البيع بالمزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل

 في التقرير التالي تلقي “الناس و القانون” الضوء علي اشكالية غاية في الاهمية وهي البيع بالمزاد العلني في نظام الرهن الرسمي ، وشروط البيع بالمزاد العلني في نظام الرهن وفقا لنصوص القانون المدني المصري رقم 

نصوص ومواد القانون الخاصة بالبيع بالمزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل

مــادة 1067 من القانون المدني المصري

يجوز لكل دائن قيد حقه ولكل كفيل لحق مقيد أن يطلب بيع العقار المطلوب تطهيره ، ويكون ذلك فى مدى ثلاثين يوما من آخر إعلان رسمى يضاف إليها مواعيد المسافة ما بين الموطن الأصلى للدائن وموطنه المختار ، على الا تزيد مواعيد المسافة على ثلاثين يوما اخرى.

مــادة 1068 من القانون المدني المصري

(1 ) يكون الطلب بإعلان بوجه إلى الحائز وإلى المالك السابق ويوقعه الطالب أو من يوكله فى ذلك توكيلا خاصة ، ويجب أن يودع الطالب خزانة المحكمة مبلغا كافيا لتغطية مصروفات البيع بالمزاد ، ولا يجوز أن يسترد ما استغرق منه فى المصروفات إذا لم يرس المزاد بثمن أعلى من المبلغ الذى عرضه الحائز ، ويكون الطلب باطلا إذا لم يستوف هذه الشروط.

( 2 ) ولا يجوز للطالب أن يتنحى عن طلبه الا بموافقة جميع الدائنين المقيدين وجميع الكفلاء.

مــادة 1069 من القانون المدني المصري

(1 ) إذا طلب بيع العقار وجب اتباع الإجراءات المقررة فى البيوع الجبرية ويتم البيع بناء على طلب صاحب المصلحة فى التعجيل من طالب أو حائز. وعلى من يباشر الإجراءات أن يذكر فى إعلانات البيع المبلغ الذى قوم به العقار.

( 2 ) ويلتزم الراسى على المزاد أن يرد إلى الحائز الذى نزعت ملكيته المصروفات التى أنفقها فى سند ملكيته ، وفى تسجيل هذا السند وفيما قام به من الإعلانات ، وذلك إلى جانب إلتزاماته بالثمن الذى رسا به المزاد وبالمصروفات التى اقتضتها إجراءات التطهير.

مــادة 1070 من القانون المدني المصري

إذا لم يطلب بيع العقار فى الميعاد وبالأوضاع المقررة استقرت ملكية العقار نهائيا للحائز خالصة من كل حق مقيد ، إذا هو دفع المبلغ

إذا لم يقضى الحائز الديون , أو يتخلى عنه فيتعرض العقار المرهون للبيع بالمزاد العلني

و يباع العقار بالمزاد العلني إذا ما تقدم الحائز بعرض للتطهير و رفض هذا العرض , كما قد يتم البيع في غير مواجهة الحائز إن هو تخلى عنه.

شرح نصوص و مواد القانون الخاصة بالبيع بالمزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل 

 من يحـــق له أن يدخل في المزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل ؟

عندما يعرض العقار المرهون للبيع بالمزاد العلني , يحق لدخول المزاد العلني :

1 ــ كل شخص له أن يتقدم في المزايدة .

2 ــ الحائز له أن يتقدم في المزايدة : لان من حقه أن يحتفظ بالملكية ، ولكن المشرع قيد حقه الحائز في المشاركة في المزايدة ، حيث  يحق للحائز أن يدخل في المزاد بشرط إلا يعرض فيه ثمنا اقل من الباقي في ذمته من ثمن العقار الجاري بيعه.)+و لا يجوز للمدين التقدم في المزايدة لأنه من غير المعقول السماح له بذلك مع انه اثبت عدم قدرته على الوفاء بالدين فكيف له أن يدعى على دفع الثمن الذي يرسو به المزاد فيما بعد .

مركـــز من يــرسو عليه المزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل

المزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل قدةيرسو المزاد على الحائز , أو قد يرسو على غبر الحائز 

أولاً :

رسو المزاد على الحائز

إذا تقدم الحائز في المزاد و رسو عليه , تأكدت ملكيته للعقار و يبقى مالكا بسنده الاصلى ، ومن ثم فلا يجب شهر حكم مرسى المزاد , وإنما يكفي التأشير بذلك على هامش سند ملكيته.

عند رسو المزاد على الحائز يتطهر العقار من كل الرهون المقيدة قبل أن ينتقل العقار إليه .أما الرهون التي رتبها هو بعد انتقال الملكية إليه فتبقى قائمة و لا يطهر العقار منها .

ثانياً : رســو المزاد على غير الحائز

في هذه الحالة الراسي عليه المزاد يكتسب الملكية بمقتضى حكم مرسى المزاد و تنتقل إليه من الحائز , حيث إذا رسا المزاد في الأحوال المتقدمة على الشخص أخر غير الحائز فان هذا الشخص يتلقى حقه من الحائز بمقتضى حكم مرسى المزاد ).و عليه يجب شهر حكم مرسى المزاد لانتقال الملكية في هذه الحالة , وإذا كان المبلغ الذي رسا به المزاد أكثر من حقوق الدائنين رجعت الزيادة للحائز. بحيث إذا زاد الثمن الذي رسا به المزاد على ما هو مستحق للدائنين المقيدة حقوقهم كانت الزيادة للحائز.

مركـــز العقار بعد رسو المزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل

إن رسو المزاد لا يرتب اثر فعلى و لا يطهر العقار إلا إذا قام من رسا عليه المزاد بدفع الثمن أو أودعه وفق ما جاء في الشطر الأخير من المادة 926 من القانون المدني ويتطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع الحائز الثمن الذي رسا به المزادأو أودعه ).وهذا يطبق على الحائز و غير الحائز ,غير إن مركزا لعقار يختلف بحسب ما إذا كان المزاد قد رسا على الحائز نفسه أو على غيره.

عند رسو المزاد على غير الحائز فان العقار يتطهر من كل الرهون المقيدة عليه سواء تلك الصادرة من المالك السابق أو الصادرة من الحائز نفسه , إذ يستوفى الدائنون حقوقهم من ثمن العقار فالأسبقية لدائن المالك السابق , ويتضح من هنا أن كل الحقوق التي رتبها الحائز على والعقار تنقضي ,ولكن ما هو الحكم بالنسبة للحقوق التي كانت له قبل أن يصبح حائز؟

رجـــوع حقــوق الحائـز في المزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل

 يعود للحائز ما كان له قبل انتقال ملكية العقار إليه من حقوق ارتفاق و حقوق عينية أخرى).و معنى هذا النص انه إذا رسا المزاد على شخص أخر غير الحائز , فان رسو المزاد لا يطهر العقار من حقوق السابق وجودها و نفاذها على الرهن الذي أدى إلى بيع العقار بالمزاد العلني.

مسؤولـــية الحائــز في المزاد العلني في نظام الرهن العقاري المسجل

أن حق الحائز في الضمان يقابله التزام بالمحافظة على العقار المرهون ,  الحائز مسؤولا شخصيا تجاه الدائنين عما يصيب العقار من تلف بخطئه .وامن ثم يمتنع على الحائز القيام بأي تصرف ينقص من الضمان ,فهو ملزم بالمحافظة و كذلك يكون ملزم برد الثمار من وقت إنذاره .