عدم دستورية صدر الفقرة الاولي من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 و ما هية الإشكلات القانونية التى يثيرها هذا الحكم بعدم الدستورية

تلقي “الناس و القانون” الضوء علي عدم دستورية الفقرة الاولي من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في مصر، بقلم: أشرف فؤاد ، المحامي بالنقض.

يقول “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض والدستورية العليا : لقد أثار الحكم رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية ، الصادر من المحكمة الدستورية العليا ، بعدم دستورية الفقرة الاولي من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، عدة مشاكل قانونية هامة نتجت مما ترتب من أثار قانونية علي ذلك.              

حيث قد جاء بصدر الفقرة الآولي من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد …. ” ، عدا الحالات المحددة نصاً.

 المستفاد من ذلك النص هو تأبيد عقد الإيجار خلافاً لطبيعته المؤقتة ، وذلك وفقاً لما تـضمنته من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،..”، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى.

 

هذا الحكم جاء علي ما ترتب من القضاء مسبقاً بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، لما تضمنته من تأبيد لعقد الإيجار للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى

بدأت الحكاية بأن قد عرض فيما مضي مخالفة للدستور على المحكمة الدستورية العليا، حيث تمثل إحدى صور تأبيد عقد الإجارة ، من خلال الطعن على المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المتعلقة بتوريث عقود الإيجار للأشخاص الطبيعيين بغرض مباشرة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى.

 وقد تم بالفعل عام 1997 القضاء بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، لما تضمنته من تأبيد لعقد الإيجار للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى.

وكان قد ارتكزت المحكمة الدستورية العليا بالقضاء بعدم الدستورية للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 علي ركائز و دعائم أساسية أهمها :

أولاً: تقييد حق الملكية :

لقد أوضحت المحكمة الدستورية العليا أن  تنظيم حق الملكية ، و سلطة المشرع فيها  لا تجيز ، بأي حال من الأحوال أن تصل إلى حد سلب و أخذ الملكية من أصحابها  “سواء كان ذلك من خلال العدوان علي الملكية بما يفقدها قيمتها ، أو عن طريق اقتحامها مادياً ، بل أن اقتلاع المزايا التى تنتجها أو تهميشها مؤداه سيطرة أخرين فعلاً عليها  Physical appropriation ، أوتعطيل بعض جوانبها“. 

كما أضافت المحكمة في حكمها قائلة: ” وفضلاً عما تقدم لا يجوز أن يحصل المستأجر من خلال الإجارة ، على حقوق لا يسوغها مركزه القانونى فى مواجهة المؤجر ، وإلأ حض تقريرها على الانتهاز ، وكان قرين الاستغلال . إذ ليس من المتصور أن يكون مغبون الأمس – وهو المستأجر- غابناً ، ولا أن يكون تدخل المشرع شططاً قلباً لموازين الحق والعدل ، فلا تتوافق فى اطار العلائق الإيجارية – مصالح طرفيها اقتصادياً ..” .

فضلاً عن ذلك لا يجوز أن يتحول حق المستأجر على العين من حق شخصى إلى حق عينى، نتيجة للفوائد التى يجنيها دون تدخل من المؤجر.

 ويجدر بنا الاشارة إلي أن “عقد الإيجار” لصيق يشخص المستأجر ،خاصة حال تأجير العين لاعتبار يتعلق بطبيعة الأعمال التى يزاولها المستأجر ، وهو ما يؤدي إلي انقضاء العقد بوفاة الأخير.

ووفقاً لذلك ولما كان النص الطعين يقضى بإمتداد عقد الايجار للورثة بعد وفاة المستأجر، سواء مارسوا مهنة مورثهم أم لا ، وسواء باشروا النشاط بأنفسهم أم أنابوا عنهم غيرهم ، فإنه ذلك يعد ، حوّر حق الملكية ولم يقف عند تنظيمه ، بما يوقعه فى حمأة المخالفة الدستورية.

ثانياً: المساس بالحرية الشخصية:

استقر قضاء المحكمة العليا الدستورية على أن حرية التعاقد منبعها الحرية الشخصية ، إذ الأصل فى عقود القانون الخاص ، العقد شريعة المتعاقدين “pacta sunt servanda”. وإذا تم الإخلال بالعقد فإن القانون يقدم ما يعرف بالتدابير القضائية “remedies”، بمعني أنها عقود تبني على علائق تتكافأ مع مصالح أطرافها، فلا يجوز أن يميل ميزانها فى اتجاه مناقض لطبيعتها ، إلا بقدر الضرورة التى لا يجوز أن ينفصل عنها مضمون النص المطعون فيه أو الآثار التى يرتبها.

