الطرد الفوري أم 5 سنوات مهلة.. مصير عقود الإيجار القديم بعد تعديلات الحكومة
فى سياق التقرير التالى، يلقى “الناس والقانون” الضوء على إشكالية تهم ملايين المؤجرين والمستأجرين من حيث التعديلات التى وافقت عليها الحكومة، والتى تقضى بإخلاء وحدات أو أماكن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارين لغير غرض السكن، وذلك خلال مدة لا تتجاوز الـ5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك، وفى حالة امتناع المستأجر يحق للمالك اللجوء للقضاء، وتحديد القيمة الإيجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وزيادة سنوية وبصفة دورية بنسبة 15%،بقلم “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض والادارية العليا,
لقدمجلس الوزراء المصري برئاسة السيد الدكتور / مصطفي مدبولي ، قد وافق على مشروع قانون بإنهاء العلاقة الإيجارية القديمة بين المالك والمستأجر بخصوص الوحدات غير السكنية المؤجرة لأشخاص اعتبارية.
الحكومة المصرية تقدمت بمشروع قانون يتعلق بحل وإنهاء المشاكل المتعلقة بالعلاقة الإيجارية القديمة بين المالك والمستأجرين لمجلس النواب السابق برئاسة الدكتور علي عبدالعال، خاصةً بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا المصرة ، إلا أن القانون لم يري النور ولم يصدر من البرلمان، إلا أن الحكومة الحالية برئاسة السيد الدكتور / مصطفي مدبولي، ناقشت مشروع القانون من جديد وتمت الموافقة عليه من المجلس.
يري “أشرف” أن تعديلات قانون الإيجار الجديدة لم تحل أهم مشكلة أيجارية وهي مشكلة الشقق المؤجرة غير مستغلة “موروثة”، بل عقدها، لأنه لم يجبر أصحاب الشقق المغلقة على فتحها للاستفادة منها، وإفادة من يحتاج إلى وحدات سكنية، وبالتالى أصبحت الوحدة معطلة، خاصة تلك المتواجدة بالأماكن الحيوية مثل منطقة وسط البلد، وبالتالى كل هذا أدى إلى صراع بين المالك والمستأجر، وكل طرف متمسك بوجهة نظره.
لملايين المؤجرين والمستأجرين.. كل ما تريد معرفته عن التعديلات الجديدة للإيجار القديم.. وما هى الوحدات التى يشملها التعديل؟.. وهل يسرى القانون الجديد على الوحدات السكنية؟.. وكيفية تحديد القيمة الإيجارية الجديدة؟
ملخص التعديل في قانون الايجار القديم
5 سنوات مهلة انتقالية وزيادة 5 أمثال وزيادة سنوية بصفة دورية بنسبة 15% .. أعرف ذلك؟
التعديلات التى وافقت عليها الحكومة، والتى تقضى بإخلاء وحدات أو أماكن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارين لغير غرض السكن، وذلك خلال مدة لا تتجاوز الـ5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك، وفى حالة امتناع المستأجر يحق للمالك اللجوء للقضاء، وتحديد القيمة الإيجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وزيادة سنوية وبصفة دورية بنسبة 15%، وهذا القرار مقيد بشرطين.
شرط تطبيق التعديل الجديد علي قانون الايجار القديم 2021
الشرط الاول : أن يكون المستأجر من الاشخاص الاعتبارية فقط ، أي ليس من الافراد العادية أو الاشخاص الطبيعيين :
والشخص الطبيعي : هو الإنسان الذي يتميز عن غيره من الحيوانات والطيور والنباتات، فكل إنسان هو شخص تبدأ شخصيته منذ ولادته ويتمتع بكافة الحقوق والواجبات ويحمل المسؤوليات وتصرفاته وأفعاله طبقاً للقانون وتنتهي شخصيته عند وفاته.
أما الشخصية الاعتبارية: هي عبارة عن كيانات من المنشآت التي تنشأ من مجموعة من الأموال ولأشخاص الذين يتوفر لهم شخصية ذاتية مستقلة الهدف لتشغيل هذه الشركة أو المنشأة لتحقيق الأهداف التي أنشأت لها وتتمتع بالشخصية القانونية كشخص الطبيعي ومن الأمثلة: مؤسسة أو جامعة أو مستشفى أو مدرسة أو جمعية تعاونية أو حتى محل تجاري صغير.
الشرط الثاني : أن يكون الغرض من الإيجار غير السكن
ان يكون الغرض من الايجار غرض تجاري او صناعي أو إداري أو استثماري ، كأن يؤجر المكان كمقر إدارى لشركة أو مخزن بضائع أو معرض للسلع والمنتجات الي غير ذلك .
ومن ثم تدخل الأماكن غير السكنيه التى تستأجرها الجهات الحكوميه آو غيرها من الاشخاص العامه، وكل من له سجل تجاري وكيان إعتباري مثل : الشركات والمؤسسات، والمبانى التى يتم تأجيرها من قبل السفارات الأجنبية ، المكاتب التابعة للشركات، المحلات التجارية التى يتم تأجيرها من قبل الحكومة, المكاتب الاستشارية.
ولكن لا تدخل في نطاق سريان هذا القانون الجديد الاماكن المؤجر للأفراد حتي ولو كان بغرض لغير السكني مثل : مكاتب المحامين ، وعيادات الدكاترة .
كيف يتم تحدد القيمة الإيجارية وفقا لقانون الايجار الجديد لعام 2021 ؟
قانون الايجارات الجديد للأماكن غير السكنية المؤجرة لأشخاص اعتبارية جديد تعمل علي تحقيق التوازن بين طرفى العلاقة الإيجارية، بأن تضمن مادتة الثالثة كيفية نحديد القيمة الإيجارية وهي : خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، مع زيادة سنوية وبصفة دورية بنسبة 15%.
