صيغة دعوى طرد لتحقق الشرط الصريح الفاسخ بعدم دفع الأجرة

دعوى طرد لتحقق الشرط الفاسخ الصريح بعدم سداد الأجرة

الشرط الفاسخ الصريح – تلقي « الناس والقانون » الضوء علي أهم أسباب «الطرد والاخلاء من الالشقة السكنية المؤجرة » وشرط تحقق الشرط الفاسخ الصريح ، وما هو السند القانونى ومدي سلطة المحكمة في تطبيق الشرط الفاسخ من عدمه ، وأحدث مبادىء وأحكام محكمة النقض المصرية بخصوص الشرط الفاسخ الصريح ، وتوضح « الناس والقانون » أن تمسك المدعي بتطبيق الشرط الفاسخ الصريح يجبر محكمة الموضوع بتطبيقه حيث تغل يدها ويكون حكمها مقرر لا منشىء … بقلم « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض. 

دعوى إخلاء من الشقة أو المحل لتحقق الشرط الفاسخ الصريح بعدم سداد الأجرة لمدة قسط واحد

إنه في يوم ../../.. م.

بناء علي طلب السيدة/ ………… المقيمة …- الجيزة – ومحلها المختار مكتب الاستاذ/ أشرف حماد المحامي بالنقض والإدارية العليا

انا ….محضر محكمة …… الجزئية قد انتقلت واعلنت:

السيد / ………………….المقيم ……….

مخاطبا مع/

الموضوع : الشرط الفاسخ الصريح

بموجب عقد بيع مؤرخ ../../…م يستأجر المعلن اليه من الطالبة ما هو شقة سكنية رقم (..) بالعقار رقم (..) الكائن بشارع …..بمنطقة … محافظة … .وحيث ان المعلن اليه قد إمتنع عن سداد القيمة الإيجارية من تايخ ../../.. حتي تاريخ ../../.. وهو ما يعد إخلالاً ببنود عقد الايجار سالف الذكر ، ويحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في البند رقم (..) من عقد الإيجار لذلك يطالب المدعى بفسخ عقد الايجار المؤرخ ../../..، و بطرده من العين .

حيث قد أتفق الطرفين في عقد الإيجار المؤرخ ../../.. علي إعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه طبقا للشرط الصريح الفاسخ، إذ بمطالعة العقد سند الدعوى بالبندين الرابع ووالثالث من العقد حيث تضمن البند الرابع من العقد على الاتى:

” إذا تأخر المستأجر عن دفع الايجار في المواعيد المحددة ولو لمدة قسط واحد فللمالك….. وله أيضاً الحق في ان يفسخ العقد بدون الحصول علي حكم قضائي لهذا الفسخ وبدون إجراءات رسمية وقد قيل المستأجر بهذة الشروط بدون احتياج للمرافعة منه بذلك”.

وجاء البند (3) من عقد الايجار سالف الذكر أن القيمة الايجارية قدرها 150جنية (مائة وخمسون جنية ) كل شهر ، وتعهد المستأجر بدفعها شهرياً مقدماً ليد المالك المذكور بالايصال اللازم.

وحيث أن المدعى عليه لم يقوم بسداد الأجرة حتى تاريخه مما يحق للمدعى المطالبة باعمال الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه فى البند الرابع من العقد، حيث إن الحكم بالفسخ في هذه الحالة مقرر لما اتفق عليه الطرفين وليس منشأً له.

حيث ان المقرر وفقاً لقضاء محكمة النقض بشأن الشرط الفاسخ الصريح أن:

” الاتفاق فى العقود الملزمة للجانبين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . أثره . وقوع الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى به . لجوء الدائن إلى القضاء . اعتبار حكمه مقرراً للفسخ بعد التحقق من توافر شروطه . مؤداه . عدم استطاعة المدين تفادى الفسخ بالسداد “.

” وقوع الفسخ حتماً بوقوع موجبه . أثره . وقوف مهمة القاضى عند حد التحقق من عدم الوفاء بالالتزام . الاستثناء . تنازُل الدائن عن حقه فى إعمال الفسخ . “

( الطعن رقم ٦٩٠٣ لسنة ٦٥ ق جلسة ٤ / ١ / ٢٠١٤ ).