 وانتهاكاً لحرية التعاقد اقحم النص الطعين على الإجارة اشخاص غرباء عنها دخلاء عليها ، وانحدر بحقوق المؤجر ” إلى مرتبة الحقوق محدودة الأهمية ، ويحيلها إلى مسوخ مشوهة لا تتعدى تقاضيه عائداً نقدياً دورياً ضئيلاً ، مرجحاً على ملكيته بمكناتها التى أقامها الدستور سوية لا عوج فيها ، مصالح لا تدانيها، ولا تقوم إلى جانبها ، أوتتكافأ معها ، ترتيباً على انتقال منفعتها إلى الغير انتقالاً متتابعاً متصلاً ممتداً فى أغوار الزمن ، وهو بعد انتقال لا يعتد بإرادة مالكها فى معدنها الحقيقى ، بل يقوم فى صوره الأكثر شيوعاَ ، على ابتزاز أموال المؤجر ، والتدليس عليه ، وهو ما يعد التواءً بالإجارة عن حقيقة مقاصدها ، واهدار لتوازن لا يجوز أن يختل بين أطرافها “.

وبعد بيان اصطدام النص المنعى عليه بحرية التعاقد ، انتقل الحكم لبيان وجه المخالفة الثالث.

ثالثاً: الإخلال بالتضامن الإجتماعى:

عقب الإشارة الى المعاملة التفضيلية التى كفلها النص للمستأجر وورثته ، ووجهها الآخر المتمثل بالضرر الفاحش الواقع على المؤجر ، كان من الطبيعى أن يتكشف اخلال النص الطعين بقاعدة التضامن الاجتماعى والتى ” مؤداها وحدة الجماعة فى بنيانها ، وتتداخل مصالحها لا تصادمها ، وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها ، واتصال أفرادها ببعض ليكون بعضهم لبعض ظهيرا . فلا يتفرقون بددا ، أو يتناحرون طمعا ، أو يتنابذون بغيا . وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها ، لا يملكون التنصل منها أو التخلى عنها . وليس لفريق بالتالى أن ينال قدراً من الحقوق يكون بها عدوانا أكثر علوا ، ولا أن ينتحل منها ما يخل بالأمن الإجتماعى.

الجدير بالذكر أن الدعائم التى بني و تأسس عليها الحكم بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تتجلي بصورة أشد وضوحاً حال كون المستأجر شخص معنوى لسببين:

السبب الاول : حياة الشخص المعنوى ممتدة لعشرات وربما مئات السنين ، ومن ثم فإن الأمر لا يتعلق بتقييد حق الملكية ، بل بإضاعة و إهدارها سلطات المالك عليها.

السبب الثاني: الملاءة المالية للشخص المعنوى تفوق تلك التى يتمتع بها الشخص الطبيعى ، ومن شأن امتداد عقد الإيجار للفئة الأولى ، دون الثانية ،أن يهيىئ لها الفرص للمزيد من الإثراء دون سند أو سبب على حساب فئات أخرى ، مما يعارض بقوة مبدأ التضامن الاجتماعى.

موقف المشرع المصري إزاء صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر

لقد كان من المتوقع بعد صدور حكم الدستورية بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، لما تضمنته من تأبيد لعقد الإيجار للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى ، أن يدرس الشارع المصري صياغة تعدديل شريعي يصون حقوق المالك، ويحول فى الوقت ذاته دون تفجر اضطراب إجتماعى يتسبب فيه الإنهاء الفجائى لعقود ممتدة منذ زمن يتعدى أحياناً حياة المالك والمستأجر معاً، وتفادي ما هو متوقع بالقضاء بعدم دستورية المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، فيما يخص عقود ايجار الأشخاص المعنوية لممارسة أنشطة تجارية أوما يجرى مجراها ، والمطروح البت فى أمر دستوريتها أمام القاضى الدستورى منذ عام 2001.

 إلا أن المشرع المصري ظل صامتاً و لم يحرك ساكنا، مع تفاقم و فداحة المشكلة قانونياً و إجتماعياً، و لا يبرر هذا الصمت القول بأن المشرع عدل عام 1998 قانون المحكمة الدستورية العليا  ليتيح لها تحديد تاريخ “غير رجعى لأحكامها“، حيث ان هذا التعديل وقتها محلاً للطعن بعدم دستوريته ولم يفصل فيه بعد ، ومن ثم فإن التعويل عليه فى ذلك التوقيت كان تعويلاً على أساس مجهول، وهو ما لا يستقيم فى العلاقات الإجتماعية الشائكة التى يتأثر بها عدد كبير و قطاع عريض من أفراد المجتمع بكافة طوائفه و فئاته ، ويمس أيضاً فى ذات الوقت أمن الجماعة على الصعيد الاجتماعي و الاقتصادي.

موقف المحكمة الدستورية العليا من صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر

المحكمة الدستورية العليا،  قضت برئاسة المستشار / عبد الوهاب عبد الرازق، فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية “دستورية”، بــــ

أولاً : الحكم بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،… “، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى. وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

ثانيًا : بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.

أسست المحكمة الدستورية العليا قضاءها علي دعامة دستورية أساسها:

أن حرية التعاقد قاعدة أساسية اقتضتها المادة (54) من الدستور المصري، صونًا للحرية الشخصية، التى لا يقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلا يكون بها كائنًا يُحمل على ما لا يرضاه.

