نموذج مذكرة دفاع بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء للمطالبة بأجرة زائدة

صيغة مذكرة قانونية فقد وضع المشرع شروط للتكاليف بالوفاء بالاجرة لرفع دعاوي الاخلاء والطرد – ففى التقرير التالى تلقي «الناس والقانون» الضؤ علي «دغع من اهم الدفوع القانونية وهو الدفع ببطلان تكليف المستأجر بالوفاء بالاجره المستحقة عليه بموجب عقد الايجار».

حيث إالمشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسى لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ، ويشترط أن يبين فى التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة المطالب بها وما فى حكمها وألا تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمة المستأجر … بقلم « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض.

مذكرة بدفاع – صيغة مذكرة قانونية

السيد / …………………… مستأجر «مدعي عليه »

ضد

السيد / ……………………………………… مــــؤجــــر ” مـدعــي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… كلي إيجارات شمال القاهرة ، والمحدد لنظرها جلسة .. / ../ .. م

الوقائع

حرصاً منا علي ثمين وقت عدالة المحكمة الموقرة نحيل بشأنها الي ما جاء بأوراق الدعوي، الا اننا نوجزها بالقدر اليسير حيث: ” تلخص ماتريد التنويه اليه بموجز خير الكلام ماقل ودل “.

الدفوع

يدفع المدعي عليه “المستأجر”بعدم قبول دعوي الاخلاء لبطلان التكليف بالوفاء للمطالبة بالزيادة عما هو مستحق:

الدفع الآول : عدم قبول الدعوي لبطلان التكليف بالوفاء للمطالبة بالزيادة عما هو مستحق

لما كان للمؤجر الحق في المطالبة بالقيمة الإيجار المحدد بعقد الايجار ، كونه الإيجار المطابق للواقع والقانون دون مبالغ زائدة، حيث قضت محكمة النقض المصرية أن:-

المشرع في المادة 18 فقره ب من القانون رقم 136 لسنه 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موصى عليه او بالإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم سداد الأجرة.

واعتبر التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبولها فإذا خلت منه الدعوى ، أو وقع باطلا لتضمنه أجرة سبق الوفاء او غير قانونية او تجاوز ما هو مستحق فى ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، وهى مسالة متعلقة بالنظام العام تقضي بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر”.

( الطعن رقم 1940 لسنه 70 ق جلسة 10/6/2001).

صيغة مذكرة قانونية

ويستفاد من ذلك أن الدفع ببطلان التكليف بالوفاء هو دفع متعلق بالنظام العام ، بمعني اعتباره مطروحا دائما على محكمة الموضوع ،والحكم الصادر منها يشتمل على قضاء ضمني في صحته او بطلانه الطعن بالنقض عليه فيما تضمنه من تأخر الطاعن فى سداد الأجرة . أثره.

( الطعن رقم 5649 لسنه 64 ق جلسة 31/5/2000 ).

كما أكدت محكمة النقض المصرية في العديد من أحكامها أن المطالبة بأجرة زائدة عن الأجرة المستحقة يبطل التكليف بالوفاء ، حيث قررت أن:

” تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها ، خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا لتجاوزه الأجرة المستحقة فعلا في ذمه المستأجر . أثره . عـدم قبول الدعوى المـادة 18فقره ب من القانون 136 لسنة 1981 “.

( الطعن رقم 3339 لسنة 64ق جلسة 21/5/1995 )

كما ان إعتبار الدفع ببطلان التكليف بالوفاء متعلقا بالنظام العام يجعل من حق المحكمة أن تقضي بالبطلان من تلقاء نفسها دون ابداءه من الخصوم ، كما يجعل من حق المستأجر إبداءه لأول مرة أمام محكمة الاستئناف أو النقض.

كما قضت محكمة النقض : إن المشرع فى المادة 18 فقره ب من القانون رقم 136 لسنه 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موصى عليه او بالإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبولها فإذا خلت منه الدعوى او وقع باطلا لتضمنه أجرة سبق الوفاء، او غير قانونية او تجاوز ما هو مستحق فى ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهى مسالة متعلقة بالنظام العام، تقضي بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر.

