أحكام محكمة النقض المصرية الطعن رقم ٢٤٠٢ لسنة ٧٥ قضائية الإخلاء للتخارج من الشركة الذي يمثل صورة من التأجير من الباطن والتنازل والترك

تلقي ” الناس والقانون” الضوء علي اشكالية تهم الملايين من الملاك و المستأجرين تتمثل في الإخلاء للتأجير من الباطن والتنازل والترك ، والاستثناء الوارد عليها المتمثل في قيام مستأجر العين بإشراك آخرين معه فى النشاط المالى و الصناعى الذى يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم لا يعدو أن يكون متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعين فيما أجرت من أجله بعد أن ضم إلى رأسماله المستثمر حصصاً لآخرين على سبيل المشاركة فى استغلال هذا المال المشترك ويكون شأن هؤلاء الشركاء فى شغل العين المؤجرة شأن المستأجر دون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخلى مستأجر العين عن حقه فى الانتفاع بها سواء كلها أو بعضها إلى شريكه فى المشروع المالى بأى طريق من طرق التخلى إيجاراً كان من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار لانتفاء مقتضى ذلك قانوناً بل يظل عقد إيجار العين على حاله قائماً لصالح المستأجر وحده ما لم يثبت بدليل آخر تخليه عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير, ومدي عدم دستورية الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر , بقلم: أشرف فؤاد، المحامي، مبادىء محكمة النقض المصرية قي ذلك.

محكمة النقض المصرية

الطعن رقم ٢٤٠٢ لسنة ٧٥ قضائية

دوائر الايجارات 

جلسة ٢٠١٨/٠١/٢٠

العنوان 

التزام ” انقضاء الالتزام بما يعادل الوفاء : إسقاط الحق ” . إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الإخلاء للتأجير من الباطن والتنازل والترك ” ” الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء : تأجير الصيدلية ” ” إشراك المستأجر لآخر معه في النشاط الذى يباشره ” . محكمة الموضوع ” سلطتها في استخلاص الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار “.

الموجز

إقامة المستأجر شركة مع غيره في العين المؤجرة . اعتبار الشريك في حكم المستأجر . عدم اعتبار ذلك تخلياً عن الانتفاع بالعين . بقاء عقد الإيجار قائماً لصالح المستأجر وحده ما لم يثبت بدليل آخر تخليه عنه للغير .

القاعدة

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن قيام مستأجر العين بإشراك آخرين معه في النشاط المالى والصناعى الذى يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم لا يعدو أن يكون متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعين فيما أجرت من أجله بعد أن ضم إلى رأسماله المستثمر حصصاً لآخرين على سبيل المشاركة في استغلال هذا المال المشترك ويكون شأن هؤلاء الشركاء في شغل العين المؤجرة شأن المستأجر دون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخلى مستأجر العين عن حقه في الانتفاع بها سواء كلها أو بعضها إلى شريكه في المشروع المالى بأى طريق من طرق التخلى إيجاراً كان من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار لانتفاء مقتضى ذلك قانوناً بل يظل عقد إيجار العين على حاله قائماً لصالح المستأجر وحده ما لم يثبت بدليل آخر تخليه عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير .

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسمـاع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / حلمى البرهامى والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم ١٨١٢ لسنة ١٩٩٨ طنطا الابتدائية بطلب الحكم – طبقاً لطلباته الختامية – بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١٢ / ١٩٧٩ والتسليم ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب ذلك العقد استأجر منه مورث المطعون ضدهم أولاً صيدلية النزاع ، وإذ تنازل عنها لمورث المطعون ضدهم ثانياً دون موافقته بالمخالفة لنص المادة ١٨ / ج من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ ، كما صدر حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلى بالعين التى كان يزاول فيها نشاطاً تجارياً أو مهنياً أو حرفياً فى مباشرة ذات النشاط بها بعد تخليه عنها فأقام الدعوى .

ادعت المطعون ضدها الثانية فى ثانياً فرعياً بثبوت العلاقة الإيجارية مع الطاعن عن عين النزاع وإلزامه بتحرير عقد إيجار لها بأجرة شهرية مقدارها خمسة وعشرون جنيهاً استناداً إلى موافقة الطاعن الضمنية على تخارج المستأجر الأصلى .

ندبت المحكمة خبيرين على التوالى ، وبعد أن أودع كل منهما تقريره حكمت برفض الدعوى الأصلية وفى الدعوى الفرعية بالطلبات بحكم استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم ٦٩ لسنة ٥٤ ق طنطا ، وبتاريخ ٢٨ / ١٢ / ٢٠٠٤ حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف . طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن ، وإذ عُرِض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – رأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها.