وحرية التعاقد بهذه المثابة، فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية، فإنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك بالنظر إلى الحقوق التى ترتبها العقود ، المبنية على الإرادة الحرة فيما بين أطرافها.

بيد أن هذه الحرية ، التي لا يكفلها انسيابها دون عائق، ولا جرفها لكل قيد عليها، ولا علوها على مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها ،  لا تعطلها تلك القيود التي تفرضها السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من كوابحها،

ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود محددًا بقواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة التي تباشر فيها الإرادة سلطانها، ولا أن تخلـــط بين المنفعة الشخصية التي يجنيها المستأجر من عقد الإيجار، والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير، وبين حق الانتفاع كأحد الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية.

وحيث إن النص المطعـون فيه محـددًا نطاقًا على النحو المتقدم  : إذ أجاز للشخص الإعتبارى المستأجر لعين لاستعمالها فى غير غرض السكنى، البقاء فيها بعد انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد.

فإنه على هذا النحو  و باعتباره واقعًا فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية ، يكون قد أسقط حق المؤجر ، مالك العين فى الأعم من الأحوال فى استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها، حال أن حق المستأجر لازال حقًا شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها فى الغرض الذى أُجرت من أجله خلال المدة المتفق عليها فى العقد.

فلا يتم مد تلك المدة بغير موافقة المؤجر، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معًا، صريحًا كان هذا الشرط أم ضمنيًا. ومن ثم، فإن ما تضمنه ذلك النص من امتداد قانونى لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، لاستعمالها في غير غرض السكنى، يكون متضمنًا عدوانًا على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة في نطاقها، والتي لا تستقيم الحريــــة الشخصية فى صحيح بنيانها بفواتها، فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها، وذلك بالمخالفة للمادة (54) من الدستور

المادة 18 من القانون 163 لسنة 1981 التى قضي بعدم دستوريتها

 مادة 18 – لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.

(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر.

فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.

(جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977

(د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.

ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة.

 والنص بالمعني المتقدم إذا لم تتوافر شروط الإخلاء يجعل هناك إمتداد قانوني دائم للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني إذا كان المستأجر شخصاً إعتبارياً.

هل يصبح حكم الدستورية العليا سنداً بذاتة لدعاوي إخلاء وطرد للمستأجرين من الشخصيات الإعتبارية ؟

هناك رأي يري إمكانية أن يكون الحكم بعدم دستورية صدر المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 سنداً لإقامة دعاوي إخلاء للاشخاص الإعتبارية العامة ، سندة أن فقد السند القانوني بعدم دستورية صدر تلك المادة يعني أن البقاء في العين المستأجرة من اشخاص إعتبارية سيكون بدون سند من القانون .

ورأي أخر ونحن نؤيده يري أن حكم المحكمة الدستورية لا يصح أن يكون سنداً لأسباب حاصلها:

أولا:  أن عدم الدستورية إنصرف الى تأبيد عقود الإيجار التى تعقد للاشخاص الإعتبارية وبالتالي جوهر القضاء بعدم الدستورية كان (تأبيد) العقود وهو ما يتعارض مع حقوق الملكية الخاصة والتضامن الإجتماعي وفقاً لنصوص الدستور التى تقرر ذلك وغير ها من النصوص التى رددها الحكم .

ثانياً :  أن تطبيق الحكم بذاتة سيخلق هو الاخر نوعاً من عدم التكافوء وهو ماحرص الحكم على جعلة سنداً للقضاء بعد الدستورية ، فيصبح الشخص الطبيعي الذى تعاقد على مكان لغير أغراض السكني – اذا ماتوافرت الشروط  للإمتداد متمتعاً بهذا الحق له وورثتة حتى الدرجة الثانية وربما يكون عقد إيجارة اسبق من عقد إيجار شخصية إعتبارية ، بتطبيق الحكم بذاتة سيبقي المستأجر الطبيعي مدة أطول كثيراً بعد تاريخ حكم الدستورية فيما لو أعتبر سنداً بذاتة .

ثالثاً : أن مسلك حكم الدستورية العليا إنحاز الى هذا الرآي حين جعل جوهر عدم التكافوء بين تأبييد العقد في حالة (الشخصية الإعتبارية ) وبين (تأقيت العقد) في حالة كون المستأجر للنشاط التجاري شخص طبيعي ، أى أن فلسلفة الحكم قائمة على رفض التأبيد وإعتبارة قيداً على حق الملكية ، في حين أن المحكمة ذاتها جعلت سندها كذلك عدم التكافوء بين الشخص الطبيعي والاعتباري ومن ثم فإنها وإن رفضت تأبييد العقد فهي مع دستورية تأقيتة  كما هو مقرر للشخص الطبعي ، وهى بذلك لاتستهدف الاخلاء الفوري قدر إستهدافها تحقيق التكافوء .

رابغاً : إن الحكم المح الى ضرورة تدخل تشريعي حين جاءت الفقرة (ثانياً ) في  منطوق الحكم على هذا النحو (  بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره).