أحقية المستأجر في شغل وحدة بالعقار الجديد الذي أعيد بناؤه وفي اقتضاء التعويض
إن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المناط في أحقية المستأجر في شغل وحدة بالعقار الجديد الذي أعيد بناؤه طبقاً للمادة 54/ 1 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 وفي اقتضاء التعويض المنصوص عليه في المادة 49 من ذات القانون أن يكون هدم العقار وإعادة بنائه قد تم وفقاً للشروط والأوضاع المبينة في هذه المادة الأخيرة أما إذا كان قد تم على خلاف هذه الشروط والأوضاع فإن حقوق المستأجرين قبل المالك تكون طبقاً للقواعد العامة ولا تتحدد بما نص عليه في الفصل الأول من الباب الثاني من هذا القانون، كما ينقضي عقد الإيجار طبقاً للقواعد العامة ولما تقضي به المادة 569/ 1 من القانون المدني بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً، إذ يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل أياً كان السبب في هذا الهلاك وسواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو خطأ الغير، ولا يجبر المؤجر في أي من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناء جديداً مكان البناء الذي هلك أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر ويقتصر حق هذا الأخير على التعويض طبقاً للقواعد العامة.
أما إذا أصدرت اللجنة الهندسية المختصة قراراً بترميم البناء أو صيانته واقتضى تنفيذ هذه الأعمال إخلاء المبنى مؤقتاً من شاغليه وفقاً لنص المادة 63 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وتسبب المالك أثناء التنفيذ في هدم العقار حتى سطح الأرض، فلا يحق للمستأجر المطالبة بشغل وحدة جديدة بالعقار بعد إعادة بنائه، إلا أنه إذا كان ما بدر من المالك يتضمن اعتداءات على حقه في الاستمرار في العين قبل الهدم مما يشكل خطأ يحق للمستأجر مطالبته بالتعويض طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية متى تحققت عناصرها وقام موجبه.
بإسم الشعب
محكمة النقض المصرية
الطعن رقم 1092 لسنة 55 القضائية
الطعن رقم ١٠٩٢ لسنة ٥٥ القضائية
جلسة 12 من أبريل سنة 1992
أحكام النقض – المكتب الفني – مدني
العدد الأول – السنة 43 – صـ 565
برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ فاروق يوسف سليمان وخلف فتح الباب نائبي رئيس المحكمة، محمد شهاوي ومحمد محمود عبد اللطيف.
العنوان :
إيجار “إيجار الأماكن” “هلاك العين المؤجرة”. مسئولية “مسئولية عقدية” “مسئولية تقصيرية”.
(1) أحقية المستأجر في شغل وحدة بالعقار الجديد الذي أعيد بناؤه وفي اقتضاء التعويض. المادتان 49، 54/ 1 ق 49 لسنة 1977. مناطه. أن يكون هدم العقار وإعادة بناؤه تم وفقاً للشروط والأوضاع المبينة بالمادة 49 المذكورة. مخالفة ذلك. أثره. أن تكون حقوق المستأجرين قبل المالك طبقاً للقواعد العامة لا بما نص عليه في هذا القانون.
(2) عقد الإيجار. انقضاؤه بهلاك العين المؤجرة كلياً أياً كان سببه. أثره. انفساخ العقد من تلقاء نفسه. عدم التزام المؤجر بإعادة العين إلى مالكها أو إبرام عقد الإيجار مع المستأجر إذا أقام بناءً جديداً مكان الذي هلكت. اقتصار حق المستأجر على التعويض طبقاً للقواعد العامة.
(3) إخلاء المبنى من شاغليه مؤقتاً لتنفيذ قرار اللجنة المختصة بترميمه أو صيانته م 63 ق 49 لسنة 1977. عدم أحقية المستأجر في شغل وحدة جديدة بالعقار بعد إعادة بنائه ولو تسبب المالك في هدم العقار حتى سطح الأرض. اقتصار حقه على المطالبة بالتعويض طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية متى تحققت عناصرها وقام موجبه.
(4) نقض “أسباب الطعن” “السبب المجهل”.
الموجز
عدم بيان الطاعن في صحيفة الطعن ماهية أوجه الدفاع التي تمسك بها في مذكرته أمام محكمة الموضوع وأغفل الحكم الرد عليها. نعي مجهل غير مقبول.
1- المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المناط في أحقية المستأجر في شغل وحدة بالعقار الجديد الذي أعيد بناؤه طبقاً للمادة 54/ 1 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 وفي اقتضاء التعويض المنصوص عليه في المادة 49 من ذات القانون أن يكون هدم العقار وإعادة بنائه قد تم وفقاً للشروط والأوضاع المبينة في هذه المادة الأخيرة أما إذا كان قد تم على خلاف هذه الشروط والأوضاع فإن حقوق المستأجرين قبل المالك تكون طبقاً للقواعد العامة ولا تتحدد بما نص عليه في الفصل الأول من الباب الثاني من هذا القانون.
2- ينقضي عقد الإيجار طبقاً للقواعد العامة ولما تقضي به المادة 569/ 1 من القانون المدني بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً، إذ يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل أياً كان السبب في هذا الهلاك وسواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو خطأ الغير، ولا يجبر المؤجر في أي من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناء جديداً مكان البناء الذي هلك أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر ويقتصر حق هذا الأخير على التعويض طبقاً للقواعد العامة.
3- إذا أصدرت اللجنة الهندسية المختصة قراراً بترميم البناء أو صيانته واقتضى تنفيذ هذه الأعمال إخلاء المبنى مؤقتاً من شاغليه وفقاً لنص المادة 63 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وتسبب المالك أثناء التنفيذ في هدم العقار حتى سطح الأرض، فلا يحق للمستأجر المطالبة بشغل وحدة جديدة بالعقار بعد إعادة بنائه، إلا أنه إذا كان ما بدر من المالك يتضمن اعتداءات على حقه في الاستمرار في العين قبل الهدم مما يشكل خطأ يحق للمستأجر مطالبته بالتعويض طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية متى تحققت عناصرها وقام موجبه.
4- لما كان الطاعن لم يبين في صحيفة الطعن بياناً واضحاً كافياً نافياً عنها الغموض والجهالة أوجه الدفاع التي تمسك بها في مذكراته أمام محكمة الموضوع وأغفل الحكم الرد عليها فإن النعي بهذا الوجه يكون مجهلاً وبالتالي غير مقبول.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 390 لسنة 1983 مدني الإسكندرية الابتدائية طالباً الحكم بإلزامه بأن يؤدي إليه مبلغ عشرة آلاف جنيه.
وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ أول أبريل سنة 1975 استأجر من المطعون ضده الشقة المبينة بالصحيفة سكناً له، وأصدرت الجهة الإدارية القرار الهندسي رقم 167 لسنة 1978 بترميم العقار وبالإخلاء المؤقت للسكان لحين الانتهاء من الترميم، وحال تنفيذه لهذا القرار قام – بسوء نية – بهدم العقار حتى سطح الأرض ثم أقام مكانه عمارة سكنية من ستة طوابق، وإذ أنذره بأحقيته في العودة إلى شغل وحدة سكنية فيها إعمالاً لنص المادة 32 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 وأحكام هدم المباني غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع الواردة به، رفض ذلك، مما سبب له أضراراً قدرها بالمبلغ المطالب به وأقام الدعوى ليحكم له بمطلبها.
حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف الطاعن الحكم لدى محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئناف رقم 653 لسنة 40 قضائية، وبتاريخ 27 من فبراير سنة 1985 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.
طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
اسباب الطعن بالنقض : مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعي الطاعن بالسبب الأول وبالوجه الأول من السبب الثاني منهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال.
وفي بيان ذلك يقول – إنه أقام قضاءه بتأييد حكم محكمة أول درجة برفض الدعوى استناداً إلى أحكام المسئولية التقصيرية، وانتفاء ركن الخطأ في جانب المطعون ضده لأن هدم العقار وقع بسبب خارج عن إرادته حال أن التعويض المطالب به أساسه أحكام المسئولية العقدية الناشئة عن عقد إيجار يخضع لقانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977، وتنطبق عليه أحكام الفصل الأول من الباب الثاني – المواد من 49 – 54 منه – والتي تخول للمستأجر الحق في العودة إلى وحدة مماثلة للوحدة المؤجرة في البناء الجديد الذي أقيم مكان العقار المهدوم كما تجيز له طلب التعويض إذا رفض المالك ذلك. وهذا الخطأ من الحكم في فهم واقع الدعوى أدى إلى حجبه عن بحث عناصر هذه المسئولية وفقاً لأحكام تلك النصوص – هذا إلى أنه أشار في مدوناته إلى نص المادة 63 من القانون المذكور والتي تجيز للجهة الإدارية أن تعيد المستأجر إلى الوحدة المؤجرة بعد ترميمها رغم أنه غير منطبق على واقع النزاع لأن البناء تم هدمه كلية مما يعيبه.
