كل ما تريد معرفته عن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع وشروطها

عقد البيع الابتدائي يعد حجة فيما بين طرفي التعاقد ، ومن ثم لا يحق له التصرف بذات الأرض بالبيع مره اخري وإلا يعد مرتكباً جريمة النصب لقيامه ببيع شيء تم بيعه لشخص اخر ، وفي ظل ما تم من اداءه من الوفاء بالإلتزامات التعاقدية وأهمها سداد كامل الثمن و برأة ذمتك منه ،

ومن ثم يمكنك اللجوء الي اقامة دعوى صحة ونفاذ عقد البيع في مواجهة البائع الذي رفض نقل الملكية  بشكل ودى عن طريق التوقيع على عقد البيع النهائي بمصلحة الشهر العقاري ، ومن ثم فإنه باللجوء الى رفع هذة الدعوى سيحفظ حق المشتري في اسبقية الملكية ، حبث من شأنها نقل الملكية عن طريق حكم يصدر ضد البائع الممتنع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية للمشتري .

وبالتالي فإن دعوي صحة ونفاذ عقد البيع وهى من الدعاوي التي تقوم علي بحث الملكية وتسلسلها لنقل الملكية من البائع للمشتري ، كما تعد وسيلة لإجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل الملكية تنفيذاً عينياً ، يحصل بموجبها المشتري على حكم قضائي يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية ، فإذا امتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية والقيام بالأعمال اللازمة لذلك، جاز للمشتري إجباره على تنفيذ هذا الالتزام عيناً وذلك عن طريق دعوى الصحة والنفاذ.

كما ألقت المادة 466 من القانون المدني المصري على عاتق البائع عبء القيام بكل ما هو ضروري لنقل الملكية إلى المشتري.

فضلاً عن ان نص المادة 71 من القانون المدني الذي يقضي بأنه إذا أخل أحد طرفي العقد الابتدائي بالتزامه بإبرام العقد النهائي كان للطرف الآخر إذا لم يكن مخلاً بالتزاماته أن يطلب الحكم في مواجهته بصحة العقد الابتدائي ونفاذة ويقوم العقد بصحة ونفاذ عقد العقد الابتدائي مقام العقد النهائي.

دعوى الصحة والنفاذ تنطبق على كافة العقود بما فيها البيع العقاري ، حيث يرفعها المشتري في مواجهة البائع أو ورثته فإذا امتنع الأخير عن القيام بالأعمال الضرورية لتسجيل العقار المبيع ، وذلك بغرض إجباره على القيام بهذه الأعمال وليس ثمة ما يمنع أن يرفعها البائع على المشتري أيضاً.

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى شخصية يستند فيها إلى حقه الشخصي المتولد عن عقد البيع غير المسجل، فهو لا يطالب بتثبيت ملكيته فهو ليس مالكاً بالعقد المسجل كما تتميز بأنها دعوى عقارية الهدف منها الحصول على حق عيني على عقار لذا تختص بها المحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو محكمة موطن المدعى عليه.

من له حق رفع دعوى الصحة و النفاذ لعقد البيع ؟

1 ــ دعوى صحة التعاقد يكون المدعي فيها هو المشتري أصلاً.

2 ــ يجوز للبائع أن يكون مدعياً طالباً الحكم بصحة ونفاذ التعاقد عن عقد البيع الصادر منه إلى المشتري لكن بشرط أن يكون له مصلحة في رفع الدعوى.

3 ــ أجازت المادة 308/1 من القانون المدني لدائني المشتري رفع دعوى صحة التعاقد باسم مدينهم على أساس الدعوى غير المباشرة إذا سكت عن استعمال حقه في رفع الدعوى وتوافرت الشرائط الأخرى.

دعوى الصحة و النفاذ دعوى موضوعية

إن دعوى صحة التعاقد (صحة ونفاذ) هي دعوى موضوعية تتناول حقيقة التعاقد ومداه ونفاذه ، والحكم الصادر فيها مقرراً لا منشئاً يبحث أساس ملكية البائع للعقار وشروط صحة العقد وأركانه وما يتعلق بالثمن والصورية وخلافه.

متي ترفض دعوى صحة التعاقد ؟

1 ــ إذا كان البيع باطلاً أو قابل للإبطال ورفع البائع دعوى فرعية طالباً إبطاله فإذا حكم القاضي بالبطلان سيقضي حتماً برفض دعوى صحة التعاقد .

2 ــ إذا طلب البائع فسخ العقد وحكمت المحكمة بذلك تقضي أيضاً برفض دعوى صحة التعاقد.

3 ــ إذا كان البيع صورياً صورية مطلقة معنى ذلك أن العقد لا وجود له قانوناً فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه.

4 ــ إذا باع المشتري الأول قبل التسجيل العقار لمشتري ثاني لم يسجل وجب على المشتري أن يختصم في دعواه البائع للبائع له ليطلب الحكم بصحة العقد الصادر منه وإلا كانت دعواه غير مقبولة.

5 ــ في حالة وفاة المشتري يجوز لورثته رفع دعوى صحة التعاقد على البائع أو ورثته في حالة وفاته ، وقد جرى قضاء محكمة النقض المصرية بأنه يصح البيع بالنسبة لمن يقربه من الورثة ولا يصح بالنسبة لمن يطعن منهم فيه.

هل يجوز للمشتري الثاني رفع دعوي صحة ونفاذ علي البائع الاصلي ؟

نجد في واقع الحياة العملية ثمة بيع يقوم فيه البائع ببيع العقار إلى مشتري أول وقبل أن يقوم هذا المشتري الاول بتسجيل العقد يقوم ببيع  العقار إلى مشتري ثانٍ فهل يجوز للمشتري الثاني رفع دعوى صحة تعاقد مباشرة على البائع (المشتري الأول)  أم برفعها على البائع الأصلي للمشتري الآول ؟

من أول وهلة يبدو أنه لا يمكن للمشتري الثاني رفع دعوى صحة التعاقد على البائع الأصلي لعدم وجود علاقة تعاقدية بينهما ، إلا أن المادة 308 من القانون المدني أجازت له استعمال حق المشتري الأول (البائع له) في مطالبة البائع الأصلي بتنفيذ التزامه قبل المشتري الأول وباسم المشتري الأول ، وذلك عن طريق الدعوى غير المباشرة ، ولا فائدة من رفع المشتري الثاني دعوى مباشرة على البائع له (المشتري الأول) طالما أنه لم يسجل سند ملكه فإذا امتنع البائع الأصلي عن القيام بإجراءات التسجيل فلا يمكن للأخير إجباره على تنفيذ الالتزام عن طريق دعوى صحة التعاقد إذا تبين أن البيع الصادر منه إلى البائع له غير صحيح أو غير واجب النفاذ.

يعفى البائع من التنفيذ العيني للالتزام بنقل الملكية إذا أصبح التنفيذ مستحيلاً لسبب أجنبي لا يد للبائع فيه.

كيف يتم الحصول على حكم بصحة ونفاذ عقد البيع ؟

– بدايةً يجب أن تكون دعوى صحة ونفاذ عقد البيع مقبولة ، أي  يتوافر فيها الشروط الثلاثة التالية :

الشرط الأول : أن يكون التسجيل الناقل للملكية ممكناً.

لا يجوز الحكم بصحة التعاقد إذا كان البائع غير مالك للعقار لأن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا أن كان البائع مالكاً. ومن ثم لايمكن إجبار المدين على تنفيذ الالتزام عيناً إلا إذا كان ممكناً ، أي لا يجوز الحكم للمشتري بصحة ونفاذ البيع إلا إذا كان انتقال الملكية اليه وتسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين .

كما لا يجوز للمحكمة في حالة توالي البيوع أن تحكم بصحة تعاقد المشتري الأول إذا سبق المشتري الثاني في التسجيل.