أسباب الطعن بالنقض ( الخطأ فى تطبيق القانون – مخالفة الثابت بالأوراق – القصور فى التسبيب  – الفساد فى الاستدلال )

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه برفض الدعوى الأصلية وبطلبات الدعوى الفرعية على ما استخلصه من موافقته الضمنية على التنازل عن عقد الإيجار حال أنه اعترض على الإنذار المعلن له بتاريخ ٧ / ١ / ١٩٨٤ – بتكوين الشركة – بموجب الإنذار المعلن لمورثى المطعون ضدهم بتاريخ ١٧ / ١ / ١٩٨٤ ، وأنه مُنع من إدارة أمواله بتاريخ ٢٥ / ٩ / ١٩٨٦ بموجب الأمر الصادر برقم ١٤ لسنة ١٩٨٦ ، وأنه اتخذ إجراءات الفسخ فور إلغاء هذا القرار فى عام ١٩٩٨ ، كما أن القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ لم ينص على استمرار الإيجار لصالح شركاء المستأجر الأصلى بعد وفاته أو تركه العيــن ، بما مؤداه انتهاء عقد الإيجار ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبـاً بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى سديد ، ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن مجال إعمال نص المادة ٣١ من القانون رقم ٤٤ لسنة ١٩٨٢ المعدل للقانون رقم ١٢٧ لسنة ١٩٥٥ فى شأن مزاولة مهنة الصيدلة هو تنظيم إدارة الصيدلية بوصفها مؤسسة صيدلية ولا يتعلق بالصيدلية بوصفها عيناً مستأجرة لمزاولة نشاط مهنى والذى تحكمه قوانين إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجـر والمستأجر ، إذ لم يُرتب النص فسخ العلاقة الإيجارية التى تربط بين مالك العقار وورثة الصيدلى ، ولكنه رتب غلق الصيدلية إدارياً بعد انتهاء المهلة الواردة به ، ومن ثم فبقاء ورثة المستأجر الأصلى فى شغل الصيدلية بعد وفاة مورثهم يجد سنده فى المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ المعدلة بالقانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ ولا يستمـد هذا الحق من النص السالف ذكره .

كما أن المقرر أن قيام مستأجر العين بإشراك آخرين معه فى النشاط المالى و الصناعى الذى يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم لا يعدو أن يكون متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعين فيما أجرت من أجله بعد أن ضم إلى رأسماله المستثمر حصصاً لآخرين على سبيل المشاركة فى استغلال هذا المال المشترك ويكون شأن هؤلاء الشركاء فى شغل العين المؤجرة شأن المستأجر دون أن ينطوى هذا بذاته على معنى تخلى مستأجر العين عن حقه فى الانتفاع بها سواء كلها أو بعضها إلى شريكه فى المشروع المالى بأى طريق من طرق التخلى إيجاراً كان من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار لانتفاء مقتضى ذلك قانوناً بل يظل عقد إيجار العين على حاله قائماً لصالح المستأجر وحده ما لم يثبت بدليل آخر تخليه عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير .

، ومن ثم فلا يجوز للمستأجر التخلى عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير بأى صورة من صور التخلى ولو كانت هذه الصورة تبعاً لتخارجه من عقد الشركة الذى أبرمه مع الغير ، ذلك أنه بالتخارج يتعين على المستأجر أن يعود إلى الانفراد بمنفعة العين المؤجرة ، فإذا ما ثبت أنه تخلى عن حقوقه فيها إلى الغير ولو كان هذا الغير هو الشركة التى تخارج منها أو أحد الشركاء فيها ، فإن هذا التخلى تقوم به إحدى صور الترك الذى يجيز للمؤجر طلب إخلاء العين عملاً بالمادة ٢٣ / ب من القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ المقابلة للمادة ١٨ / ج من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١.

وأنه ولئن كان استخلاص ترك المستأجر للعين المؤجرة وتخليه عنها للغير أو نفى ذلك هو من سلطة محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن تُقيم حكمها على أسباب سائغة تؤدى إلى ما انتهت إليه من نتيجة ، ومن المقرر – أيضاً – أن المحكمة الدستورية قد قضت فى حكمها الصادر بتاريخ ٦ / ٧ / ١٩٩٦ فى القضية رقم ٤ لسنة ١٥ ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فيما نصت عليه من استمرار عقد العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى لصالح شركاء المستأجر فى استعمالها عند تخليه عنها وبسقوط فقرتها الثالثة فى مجال تطبيقها على هؤلاء الشركاء ، مما لازمه العودة إلى الأصل المقرر فى قوانين إيجار الأماكـن وهو انفراد المستأجر بالمكان المؤجر وحظر تخليه عن عقد إيجاره إلى شركائه فى استعماله أو غيرهم بغير تصريح من المالك.

كما أن المقرر أن النص فى المادة ١٨ / ج من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المقابلة للمادة ٣١ / ب من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ والمادة ٢٣ / ب من القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ على أنه ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية : – … ” جـ – إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً … ” يدل على أن التشريع الاستثنائى بعد أن سلب المؤجر حقه فى طلب إخلاء المكان المؤجر بعد انتهاء مدة الإيجار الاتفاقية مقرراً مبدأ امتداد عقد الإيجار تلقائياً أجاز له طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المستأجر للمكان من باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأى وجه من الوجوه دون إذن كتابى صريح من المالك.

