إجراءات اللصق والنشر في دعوى التسليم، إخطار الملاك والحائزين وذوي الشأن، استثناء استئناف الأحكام الصادرة في دعاوى التسليم من القواعد العامة، اسند المشرع للوحدة المحلية دورا فى دعوى التسليم، الاعلان في مواجهة النيابة، التسليم في القانون المدني المصري، اللصق على المبنى، المُشرع حدد للمشترى دعوى تسليم العقار لضمان حيازته، دعوى “التسليم” هل هي ثغرة في القانون أم استخدام خاطئ لمواده، دعوى التسليم وشروطها، دعوى تسليم العقارات وشروطها وثغراتها في القانون المدني المصري، دعوى تسليم حصة شائعة، دفوع المدعى عليه في دعوى التسليم رسوم دعوى التسليم، سقوط دعوى التسليم، كبسولة قانونية..دعوى تسليم العقارات وشروطها وثغراتها – الناس والقانون، كل ما يخص دعوى التسليم، كيفية الإخطار بـ”اللصق على المبنى”، ما هي دعوى تسليم العقارات وشروطها وثغراتها في القانون المدني المصري؟، ما هي شروط دعوى التسليم؟، مذكرة دفاع من متدخل هجومي في دعوى تسليم، مــا هـي المحكمة المختصة بنظر دعوى التسليم ؟، مــا هي الثغرة الموجودة في دعوى التسليم؟، هل إشهار الصحيفة وجوبي في دعوى التسليم ؟، وقد تعرض المشرع – المادة 76 من قانون المرافعات – البند 6 وهو أحد البنود المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال علي أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي :، يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف الت الي
دعوى تسليم العقارات

ما هي دعوى تسليم العقارات وشروطها وثغراتها في القانون المدني المصري؟

Advertisements

دعوى تسليم العقارات وشروطها وثغراتها في القانون المدني المصري

في سياق التقرير التالي تلقي «الناس والقانون» الضو علي نظام «دعوى التسليم» ، حيث قد سن المشرع  المصري هذة الدعوي كضمانة لتنفيذ عقد البيع وأثر من أثاره، والذي يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته، والانتفاع به بغير حائل، وذلك طبقا لنص المادة 435 مدني، وفي حالة عدم تمكن المشتري أو الحائز حسن النية من حيازة العقار يحق له رفع دعوى علي المغتصب بالتسليم، ومطالبته بمقابل الانتفاع بما يسمي «الريع» كتعويض له عن عدم الانتفاع بالعقار، ولذلك رصدت «الناس والقانون» في هذا التقرير ماهية التسليم في القانون وشروطه وأثاره والمحكمة المختصة به والثغرات الموجودة في القانون-… بحسب الخبير القانوني «اشرف فؤاد»  المحامي بالنقض.

كل ما يخص دعوى تسليم العقارات

ما هي شروط دعوى التسليم؟

الشرط الآول

أن يكون طلب التسليم أو دعوى التسليم مقام بصفة أصلية أي أنه هو الطلب الأساسي للدعوى و ليس تابعاً لطلب آخر .

فلو كان طلب التسليم تابعاً أو أثرا لطلب آخر كأن يكون موضوع الدعوى الفعلي هو طلب الإخلاء فيتبع طلب الإخلاء في تحديد اختصاصه .

Advertisements

أما إذا كان طلب التسليم أصلياً فإنه يكون من اختصاص المحاكم الجزئية .

الشرط الثاني

أن تكون دعوى التسليم وارده على عقارات و ليس منقولات أياً كان نوع المنقولات كسيارات مثلاً أو بضائع فإن العبرة بقيمتها والاختصاص حسب القيمة .

الشرط الثالث

أن يتم إخطار جميع ذوي الشأن بالعقار – مالك – حائز – أصحاب حقوق على العقار (( دائنين – صاحب حق رهن … وخلافه فإن تعذر الإعلان بواسطة المحضرين يكون بطريق اللصق على العقار ومقر الشرطة التابع له العقار .

Advertisements

فإذا تخلف أحد تلك الشروط الثلاثة المذكورة فإن الاختصاص بنظر دعوى التسليم يخضع للقواعد العامة ويكون حسب قيمة الحق المطالب به .

مــا هـي المحكمة المختصة بنظر دعوى التسليم ؟

وبصفة عامة تختص المحكمة الجزئية بنظر دعوى التسليم أيا كانت قيمة المبيع، وإذا كان طلب التسليم طلب تبعي تحدد المحكمة المختصة تبعا للطلب الأصلي كدعوى الطرد والتسليم يكون طلب الطرد غير مقدر القيمة فتكون المحكمة المختصة هي المحكمة الكلية.

استثناء استئناف الأحكام الصادرة في دعاوى التسليم من القواعد العامة

الأصل : تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية ، كما تختص المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية.