الشرط الثاني : الوفاء بكامل الثمن

عقد البيع هو عقد ملزم للجانبين ومن ثم لا يجوز للمشتري إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل الملكية برفع دعوى صحة ونفاذ البيع مالم يكن المشتري نفسه قد أوفى بالتزاماته وأهمها دفع الثمن ، وإلا جاز للبائع أن يدفع بعدم قيام المشتري بتنفيذ التزاماته.

كما أنه إذا صدر حكم نهائي في دعوى صحة التعاقد دون الفصل في أمر الباقي من الثمن ، فإن ذلك لا يمنع البائع من المطالبة به ، أو طلب فسخ العقد بدعوى جديدة لاختلاف دعوى صحة التعاقد عن دعوى الفسخ سبباً و موضوعاً.

الشرط الثالث: وجوب تسجيل صحيفة الدعوى.

يقوم الحكم بصحة ونفاذ العقد مقام تسجيله من حيث انتقال ملكية العقار إلى المشتري إذا قام المشتري بتسجيل الحكم بالصحة والنفاذ، ونظر دعوى صحة ونفاذ العقد والحكم فيها يستغرق عادةً وقتاً طويلاً قد يقوم  البائع في التصرف في العقار مرة أخرى بالبيع أو الرهن أو غير ذلك، ومن ثم عمل المشرع المصري علي حماية المشتري من هذه التصرفات ، فأوجب في المادة 11 من قانون التسجيل العقاري شهر دعوى صحة التعاقد بتسجيل صحيفتها بعد إعلانها وقيدها بجدول المحكمة ، حتي يصبح المشتري في مأمن من تصرفات البائع ، وعند حصول المشتري على حكم بصحة ونفاذ عقد البيع يأُشر بمنطوق الحكم النهائي على هامش تسجيل الصحيفة ، وعندها يكون الحكم حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة وليس تاريخ الحكم.

وبذلك عملياً تكون حماية المشتري تكون من الوقت الذي يقوم فيه بشهر صحيفة الدعوى  .

كيفية رفع دعوى الصحة والنفاذ :

أولاً : شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ 

• يتم تقديم طلب للشهر العقاري متضمنا بيانات القطعة او العقار موضوع عقد البيع برقم طلب .
• يرسل الطلب بعد تقديم طلب الشهر العقاري الى هيئة المساحة لبحثة .
• عقب سداد رسم كشف التحديد المساحي ، يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار او قطعة الارض موضوع الطلب المقدم .
• يقوم المهندس بتحرير بيان مساحي للقطعة او العقار موضوع الطلب .
• يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحي الى الشهر العقاري .

ثانياً : رفع الدعوى 

• يتم استلام البيان المساحي المحرر من الشهر العقاري .
• يتم كتابة دعوى صحة ونفاذ ( مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التي ترفع فيها الدعوى على اساس الثمن المكتوب في عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالاتي :

أولاً : يجب احضار كشف عوائد للعقار او قطعة الأرض 

ثانياً : يتم اعمال نص المادة 37 من قانون المرافعات المصري والتي تنص على ” يراعى فى تقدير قيمة الدعوى الدعاوى التي يرجع فى تقدير قيمتها الى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة .

• اذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضي يكون التقدير باعتبار اربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته )متضمنة البيان المساحي في نفس العريضة ومتضمنا رقم الطلب الخاص فى الشهر العقاري .
• يتم تقديم العريضة الى الشهر العقاري لمراجعتها وتأخذ ختم صالح للشهر ( ختم اللوتس )
• بعد ذلك يتم تقديم العريضة الى مصلحة الشهر العقاري الرئيسي لتقدير الامانة القضائية وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب فى عقد البيع .
• يحرر ايصال بالمبلغ المفروض فقط دون فع لهذا المبلغ .
• نأخذ صحيفة الدعوى وايصال تقدير الامانة القضائية وترفع الدعوى فى المحكمة المختصة بالطرق العادية للرفع الدعوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا اليها رسم الأمانة القضائية .
• يجب الاحتفاظ بإيصال دفع الامانة القضائية لأننا سنحتاج الى ارفاقه بالمشروع النهائي .
• بعد انهاء اجراءات رفع القضية بالطرق العادية وايداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها .
• يتم التقديم على صورة رسمية من الدعوى قبل الإعلان وتكتب على عقود خاصة بالشهر العقاري ( العقد الأخضر المعتمد ويطلب من الشهر العقاري )
• يتم تقديم الصورة الرسمية المكتوبة على العقد المخصص لذلك الى مصلحة الشهر العقاري الرئيسية ( التي قدرت فيها الامانة القضائية ) مع ايصال دفع الامانة القضائية .
• بعد 10 أيام تقريباً يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة .

ثالثاً : كيفية مباشرة الدعوى 

فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم العريضة المشهرة التي تم استلامها من الشهر العقاري .
مكلفة بالقطعة او العقار موضوع البيع .

ملحوظة : لتفادى مصاريف الدعوى يتم الاتفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقديم محضر صلح فى القضية والحاقة بمحضر الجلسة وجعلة في قوة السند التنفيذي ، وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم.

والجدير بالذكر أن: دعوي الصحة والنفاذ لا تسقط بالتقادم والبائع ملتزم بضمان عدم التعرض للمشتري  وفقا لنص المادة 439 من القانون الدني المصري : ” ” ، فهو إلتزام ابدي لايسقط بالتقادم ، فهو يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر ، ولا لايجوز للبائع ان يتملك المبيع بعد بيعه بعقد عرفي بوضع اليد المدة الطويلة.

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن من أحكام البيع المنصوص عليها في المادة ٤٣٩ من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر فيمتنع على البائع أن يتعرض للمشترى سواء كان التعرض مادياً أم كان تعرضاً قانونياً لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض

(الطعن رقم ٦٣٣٠ لسنة ٧٨ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٦/٠٩/٢٥)

ومن خلال شرحنا لدعوى الصحة والنفاذ يكون لكل من بيده عقد بيع وخاصة عقود البيع العقارية إذا وفى بالتزاماته وتعنت الطرف الآخر في تسجيل البيع ، فإن لكل طرف الحق في إلزام الطرف الآخر بتسجيل البيع واستصدار حكم من المحكمة بصحة ونفاذ عقد البيع من خلال دعوى صحة التعاقد وفقاً للقواعد السابق شرحها.

اهم احكام النقض المتعلقة بدعاوي صحة ونفاذ عقد البيع 

حكم نقض

محكمة النقض المصرية

الدوائر المدنية

العنوان : 

بيع “دعوى صحة التعاقد: ماهيتها” “نطاقها” “أثر فسخ أحد عقود البيع الواردة على المبيع”. محكمة الموضوع “سلطة محكمة الموضوع بالنسبة لعقد البيع في دعوى صحة التعاقد: تتبع البيوع الواردة على المبيع”. حكم ” الطعن في الحكم : الأحكام الجائزة الطعن فيها : الحكم الصادر في مواجهة أحد الخصوم”.

الموجز : 

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع. ماهيتها. دعوى استحقاق مالاً. مقصودها. تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد. وجوب بحث منازعات ملكية المبيع كله أو بعضه وتتبع البيوع المتتالية. فسخ إحداها. أثره. عودة الملكية للبائع فيه وصيرورة البيوع التالية لبيعه غير نافذة قبله.

القاعدة : 

المقرر – في قضاء محكمة النقض – وإذ كانت دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هى دعوى استحقاق مآل يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشترى ويقوم تسجيل الحكم الصادر فيها مقام تسجيل العقد في نقل الملكية ومن ثم يتعين عند الفصل فيها بحث ما يثار من منازعات بشأن ملكية المبيع كله أو بعضه وتتبع البيوع المتتالية عليه فإذا فسخ أحدهم عادت الملكية للبائع وأصبحت البيوع التالية غير نافذة.(٢)

المحكمة

أسباب الطعن بالنقض : الخطأ فى تطبيق القانون

النعى سديد