، مما يضحى معه الأصل – فى ظل هذا القانون الآمر – هو انفراد المستأجر ومن ينيبه بحكم العقد بالحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كلياً كان ذلك أو جزئياً ، مستمراً أو مؤقتاً ، بمقابل أو بدون ، أو تأجيره من الباطن واعتبار ذلك التصرف بجميع صوره خروجاً من المستأجر على نص عقد الإيجار مكملاً بحكم القانون يجيز للمؤجر طلب إخلاء المكان ، وينشأ حق المؤجر فى الإخلاء بمجرد وقوع المخالفة ولا ينقضى بإزالتها فيبقى له هذا الحق ولو استرد المستأجر الأصلى العين المؤجرة بعد ذلك ، ومتى ثبت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير دون إذن كتابى صريح من المالك ، تعين على المحكمة أن تقضى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء المكان دون أن يكون لها سلطة تقديرية فى ذلك .

فالحكم بالفسخ هنا مطلق تقع نتيجته بمجرد قيام سببه وذلك سواء نص عليه فى عقد الإيجار أم لم ينص ، وسواء طلب المؤجر إعمال نص القانون أو العقد ، إذ يستند الإخلاء – فى هذه الحالة – إلى إرادة المشرع وليس إلى اتفاق الطرفين ، وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام ، كما أن من المقرر أن إسقاط الحق – بوصفه تعبيراً عن إرادة صاحبه فى التخلى عن منفعة مقررة يحميها القانون – لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه ، وأن علم المؤجر بواقعة التنازل عن الإيجار وسكوته لا يعتبر بذاته دليلاً على قبوله لها ، ولا يدل على النزول عن حقه فى طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابى عن الإرادة ، وكان قبض المالك للأجرة من المستأجر من الباطن أو المتنازل إليه لا يعد بمثابة إقرار منه يقوم مقام الإذن الكتابى الصريح إلا إذا كان مباشراً وغير مقترن بأى تحفظ ، فإن لم يكن كذلك فإنه على العكس يتضمن جحداً لعقد الإيجار من الباطن أو للتنازل .

لما كان ذلك ، وكان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى الأصلية وبطلبات الدعوى الفرعية على ما استخلصه من موافقة الطاعن الضمنية على تنازل المستأجر الأصلى عن عقد الإيجار إلى مورث المطعون ضدهم ثانياً بما يسقط حقه فى طلب الإخلاء استناداً إلى مطالبة الطاعن للمطعون ضدهم بالأجرة وعدم إبدائه الرغبة فى إنهاء عقد الإيجار إلا بتاريخ ٢٩ / ١١ ، ٢٢ / ١٢ / ١٩٩٨ برغم إنذاره بتاريخ ٧ / ١ / ١٩٨٤ بتكوين شركة التضامن بين المورثين ، ورتب على ذلك اعتبار مورث المطعون ضدهم ثانياً مستأجراً أصلياً وامتداد العقد من بعده إلى المطعون ضدها الثانية فى ثانياً.

حال أن الثابت اعتراض الطاعن على الإنذار المعلن له بتاريخ ٧ / ١ / ١٩٨٤ – بتكوين الشركة – بموجب الإنذار المعلن لمورثى المطعون ضدهم بتاريخ ١٧ / ١ / ١٩٨٤ ، وأنه مُنع من إدارة أمواله بتاريخ ٢٥ / ٩ / ١٩٨٦ بموجب الأمر الصادر برقم ١٤ لسنة ١٩٨٦ وحتى عام ١٩٩٨ ، لاسيما وأن مجرد علم الطاعن بواقعة التنازل عن الإيجار وسكوته لا يعتبر بذاته دليلاً على قبوله لها ، كما أن قبض الأخير للأجرة – إن صح ذلك – فما هو إلا مقابل الانتفاع بالعين محل النزاع بما لا يعد بذاته موافقة منه على هذا التنازل ، فإن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه يكون معيباً بالفساد فى الاستدلال مما يوجب نقضه.

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ، ولما تقدم ، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فيما نصت عليـه من استمرار عقد العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى لصالح شركاء المستأجر فى استعمالها عند تخليه عنها ، مما لازمه انفراد المستأجر بالمكان المؤجر وحظر تخليه عن عقد إيجاره إلى شركائه فى استعماله أو غيرهم بغير تصريح من المالك ، وكان الثابت بالأوراق تخارج مورث المطعون ضدهم أولاً من الشركة وتخليه نهائياً عن العين المؤجرة لشريكه مورث المطعون ضدهم ثانياً بغير إذن كتابى صريـح من الطاعن .

لذلـــــــــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة ، وحكمت فى موضوع الاستئناف رقم ٦٩ لسنة ٥٤ ق طنطا بإلغاء الحكم المستأنف وفى الدعوى الأصلية بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١٢ / ١٩٧٩ والتسليم وفى الدعوى الفرعية برفضها ، وألزمت المدعى عليهم المصاريف عن الدرجتين ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة ، وألزمت المدعية فرعياً المصاريف عن الدرجتيـن ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة .
أمين السر نائب رئيس المحكمة