( الطعن رقم 2341 لسنه 66 ق جلسة 10/6/1996).

صيغة مذكرة قانونية

وأيضاً أكدت قضت محكمة النقض أن : تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة في الخصومة ومطروحة دائما علي محكمة الموضوع

وعليها ان تقضي من تلقاء نفسها في صحة او بطلان هذا التكليف ويعتبر الحكم الصادر فيها في الموضوع مشتملا علي قضاء ضمني في هذه المسالة ، ومن ثم فإن الطعن بالنقض علي الحكم الصادر فيها فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد الأجرة يعتبر واردا علي القضاء الضمني في مسألة التكليف بوفاء هذه الأجرة سواء أثارها الخصوم في الطعن ام لم يثيروها ” .

( الطعن رقم 1739 لسنة 50 ق جلسة 10/5/1985 )

واستقر قضاء محكمة النقض علي أن : تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساس لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها ، فإذا خلت منه الدعوى او وقع باطلا لتضمنه أجرة تجاوز ما هو مستحق فع في ذمه المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وفي آيه حالة كانت عليها الدعوى ، إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء او بطلانه متعلقا بالنظام العام .

( الطعن رقم 1768 لسنة 69 ق جلسة 6/6/2001 )

وكذلك جاءت مبادىء محكمة النقض تؤكد أن : التكليف بالوفاء . تعلقه بالنظام العام . مؤداه . اعتباره مطروحا دائما على محكمة الموضوع .الحكم الصادر منها يشتمل على قضاء ضمني في صحته او بطلانه الطعن بالنقض عليه فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد الأجرة . أثره.

( الطعن رقم 5649 لسنه 64 ق جلسة 31/5/2000 )

قضت محكمة النقض : يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة، معدله بالزيادة او النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين ايجار الأماكن فإن نازع المستأجر في مقدار الأجرة المستحقة وتمسك بأن عدم وفائه بالأجرة يرجع الي أنها غير قانونية تعين علي المحكمة ان تقول كلمتها في ذلك باعتبارها مسالة أوليه، لازمة للفصل في طلب الإخلاء وعليها ان تتثبت قبل قضائها فيه من مقدار الاجرة المستحقة قانونا تمهيدا لتحديد مدي صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاءا علي هذا التأخير وإلا كان حكمها مشوبا بالقصور .

( الطعن رقم 1420 لسنة 70 ق جلسة 30/5/2001 )

محكمة النقض أيضا أستقرت علي أنه : لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار الأجرة المطالب ، بها أن وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل النزاع وصولا الي الأجرة المستحقة عليه قانونا .

إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصولا الي حقيقة مقدار الأجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع ومدي صحة التكليف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى – وكان لا يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجملا بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 دون أن يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .

( الطعن رقم 1420 لسنة 61 ق جلسة 22/1/1991 ).

ـ ولما كان ذلك ما أرسته محكمة النقض المصرية وبإنزال تلك المبادىء القانونية علي واقعة الدعوي ، نجد أنه من الوهله الأولي لمطالعة إنذار التكليف بالوفاء نجد أنه يطالب عن المدة من ../../.. حتي ../../.. بواقع قيمة ايجارية قدرها … جنية ، مايساوي مبلغ إجمالي …جنية.

كما يلاحظ أن المدعي ليس هو المؤجر الاصلي بل محال اليه الحق (مشتري) من المؤجر الاصلي بموجب عقد البيع المؤرخ ../../.. ، وأن المدعي عليه قد سدد للمؤجر الأصلي القيمة الايجار حتي شهر …،، وكان ذلك سابق علي الاعلان بحوالة الحق، وهذة المدة مما يدخل ضمن مدة المطالبة بإنذار التكليف بالوفاء، وهو ما يعد مطالبة بالزيادة عما هو مستحق .. مما يبطل التكليف بالوفاء.