هذا النعي غير سديد
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المناط في أحقية المستأجر في شغل وحدة بالعقار الجديد الذي أعيد بناؤه طبقاً للمادة 54/ 1 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 وفي اقتضاء التعويض المنصوص عليه في المادة 49 من ذات القانون أن يكون هدم العقار وإعادة بنائه قد تم وفقاً للشروط والأوضاع المبينة في هذه المادة الأخيرة أما إذا كان قد تم على خلاف هذه الشروط والأوضاع فإن حقوق المستأجرين قبل المالك تكون طبقاً للقواعد العامة ولا تتحدد بما نص عليه في الفصل الأول من الباب الثاني من هذا القانون، وطبقاً للقواعد العامة ولما تقضي به المادة 569/ 1 من القانون المدني فإن عقد الإيجار ينقضي بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً، إذ يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل أياً كان السبب في هذا الهلاك وسواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو خطأ الغير، ولا يجبر المؤجر في أي من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناءً جديداً مكان البناء الذي هلك أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر.
يقتصر حق المستأجر على التعويض
ويقتصر حق هذا الأخير على التعويض طبقاً للقواعد العامة، وينبني على ذلك أنه إذا أصدرت اللجنة الهندسية المختصة قراراً بترميم البناء أو صيانته واقتضى تنفيذ هذه الأعمال إخلاء المبنى مؤقتاً من شاغليه وفقاً لنص المادة 63 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وتسبب المالك أثناء التنفيذ في هدم العقار حتى سطح الأرض، فلا يحق للمستأجر المطالبة بشغل وحدة جديدة بالعقار بعد إعادة بنائه، إلا إذا كان ما بدر من المالك يتضمن اعتداءات على حقه في الاستمرار في العين قبل الهدم مما يشكل خطأ يحق للمستأجر مطالبته بالتعويض طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية متى تحققت عناصرها وقام موجبه.
هدم العقار المؤجر
لما كان ذلك، وكان الواقع في الدعوى كما سجله الحكم المطعون فيه أن هدم العقار المملوك للمطعون ضده، والذي كان يستأجر الطاعن مسكناً فيه قد وقع أثناء قيام الأول بترميمه تنفيذاً لقرار الجهة الإدارية الصادر بذلك، ثم أقام المطعون ضده مبنى جديداً مكان العقار المهدوم، وقد ثبت من الحكم الصادر في الجنحة رقم 549 لسنة 1978 بلدية الإسكندرية المؤيد استئنافياً في الجنحة رقم 2580 لسنة 1979 مستأنف الإسكندرية أن هدمه جاء تلقائياً أثناء عملية الترميم وبسبب لا دخل لإرادة المطعون ضده فيه كما شهد بذلك المهندس الذي ضبط الواقعة، وقد قضى ببراءة الأول من تهمة هدم البناء بدون ترخيص على هذا الأساس.
وكانت الواقعة الدعوى على هذه الصورة لا تخول الطاعن حق مطالبة المطعون ضده بالعودة إلى وحدة سكنية في المبنى الجديد مماثله لتلك التي كان يستأجرها في العقار القديم أو التعويض وفقاً لأحكام الفصل الأول من الباب الثاني من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن هدم المباني غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع لخروجها عن نطاق تطبيق هذه الأحكام – وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أضاف حين طبق أحكام المسئولية التقصيرية وهو بصدد طلب الطاعن للتعويض عما أصابه من ضرر بسبب هدم العقار محل الترميم أثناء ترميمه وخلص سائغاًَ إلى انتفاء ركن الخطأ في جانب المطعون ضده تقيداً بحجية الحكم الجنائي البات الذي قضى ببراءته – وعلى نحو ما سالف بيانه – ورتب قضاءه برفض طلب التعويض على هذا الأساس، ثم جاء الحكم المطعون فيه وسار على ذات نهجه حين اعتد بنتيجته أخذاً بأسبابه فإنه يكون قد هدى إلى صحيح الواقع والقانون، فلا يعيبه من بعد إشارته تزيداً إلى نص المادة 63 من القانون رقم 49 لسنة 1977، إذ لا أثر لذلك على نتيجته بعد أن انتهى إلى استبعاد حكمها لعدم تعلقه بواقع النزاع – ومن ثم يكون النعي عليه بذلك على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعي على الحكم المطعون فيه بالوجه الثاني من السبب الثاني القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقول، إنه ساير الحكم الابتدائي في قضائه رغم ما اعتوره من بطلان بسبب عدم تحقيقه لدفاعه الذي أورده في مذكرته أمام محكمة أول درجة وتمسك به أمام محكمة الاستئناف، ولم يتناوله في أسبابه إيراداً ورداً برغم أنه دفاع جوهري بما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول.
ذلك بأنه لما كان الطاعن لم يبين في صحيفة الطعن بياناً واضحاً كافياً نافياً عنها الغموض والجهالة أوجه الدفاع التي تمسك بها في مذكراته أمام محكمة الموضوع وأغفل الحكم الرد عليها فإن النعي بهذا الوجه يكون مجهلاً وبالتالي غير مقبول.
الحكم
ولهذة الاسباب
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن برمته.
