حق المستأجر في فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة

في التقرير التالي تلقي “الناس و القانون” أشعة الضؤ علي إشكالية في غاية الاهمية تهم كل فرد في المجتمع المصري والعربي علي حد سوأ حيث نتناول تنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر والشروط الواجب توافرها في العقد, وهل يـحق للمستأجر في فسخ عقد الإيجار, من خلال الخبير القانوني والاسري “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض. 

عقود الإيجار تخضع لأحكام قانون إيجار العقارات رقم 4/2008

إن عقود الإيجار تخضع لأحكام قانون إيجار العقارات رقم 4/2008 حيث تناول القانون تنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر ، و حدد كذلك الشروط الواجب توافرها في العقد , و نص أيضاً على إنشاء جهة قضائية خاصة للفصل في المنازعات الإيجارية بهدف سرعة الفصل في القضايا, فضلاً عن إنشاء مكاتب لتسجيل عقود الإيجار تقع تحت إشراف وزارة البلدية و التخطيط العمراني الهدف منها حصر و تنظيم قطاع العقارات المعروضة للإيجار في السوق المصري.

أحكام عقد الإيجار

  قد أكد قانون إيجار العقارات على استمرار سريان الأحكام الخاصة بعقد الإيجار في القانون المدني رقم 22/2004 ، وذلك فيما لم يرد بشأنه نص خاص بقانون إيجار العقارات ، وبما لا يتعارض مع أحكامه، وحيث إن القانون قد نص على أن عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محدودة مقابل عوض مالي، لذا فإن المنفعة هي المصلحة محل الحماية في عقد الإيجار ويرتبط بها القيمة الإيجارية كعوض مالي وجوداً وعدماً.

عدم تزويد المستأجر بالأوراق والمستندات اللازمة لتحقيق غرض الاجارة يعطية حق فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة

الجدير بالذكر أن الواقع العملي الخاص بتمكين المستأجر بالانتفاع من العين لا يقتصر على قيام المؤجر بتسليم العين موضوع الإيجار للمستأجر فقط بل يقتضي تزويد المستأجر بالأوراق والمستندات اللازمة لتحقيق غرض المستأجر المتمثل في الانتفاع بالعين واستخدمها بالشكل الذي يتفق مع النظام الذي تقرره السلطات والجهات المعنية بتنظيم استخدام واستغلال المباني والعقارات، ولا شك أن هذه المستندات مهمة وضرورية ولا غنى عنها بالنسبة للمالك نفسه، حيث إنه لا يستطيع تزويد العقار بالخدمات والمرافق العامة بدون إرفاق هذه المستندات وهذا الأمر يتجدد عند تأجير العقار، وفي هذا الخصوص يشير القانون المدني رقم 22/2004 إلى أن “المؤجر يضمن للمستأجر خلو العين المؤجرة من العيوب التي تحول دون الانتفاع بها، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً”.

ومن هنا يعد عدم قيام المؤجر بتزويد المستأجر بتلك المستندات يجعله عرضة للمخالفة من قبل الجهات المعنية بتنظيم العقارات والمباني في هذة الحالة يؤكد القانون على أنه “إذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة في حدود القانون نقص كبير في انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، جاز له أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، ما لم يكن عمل السلطة لسبب يعزى إليه” ولا شك أن استصدار هذه المستندات مسؤولية المالك أو المؤجر وليس للمستأجر صفة أمام الجهات المعنية بإصدارها، لذا فإن عدم التزام المؤجر بتزويد المستأجر بتلك المستندات يتيح للمستأجر الحق في فسخ عقد الإيجار لعدم انتفاعه بالعين دون أن يتحمل عبء الوفاء بالتزاماته المتفق عليها بعقد الإيجار.

عدم إلتزام المؤجر بتسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة يعطية حق فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة

من أهم التزامات المؤجر بأن يسلم للمستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين، فإذا سلم المؤجر العين المؤجرة في حالة لا تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة، أو كان من شأن حالتها نقص هذه المنفعة نقصاً كبيراً، في هذة الحالة يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بمقدار ما نقص من المنفعة , وله حق التعويض في الحالين إن كان له مقتَضى.

تسليم العين المؤجرة في حالة من شأنها تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد

إذا كانت العين المؤجرة في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد، حتي لو كان قد سبق له التنازل عن هذا الحق.

حيث انه قد أشار القانون إلى أنه لا يجوز للمؤجر أن يتعرض للمستأجر في استيفائه المنفعة طوال مدة الإيجار، ولا أن يحدث في العين المؤجرة أو ملحقاتها تغييراً يمنع من الانتفاع بها أو يخل بهذا الانتفاع، كما يضمن المؤجر للمستأجر خلو العين المؤجرة من العيوب التي تحول دون الانتفاع بها، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً، يقع باطلاً كل شرط بالإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد تعمد إخفاء سبب الضمان.

يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة إذا لم تتوافر في العين المؤجرة الصفات التي كفل المؤجر للمستأجر وجودها فيه

 يجوز للمستأجر إذا لم تتوافر في العين المؤجرة الصفات التي كفل المؤجر للمستأجر وجودها فيه أن يطلب فسخ عقد الايجار أو إنقاص الأجرة المتفق عليها ، مع حق المستأجر في التعويض إن كان له مقتضى.

نصيحة هامة

ننصح المستأجر بأن يضيف شرطاً صريحاً بعقد الإيجار يلزم به المؤجر بتزويده بصور ضوئية من سند الملكية ورخصة مزاولة النشاط وشهادة إتمام البناء وترخيص الدفاع المدني وغير ذلك من المستندات.