إلا أن التعديل الجديد المقرر بالقانون قانون رقم 76 لسنة 2007 بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية و التجارية و قانون الاثبات فى المواد المدنية و التجارية استثني الأحكام الصادرة في دعاوى تسليم العقارات التي تصدر عن المحاكم الجزئية فجعل استئنافها لمحاكم الاستئناف العالى و ليس للمحاكم الابتدائية رغم صدور أحكامها من محكمة جزئية .

حيث نصت المادة 48 تختص محكمة الاستئناف بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع اليها عن الاحكام الصادرة ابتدائيا من المحاكم الابتدائية وكذلك عن الاحكام الصادرة من المحاكم الجزئية فى الدعاوى المنصوص عليها فى البند السادس من المادة 43 من هذا القانون

هل إشهار الصحيفة وجوبي في دعوى التسليم ؟

دعوى التسليم لا يلزم فيها الإشهار

الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائى عدم خضوعها للقيد الوارد فى المواد 65/3، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات إلغاء الحكم المطعون فيه الحكم محكمة أول درجة الصادر بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها صحيح تصديه لنظر موضوع الدعوى وفصله فيه وعدم إعادتها لمحكمة أول درجة مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه . علة ذلك .

( الطعنان رقما 829، 1180 لسنة 69ق جلسة 13/6/2000)

إخطار الملاك والحائزين وذوي الشأن

أضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب علي المدعي – طالب التسليم – إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين ؛ والغاية من هذا الإخطار وكما يتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون إعلام ذوى الشأن – كل ذوي الشأن – علي نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى وبالتالي تتاح له الفرصة كاملة في إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك .

والإخطار موضوع المادة 43 فقرة 6 من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به اختصام كل من أشار إليهم النص، وهم وطبقاً للنص ” الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق ” في دعوي التسليم وإنما محض إخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعي في رفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق وإجمالاً عزمه علي إقامة دعوى التسليم، والمقصود بعبارة ” بورقة من أوراق المحضرين ” الإنذار الرسمي علي يد محضر .

 

وقد تعرض المشرع – المادة 76 من قانون المرافعات – البند 6 وهو أحد البنود المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال علي أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي :

1 ــ الإعلان في مواجهة النيابة : عمل وإجراء التحريات الكافية الدقيقة للاستدلال علي أشخاصهم .

و بخصوص تحديد متي تكون التحريات كافية و دقيقة .. قضت محكمة النقض المصرية : إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التي تلزم كل باحث مجد بالتقصي عن محل إقامة المعلن إليه ، فلا يكفى أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي .

Advertisements

و إذن فمتى كان الواقع هو أن الطاعنين أعلنوا المطعون عليه الرابع فى موطنه المعروف لهم فرد المحضر الإعلان لعدم الاستدلال على محل المعلن إليه و أثبت فى محضره أن له محل تجارة فى جهة معينة و كان الطاعنون بدلا من الالتجاء إلى محل تجارته للتحري من القائمين بإدارته عن محل إقامته الحقيقي قاموا بتسليم ورقه الإعلان الخاصة به إلى النيابة العامة مباشرة بحجة أنه ” غير معلوم له محل إقامة بالقطر المصري ” فإن هذا الإعلان يكون قد وقع باطلاً

(الطعن رقم 154 لسنة 20 مكتب فنى 03 صفحة رقم 1031 -05-1952(

2- الإعلان بطريق اللصق : وفي حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانوني مختلف هو اللصق ، فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة .

والنصوص التي علقت علي موضع اللصق هي :

مادة 381 مرافعات وتنص : يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة .

مادة 382 مرافعات وتنص : يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام.

مــا هي الثغرة الموجودة في دعوى التسليم وكيف عالجها المشرع المصري؟

البعض يتصور أن القانون به ثغرات يستغلها ذو المصلحة لتحقيق أهدافه ولكن الحقيقة أنها ليست ثغرات وإنما هي استخدام خاطئ لمواد القانون لتحقيق أهداف وإغراض غير شرعية والكيد والإضرار بالآخرين، فالأصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع.

ومثال ذلك دعوى التسليم التي سنها المشرع لمصلحة المجتمع وأفراده وتكمن خطورة هذه الدعوى التي استغلها أصحاب الضمائر الميتة للاستيلاء على أملاك الآخرين تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية «على الجهة التي يناط إليها بالتنفيذ أن تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية».

فالمشرع لم يقصد الإضرار بالأفراد ولم يشرع هذه الدعوى ليستغلها محترفي الاستيلاء على أملاك الغير.

ولكن السؤال .. كيف يستغل هؤلاء المحترفين هذه الدعوى الاستغلال السئ «استغلال شرعي لتحقيق غاية غير مشروعة».

