الإخطار بورقة من أوراق المحضرين بسبب عدم الاستدلال على أى من المذكورين بعد إجراء االتحريات الكافية .. قيام الوحدة المحلية الكائن في دائرتها العقار لصق الإخطار في مكان ظاهر بواجهة العقار .. وفى مقر نقطة الشرطة .. ومقر عمدة الناحية .. ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية .. أعرف ذلك ؟

في سياق التقرير التالي تلقي “الناس والقانون” الضو علي دعوى تسليم العقارات . وجوب إخطار ذوى الشأن من الملاك و الحائزين وأصحاب الحقوق على العقار بالدعوى . البند السادس م ٤٣ مرافعات . علة ذلك . عدم تمام الإخطار بورقة من أوراق المحضرين بسبب عدم الاستدلال على أى من المذكورين بعد إجراء االتحريات الكافية . لازمه . قيام الوحدة المحلية الكائن في دائرتها العقار لصق الإخطار في مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة ومقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية . علة ذلك . عدم جواز الحكم في الدعوى إلا تمام الإخطار على هذا النحو ولو سلم المدعى عليه بطلات المدعى . عدم اعتبار الإخطار شرطاً لقبول الدعوى ابتداءً . اعتباره شرطاً للحكم في موضوعها . عدم تمام الإخطار على هذا النحو . أثره . بطلان الحكم . .. بحسب الخبير القانوني “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض.

ضمانات دعوي التسليم

أصدرت الدائرة المدنية بمحكمة النقض المصرية ، حكماَ مهماَ بالنسبة لسوق بيع وشراء العقارات، رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية بشأن دعاوى تسليم العقار أو الوحدة وتأخر البائع فى تسليمه للمشترى، قالت فيه: ” اتصال علم ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بدعاوى التسليم المتعلقة بعقاراتهم – ضمن هذا النص ضرورة إخطارهم بالدعوى ، كى يتسنى لأى منهم أن يتدخل فيها ليضع تحت بصر المحكمة الأدلة المثبتة لحقه على العقار فلا يفصل في الدعوى إلا بعد تمحيص وجه الحق في شأن هذا العقار ، وذلك حماية لهم من الدعاوى الوهمية التى يلجاء إليها البعض باصطناع خصومة صورية مع الغير الذى ليس له أى حقوق عينة أو شخصية بغية استصدار حكم في غيبة أصحاب الحقوق الفعليين”.

صدر الحكم فى الطعن المقيد برقم ٥٢٣٣ لسنة ٨٦ قضائية ، بجلسة ٢٠١٧/٠٤/١٠ ، تتحصل الوقائع والحيثيات ومنطوقة الحكم فيما يلي:

بإسم الشعب 

محكمة النقض المصرية

العنوان : 

دعوى ” أنواع من الدعاوى : دعوى تسليم العقارات المرفوعة بصفة أصلية “.

الموجز : 

دعوى تسليم العقارات . وجوب إخطار ذوى الشأن من الملاك و الحائزين وأصحاب الحقوق على العقار بالدعوى . البند السادس م ٤٣ مرافعات . علة ذلك . عدم تمام الإخطار بورقة من أوراق المحضرين بسبب عدم الاستدلال على أى من المذكورين بعد إجراء االتحريات الكافية . لازمه . قيام الوحدة المحلية الكائن في دائرتها العقار لصق الإخطار في مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة ومقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية . علة ذلك . عدم جواز الحكم في الدعوى إلا تمام الإخطار على هذا النحو ولو سلم المدعى عليه بطلات المدعى . عدم اعتبار الإخطار شرطاً لقبول الدعوى ابتداءً . اعتباره شرطاً للحكم في موضوعها . عدم تمام الإخطار على هذا النحو . أثره . بطلان الحكم .

القاعدة : 

المقرر في قضاء محكمة النقض الحكمة التى توخاها المشرع من الإجراءات المنصوص عليها في البند السادس من المادة رقم ٤٣ من قانون المرافعات المضافة بالقانون رقم ٧٦ لسنة ٢٠٠٧ بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية وقانون الإثبات فى المواد المدنية والتجاري (قانون رقم 76 لسنة 2007 بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية وقانون الإثبات فى المواد المدنية والتجاري) وما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية لهذا النص هى اتصال علم ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بدعاوى التسليم المتعلقة بعقاراتهم – ضمن هذا النص ضرورة إخطارهم بالدعوى ، كى يتسنى لأى منهم أن يتدخل فيها ليضع تحت بصر المحكمة الأدلة المثبتة لحقه على العقار فلا يفصل في الدعوى إلا بعد تمحيص وجه الحق في شأن هذا العقار ، وذلك حماية لهم من الدعاوى الوهمية التى يلجاء إليها البعض باصطناع خصومة صورية مع الغير الذى ليس له أى حقوق عينة أو شخصية بغية استصدار حكم في غيبة أصحاب الحقوق الفعليين .

دور الوحدة المحلية في دعوي تسليم العقار

وأسند للوحدة المحلية الكائن في دائرتها العقار دوراً في الإخطار بالدعوى ، وذلك في حالة عدم تمامه بورقة من أوراق المحضرين بسبب عدم الاستدلال على شخص أى من هؤلاء بعد إجراء التحريات الكافية – يتمثل هذا الدور في اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفى نقطة الشرطة ومقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية وذلك منعاً لتحايل المدعى في دعوى تسليم العقار بإجراء إخطار شكلى ، ومنعاً لتحايل طرفى الدعوى بالتسليم بالطلبات من الجلسة الأولى أو تقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة فقد نص على أن لا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بتمام الإخطار على النحو المشار إليه ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى ، وكان المشرع بهذا النص لم يجعل من الإخطار شرط لقبول الدعوى ابتداءً ، إلا أنه جعل منه شرطاً للحكم في موضوع الدعوى وإلا كان الحكم باطلاً .

المحكمة