وبشأن الشرط الفاسخ الصريح قررت أيضاً محكمة النقض أن :

“وفاء الطاعن بالأجرة المتأخرة بموجب إنذارى عرض في تاريخ لاحق على تحقق الشرط الفاسخ الوارد بعقد الإيجار . أثره . وقوع المخالفة الموجبة لتطبيق ذلك الشرط . علة ذلك . انفساخ العقد دون حاجة لإقامة دعوى فسخ . التزام الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضاءه بالإخلاء والتسليم استناداً لتحقق الشرط الصريح الفاسخ. النعى عليه على غير أساس.” (طعن رقم ١٨٩٩٧ لسنة ٨٣ قضائية – دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٥/٠٣/٢٢).

الشرط الفاسخ الصريح وقضاء محكمة النقض بأنه:

اشتمال عقد الإيجار علي الشرط الفاسخ الصريح . مؤداه . وجوب اعتبار العقد مفسوخاً من تاريخ حصول المخالفة . أثره . التزام المستأجر بأداء الريع لصاحب العين باعتباره غاصباً عن المدة اللاحقة .

(الطعن رقم 3005 لسنة 77 قضائية الصادر بجبسة 13/1/2019 منشور على موقع محكمة النقض المصرية)

وقد قضت محكمة النقض بخصوص الشرط الفاسخ الصريح بأنه:

(الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . أثره . وقوع الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى به . لجوء الدائن إلى القضاء .

اعتبار حكمه مقرراً للفسخ بعد التحقق من توافر شروطه . مؤداه . عدم استطاعة المدين تفادى الفسخ بالسداد.)

(الطعن رقم 11922 لسنة 81 قضائية والصادر بجلسة 7/5/2018)

ثانيا: قيام المدعى عليهم بتغيير النشاط دون الحصول على إذن من المالك طبقا للبند السادس من العقد:
قاموا ورثة المستأجر بتغيير النشاط مما يعد اخلالاً ببنود العقد ويجب إخلاء العين وتسليمها له خاليه من الأشخاص والشواغل

وذلك لتغييرالنشاط حيث أن النشاط في عقد الإيجار المؤرخ 1/5/1953 هو نشاط سجائر وحلويات جافه وقد ذكر في عقد الإيجار في البند السادس:

( أن المستأجر يستعمل المحل المؤجر له بشرط ان يراعيه كما يراعي كل انسان ماله الخاص ولا يستعمله الا علي حسب شروط هذا العقد

وبخلاف ذلك تكون هذه الايجاره مفسوخه ويلتزم المستأجر بالمصاريف والاضرار التى تحدث.)

والان تم تغيير النشاط (واصبح زجاج سيارات ) مما يعد إخلال ببنود العقد ويعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه

فإنه ويحق للمدعى المطالبة إخلاء العين المؤجره وتسليمها خاليه من الاشخاص والشواغل.

وقد قضت محكمة النقض بأنه:

” لاتفاق على اعتبار عقد البيع مفسوخاً من تلقاء نفسه دون تنبيه أو إنذار عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . أثره .

سلب القاضى كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ . اعتبار حكمه مقرراً للفسخ بعد التحقق من توفر شروطه . مؤداه . عدم استطاعة المدين تفادى الفسخ بالسداد . علة ذلك .”

(الطعن رقم 9325 لسنة 87 قضائية – الصادر بجلسة 2/4/2018 منشور على موقع محكمة النقض المصرية)

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر فد انتقلت الي حيث محل اقامة المعلن اليه وسلمته صورة من عريضة هذة الدعوى وكلفته بالحضور امام محكمة …… الكلية / الجزئية والكائن مقرها بشارع……. وذلك امام الدائرة (..) إيجارات / مدني ، وذلك صباح يوم (..)الموافق ../.. / .. فى تمام الساعة التاسعة صباحا وما بعدها ليسمعوا الحكم عليهم بالاتى:

أولا: اعتبار عقد الايجار المؤرخ ../../.. مفسوخا من تلقاء نفسه طبقا للشرط الصريح الفاسخ بالبند الرابع والثالث من العقد

ثانيا: الحكم عليهم بطردهم من العين وتسليمها للمدعىة خالية من الأشخاص والشواغل.

ثالثا: الزامهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه

مع حفظ كافة حقوق الطالبة الاخرى.

ولاجل العلم/

نوصي بقراءة مدونة : «دنيا المنوعات»