الجواب : أنهم يحررون عقد بيع ابتدائي لعقار مملوك للغير ويدعى البائع ملكيته لهذا العقار ويبيعه للمشترى الذي هو من طرفة ومتفق معه ومذيل بالتوقيعات والشهود، ثم إقامة دعوى تسليم بالمحكمة ويتم حضورهم في أول جلسة وتقديم محضر صلح مطالبين المحكمة بإثبات محتواه بمحضر الجلسة وجعله في قوة السند التنفيذى ويقر المدعى علية (البائع الوهمى) بالطلبات والتصالح وموافقته على التسليم .

ويتم عمل أشكال وقف تنفيذ من طرفهم ومن الغير ومرور ميعاد الاستئناف بدون أن يستأنف المدعى عليه ثم استلام الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية ومطالبة جهة التنفيذ بتنفيذ الحكم النهائي الصادر لمصلحة المشترى وتسليمه العقار وكلها إجراءات قانونية سليمة، كل هذا والمالك الأصلي لا يعلم بما يحدث ويفاجأ بالحكم واستيلاء أشخاص لا يعرفهم على العقار ملكه ويلجا إلى كافة الجهات المسئولة ويقيم دعوى بطلان حكم وكل هذا يأخذ وقت طويل دون أن يستطيع ان يضع يده على عقاره والمشكلة الأكبر أن من قام بالاستيلاء على العقار ملكه يبيعه إلى أخر وهكذا حتى يتوه الحق ويدخل المالك الأصلي في دوامة لا تنتهي .

 وقد فطن المشرع إلى هذه الألاعيب من محترفي الاستيلاء على أملاك الغير وعدل دعوى التسليم ووضع لها ضوابط فى القانون رقم 76 لسنة 2007 وهى :

(1) إخطار ذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لأى منهم أن يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقاره ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التي تنظر الدعوى الأدلة المثبتة لحقة على العقار (هنا نجد ان البائع الذى يبيع حق ليس ملكة يجب عليه ان يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف آلت اليه)

(2) اسند المشرع للوحدة المحلية دورا في الإخطار بدعوى التسليم يتمثل في إلصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة أو عمدة الناحية ولوحة إعلانات في مقر الوحدة المحلية وذلك منعا لتحايل المدعى في دعوى التسليم بإجراء إخطار شكلي ومنعا لتحايل طرفي دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الأولى أو بتقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة, فلا تحكم المحكمة في الدعوى الا بعد تمام الإخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى

(3) جعل المشرع الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار أن المحكمة الجزئية هي الأقرب لمكان العقار ومن اجل إحاطة هذه الدعاوى بسياج من الأمان ورد كيد محترفي الاستيلاء على الأملاك الخاصة

وأن نقد البعض وعلى رأسهم د. فتحي والى جعل الاختصاص بدعاوى التسليم إلى المحكمة الجزئية وكذلك د. احمد المليجى ومردهم حداثة القاضي الجزئي وازدحامه بالعمل وقد يكون قيمة العقار بالملايين .

ولكن يلاحظ أن المشرع جعل الطعن بالاستئناف في دعوى التسليم إلى محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة 48 مرافعات مما فتح الباب إلى الطعن عليها بالنقض

وبتلك الضوابط سد المشرع الباب على محترفي الاستيلاء على أملاك الغير، ومن هنا نؤكد ان دعوى التسليم لم تكن ثغرة فى القانون، وإنما كان الاستناد إليها بشكل خاطئ مثال ذلك الانترنت وجد للفائدة ولكن هناك من يستخدمه استخدام خاطئ هل معنى هذا أن به ثغرة.

Advertisements

شاهد أيضاً

آثار الفسخ القانونية وزوال الرابطة العقدية

 آثار الفسخ القانونية وزوال الرابطة العقدية

Advertisements  آثار الفسخ القضائي والإتفاقي والتفاسخ للعقود آثار فسخ العقد  – في التقرير التالي تلقي « الناس …

الانفساخ استحالة تنفيذ أحد المتعاقدين التزامه لسبب أجنبى

يترتب على الانفساخ ما يترتب على الفسخ .. أعرف ذلك؟

استحالة تنفيذ أحد المتعاقدين التزامه لسبب أجنبى

انفساخ العقد من تلقاء نفسه

انفساخ العقد من تلقاء نفسه في ضوء أحكام محكمة النقض المصرية

انفساخ العقد من تلقاء نفسه

الفسخ بقوة القانون للعقود الملزمة للجانبين المشهور بالإنفساخ

الفسخ بقوة القانون للعقود الملزمة للجانبين المشهور بالإنفساخ

الفسخ بقوة القانون للعقود الملزمة للجانبين المشهور بالإنفساخ

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.