الاخلاء و فسخ عقد الإيجار هلاك العين المؤجرة

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن نص المادة ٥٦٩ / ١ من القانون المدنى على أنه ” إذ هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه … ” وهذا النص يعد تطبيقاً للقاعدة العامة التى تقضى بانفساخ العقد لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل لهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً ، ومن ثم يفسخ من تلقاء نفسه بحكم القانون ، كما يعد هذا النص امتداداً للقاعدة العامة الواردة بنص المادة ١٥٩ من القانون المدنى والذى جرى نصها على أنه ” في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة وينفسخ العقد من تلقاء نفسه ” ولم يميز المشرع في المادتين سالفتى الذكر بين ما إذا كان الهلاك راجعاً إلى سبب المؤجر أو المستأجر أو بسبب القوة القاهرة ، ويؤيد ذلك ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى ، وهو ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة من أن هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً يؤدى إلى انفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل وأياً ما كان السبب في هذا الهلاك سواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو لخطأ المؤجر أو المستأجر أو الغير ، ولا يجبر المؤجر في أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناءً جديداً مكان البناء الذى هلك أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر .

بإسم الشعب

محكمة النقض المصرية

الطعن رقم ٧٢٧٢ لسنة ٧٦ قضائية

الطعن رقم 7272 لسنة 76 قضائية

دوائر الايجارات 

جلسة ٢٠١٨/٠٤/٠٧

العنوان : 

إيجار ” القواعد العامة في الإيجار : فسخ عقد الإيجار : هلاك العين المؤجرة ” ” تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء : الهدم بقصد إعادة البناء ” .

الموجز : 

الهلاك الكلى للعين المؤجرة . م ٥٦٩ / ١ مدنى . مؤداه . انفساخ العقد من تلقاء نفسه بقوة القانون أياً كان سببه . راجعاً أم غير راجع إلى خطأ المؤجر . أثره . عدم التزام المؤجر بإعادة العين إلى أصلها أو أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر إذا أقام بناءً جديداً مكان البناء الذى هلك .

القاعدة : 

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن نص المادة ٥٦٩ / ١ من القانون المدنى على أنه ” إذ هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه … ” وهذا النص يعد تطبيقاً للقاعدة العامة التى تقضى بانفساخ العقد لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل لهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً ، ومن ثم يفسخ من تلقاء نفسه بحكم القانون ، كما يعد هذا النص امتداداً للقاعدة العامة الواردة بنص المادة ١٥٩ من القانون المدنى والذى جرى نصها على أنه ” في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة وينفسخ العقد من تلقاء نفسه ” ولم يميز المشرع في المادتين سالفتى الذكر بين ما إذا كان الهلاك راجعاً إلى سبب المؤجر أو المستأجر أو بسبب القوة القاهرة ، ويؤيد ذلك ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى ، وهو ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة من أن هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً يؤدى إلى انفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل وأياً ما كان السبب في هذا الهلاك سواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو لخطأ المؤجر أو المستأجر أو الغير ، ولا يجبر المؤجر في أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناءً جديداً مكان البناء الذى هلك أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر .

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / صلاح الدين فتحى الخولى ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من مطالعة الحكم المطعون فيه وسائـر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم ٨٧٤ لسنة ١٩٩٧ مدنى أمام محكمة الإسماعيلية الابتدائية بطلب الحكم بتمكينه من شقة بالعقار ملك الطاعن المبين بالصحيفة ، وقال فى بيان ذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ ١ / ١٠ / ١٩٩٣ استأجر من الطاعن شقة مكونة من حجرتين وصالة والمنافع بشارع القنال للسكن نظير أجرة شهرية مقدارها ثلاثون جنيهاً ، وأنه اتفق مع الطاعن شفاهة على الإخلاء لهدم العقار وإعادة بنائه على أن يسلمه شقة بالعقار الجديد إلا أنه أخل باتفاقه ورفض تمكينه من شقة بعقاره الجديد بعد تشييده ، ومن ثم فقد أقام الدعوى . ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد إيداع تقريره حكمت بالطلبات .
استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ٦٤٤ لسنة ٢٥ ق الإسماعيلية ، وبتاريخ ٨ / ٣ / ٢٠٠٦ قضت المحكمة بالتأييد .
طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشــــــــــــورة – حددت جلسة لنظـــره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق ، وفى بيان ذلك يقول إن عين التداعى المؤجرة للمطعون ضده بموجب العقد المؤرخ ١ / ١٠ / ١٩٩٣ كانت عبارة عن منزل كائن بشوارع السواحل طريق القنال مكونة من حجرتين وصالة مبنى بالطوب اللبن ، وقد تم حصره ضمن الحالات المتصدعة نتيجة تعرضه لزلزال ١٩٩٢ ، وتمت إزالته حرصاً على حياة المواطنين على النحو الوارد بالشهادة الصادرة من الوحدة المحلية لمركز ومدينة فايد – المودعة ملف الدعوى – وقد انتهى عقد الإيجار لهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً ، وإذ قضى الحكم الابتدائى والمؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه بتمكينه من شقة بالعقار الجديد معتداً بعقد الإيجار المذكور على الرغم من هلاك محله وانفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة تنفيذه لانعدام المحل وأياً كان السبب فى هلاكها إعمالاً لنص المادة ٥٦٩ / ١ من القانون المدنى وبالمخالفة للثابت بأوراق الدعوى ، فيكون معيباً بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى سديد ، ذلك أنه من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنها تخضع لرقابة محكمة النقض فى تكييف هذا الفهم وفى تطبيق ما ينبغى من أحكام القانون بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم إليها تقديماً صحيحاً من الأوراق والمستندات المؤثرة فى حقوق الخصوم دون أن تُدوّن فى حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الاطراح وإلا كان حكمها قاصراً ، وأن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليـه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريـاً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهى إليها ، إذ يعد ذلك الإغفال قصوراً فى الأسباب الواقعية يقتضى بطلانه ، بما مؤداه أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى ، فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت فـى فحصه لتقف على أثـره فى قضائها ، فإن لم تفعل كان حكمها قاصراً ، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد فى الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة فى اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو عدم فهم العناصر الواقعية التى ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر ، كما فى حالة عدم اللزوم المنطقى للنتيجة التى انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر ، وقد استقر قضاء هذه المحكمة على أن المناط فى أحقية المستأجر فى شغل وحدة بالعقار الجديد الذى أعيد بناؤه طبقاً للمادة ٥٤ / ١ من قانون إيجار الأماكن رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وفى اقتضاء التعويض عليه فى المادة ٤٩ من ذات القانون أن يكون هدم العقار وإعادة بنائه قد تم وفقاً للشروط والأوضاع المبينة فى هذه المادة الأخيرة ، أما إذا كان قد تم على خلاف هذه الشروط فإن حقوق المستأجرين قبل المالك تكون طبقا للقواعد العامة ، ولا تتحدد بما نص عليه فى الفصل الأول من الباب الثانى من هذا القانون ، هذا وقد جرى نص المادة ٥٦٩ / ١ من القانون المدنى على أنه ” إذ هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه … ” وهذا النص يعد تطبيقاً للقاعدة العامة التى تقضى بانفساخ العقد لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل لهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً ، ومن ثم يفسخ من تلقاء نفسه بحكم القانون ، كما يعد هذا النص امتداداً للقاعدة العامة الواردة بنص المادة ١٥٩ من القانون المدنى والذى جرى نصها على أنه ” فى العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة وينفسخ العقد من تلقاء نفسه ” ولم يميز المشرع فى المادتين سالفتى الذكر بين ما إذا كان الهلاك راجعاً إلى سبب المؤجر أو المستأجر أو بسبب القوة القاهرة ، ويؤيد ذلك ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى ، وهو ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة من أن هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً يؤدى إلى انفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل وأياً ما كان السبب فى هذا الهلاك سواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو لخطأ المؤجر أو المستأجر أو الغير ، ولا يجبر المؤجر فى أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناءً جديداً مكان البناء الذى هلك أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر .
لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن العين المؤجرة بموجب عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١٠ / ١٩٩٣ قد تهدمت وهلكت هلاكاً كلياً وصارت غير صالحة للانتفاع بها من جراء تنفيذ قرار الجهة الإدارية الصادر بإزالتها ، وإذ قدم تدليلاً على ذلك الشهادة الصادرة من الوحدة المحلية بمدينة فايد والثابت بها أن الطاعن كان يمتلك منزلاً كائناً بشارع السواحل طريق القنال بمدينة فايد مكوناً من حجرتين وصالة ، وقد أصيب بتصدعات وشروخ نتيجة تعرضه لزلزال ١٩٩٢ ، وقد تم حصره ضمن الحالات المتصدعة والتى أضيرت من جراء الزلزال ، وتمت إزالته ضمن الحالات التى تقرر إزالتها حرصاً على حياة المواطنين ، وإذ تأيّد ذلك بما ثبت بصورة عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ١ / ١٠ / ١٩٩٣ من انطباق وصف العين المؤجرة على الوصف الوارد بشهادة الوحدة المحلية المنوه عنها والثابت بها هلاك العين وإزالتها بمعرفة الجهة الإدارية ، بما مفاده عدم أحقية المطعون ضده – المستأجر – فى شغل وحدة سكنية بالعقار الجديد الذى أُعيد بناؤه ، إذ إن ذلك مشروط بأن يكون هدم العقار وإعادة بناؤه قد تم وفقاً للشروط والأوضاع المقررة بنص المادة ٤٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ ، كما أن هلاك العين المؤجرة على النحو الوارد بشهادة الجهة الإدارية يترتب عليه انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحاله التنفيذ بانعدام المحل وأياً كان سبب هذا الهلاك وسواء كان راجعاً إلى خطأ المؤجر أو المستأجر أو بسبب القوة القاهرة ، فلا يجبر الطاعن – المؤجر – فى أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ، كما أنه لا يلتزم إذا أقام بناءً جديداً مكان البناء الذى هلك أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر ، ويقتصر حق الأخير حينئذ على التعويض طبقاً للقواعد العامة ، وإذ تنكب الحكم الابتدائى والمؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتمكين المطعون ضده من وحدة سكنية بموجب عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١٠ / ١٩٩٣ وأحقيته فى شغل وحدة سكنية فى العقار الجديد بعد إعادة بنائه على نحو ما أوردة بأسبابه ، فيكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق بما يوجب نقضه .
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ، ولما تقدم ، يتعين إلغاء الحكم المستأنف والقضاء برفض الدعوى .

الحكم

لذلـــــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة ، وحكمت فى موضوع الاستئناف رقم ٦٤٤ لسنة ٢٥ ق الإسماعيلية بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى ، وألزمت المستأنف ضده المصاريف عن درجتى التقاضى ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة .

أميــن الســر                        نائب رئيس المحكمة