نحن ننتقد تحديد الزيادة بهذة الطريقة
يري الاستاذ “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض أن هناك إشكالية خطيرة ستثار من الناحية العملية بخصوص تحديد الزيادة السنوية الدورية بنسبة 15% وخاصة مع عبارة “بصفة دورية” : هل هي 15% من القيمة الايجارية المكتوبة والثابتة بالعقد ، أم 15% من أخر قيمة إيجارية مدفوعه ، بمعني انه لو كانت القيمة الايجارية المكتوبة في عقد الايجار 100 جنية ، فلو قلنا ان الزيادة السنوية من القيمة الايجارية الثابتة بعقد الايجار فتكون 15 جنية ، تضاف الي القيمة الايجارية كل سنة ، أما ان كان المقصود بنسبة 15% من أخر قيمة ايجارية (وهو المستشف من عبارة بصفة دورية) تكون في السنة الاولي 15 جنية ، وفي السنة الثانية 15% من ال 115 (أخر قيمة ايجارية مدفوعة) يعني 115جنية (أخر قيمة ايجارية) + 17.25 جنية (نسبة ال15% السنوية) = 132.25 جنية ، وفي السنة الثالثة تكون أخر قيمة ايجارية (132.25) + 19.9 جنية ( 15% من 132.25) = 152.09 جنية ….. وهكذا.
كان ينبغي علي المشرع المصري وضع عبارة محددة واضحة لا تحتمل التأويل والجدل القانوني و حتي لا يرهق القضاء بالتفسير .
متي يتم اخلاء العين و ماذا لو امتنع المستأجر عن رد العين؟
جاء التعديل الجديد لقانون الايجارات للأماكن غير السكنية المؤجرة لأشخاص اعتبارية وأعطي مهلة خمس سنوات ، بعد انتهاء هذة المدة من حق المالك (المؤجر أو المحال له الحق) ، أن يسترد العين ، حيث جاء نص المادة الرابعة من التعديل أن المستأجر ملزم بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك أو المؤِجر فى اليوم التالى لانتهاء المدة المبينة بالمادة 2 من هذا القانون.
أما في حالة امتناع المستأجر عن رد العين وتسليمها الي المؤجر هنا يحق للمالك أو المؤجر اللجؤ الي القضاء لمقاضاته بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار المؤجر ، وذلك دون الإخلال بالحق فى التعويض إن كان له مقتضى.
سؤال قانوني هام: هل هناك تعارض بين التعديلات الجديدة علي قانون الايجار القديم وحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية؟
صدر حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية والذى انتهى إلى أمررين:
ثار جدل كبير بين ملايين الملاك والمستأجرين على حد سواء حول مصير الدعاوى والأحكام القضائية منذ حكم الدستورية بإنهاء العلاقة بشكل فوري في ظل وجود مشروع قانون جديد يقضي بمنح فترة انتقالية 5 سنوات قبل تحرير العقود الإيجارية؟.
تجيب علي هذا التساؤل مدونتكم “الناس والقانون” حيث توضح إن حكم المحكمة الدستورية العليا المصرية بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، لا يتغارض تطبيقه علي الدعاوى القضائية التي تم رفعها والحكم فيها من قبل القضاء بإخلاء الوحدات وفق حكم المحكمة الدستورية وعادت إلى المالك، فقد انتهى أمرها وأصبح وضعها القانوني الجديد ملكا للمالك أو المؤجر وهذه لا يمكن أن تتأثر بالفترة الانتقالية التي نص عليها مشروع الحكومة الجديد.
أما بعد صدور قانون الحكومة وبدء العمل به ، وهو القانون الواجب التطبيق بأثر فوري ، ومن ثم فأي دعاوى قضائية سابقة ولم يبت فيها ستخضع للفترة الانتقالية لأنه أصبح هناك وضعا قانونيا جديدا يرسيه القانون الجديد الواجب التطبيق والذي ينص على 5 سنوات فترة انتقالية قبل انتهاء العقود.
أما بالنسبة للدعاوى القضائية السارية الآن في أروقة المحاكم وتم الحكم فيها قبل نفاذ القانون الجديد وبدء سريانه ستخضع لحكم المحكمة الدستورية .
نظرة بعض الملاك لهذا القانون الجديد؟
قد يراه بعض الملاك أن مشروع القانون مجحفا فى حقهم لأن حكم المحكمة الدستورية الذى صدر عام 2018 أعاد العلاقة إلى القانون المدنى وحصل العديد منهم على أحكام بانتهاء العلاقة الإيجارية، وتسليم العين لمالكها طبقا للمادة 563 من القانون المدنى التى تتيح للمالك استرداد العقار المؤجر في حالة التنبيه بالإخلاء من المالك فى المدد القانونية بالمادة المشار إليها وفى حالة عدم التسليم يجوز للمالك رفع دعوى طرد للغصب، أما مشروع الحكومة فقد يؤدى إلى إرجاء أثر حكم المحكمة الدستورية لمدة 5 سنوات، حيث لم ينص على التحرير الفورى ولكن بموجب حكم قضائى مما يستلزم إجراءات طويلة.
وتنوه “الناس والقانون ” أن التعديلات الجدبدة علي قانون ايجار الاماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الاعتبارية هي مجرد اقتراح أعلنته الحكومة فى صورة مشروع قانون لن ينفذ إلا بعد إقراره رسميا ونشره فى الجريدة الرسمية.
