في التقرير التالي تلقي " الناس و القانون " الضؤ علي كشف توزيع العمل الدوائر الإيجارات (شمال القاهرة) ومقرها مأمورية استئناف الجيزة بمحكمة، حيث أن مقار أهم الدوائر هي : الدوائر المدنية جنوب القاهرة ومقرها مبنى دار القضاء العالى ، ودوائر التعويضات جنوب القاهرة ومقرها مبنى دار القضاء العالى ، ودوائر العمال جنوب القاهرة ومقرها دار القضاء العالى ، ودوائر الإيجارات جنوب القاهرة ومقرها مبنى دار القضاء العالى ، دوائر الايجارات جيزة ومقرها دار القضاء العالى ، الدوائر التجارية جنوب القاهرة ومقرها دار القضاء العالى ، ودوائر طلبات رجال القضاء ومقرها دار القضاء العالى ، ودوائر الضرائب جنوب القاهرة ومقرها دار القضاء العالى ، الدوائر المدنية شمال القاهرة ومقرها مأمورية استئناف شمال القاهرة بالعباسية ، ودوائر العمال شمال القاهرة ومقرها مأمورية استئناف شمال القاهرة بالعباسية ، دوائر التعويضات شمال القاهرة ومقرها مأمورية استئناف شمال القاهرة بالعباسية ، الدوائر التجارية شمال القاهرة ومقرها مأمورية استئناف شمال القاهرة بالعباسية ، دوائر الإيجارات شمال القاهرة ومقرها مأمورية استئناف شمال القاهرة بالعباسية ، والدوائر المدنية جيزة ومقرها مأمورية استئناف الجيزة بشارع السودان - ودوائر الإيجارات جيزة ومقرها مأمورية استئناف الجيزة بشارع السودان ، دوائر التجارى جيزة ومقرها مأمورية استئناف الجيزة بشارع السودان ، دوائر العمال جيزة ومقرها مأمورية استئناف الجيزة بشارع السودان ، دوائر التعويضات جيزة ومقرها مأمورية استئناف الجيزة بشارع السودان ، دوائر التعويضات أكتوبر ومقرها مأمورية استئناف السادس من أكتوبر ، دوائر العمال أكتوبر ومقرها مأمورية استئناف السادس من أكتوبر ، ودوائر الإيجارات أكتوبر ومقرها مأمورية استئناف السادس من أكتوبر ، ودوائر شئون الأسرة القاهرة ومقرها مأمورية القاهرة الجديدة بالتجمع الخامس ، ودوائر شئون الأسرة أكتوبر ومقرها مأمورية استئناف السادس من أكتوبر ، ودوائر شئون الأسرة جيزة ومقرها دار القضاء العالى ، والدوائر الجنائية جنوب القاهرة ومقرها مأمورية القاهرة الجديدة بالتجمع الخامس ، والدوائر الجنائية شمال القاهرة ومقرها مأمورية شمال القاهرة بالعباسية ، الدوائر الجنائية شمال القاهرة ومقرها محكمة عابدين ، والدوائر الجنائية جيزة ومقرها محكمة السادس من أكتوبر ، والدوائر الجنائية جيزة ومقرها محكمة جنوب القاهرة الإبتدائية زينهم ، الدوائر الجنائية جيزة ومقرها قوات الأمن بالكيلو (10.5) ، والدوائر الجنائية إرهاب ومقرها مأمورية استئناف القاهرة ( طرة) وأكاديمية الشرطة بالتجمع ، ودوائر نقض الجنح ومقرها دار القضاء العالى  ... بقلم الخبير القانوني “ أشرف فؤاد ” المحامي بالنقض.
كشف توزيع العمل الدوائر الإيجارات (شمال القاهرة) ومقرها مأمورية استئناف الجيزة بمحكمة

 حـق التتبـــع في نظام الرهن العقاري المسجل في مصر

Advertisements

 حـق التتبـــع في نظام الرهن العقاري المسجل في مصر

في التقرير التالي تلقي “الناس و القانون” أشعه ضؤها علي موضوع غاية في الاهمية يهم ملايين المدينين و الدائنيين المرتهنين داخل القطر المصري , ألا وهو  حـق التتبـــع في نظام الرهن العقاري المسجل و شروطه و أحكامه وفقاً للنظام المدني في جمهورية مصر العربية  ، بقلم”أشرف فؤاد” المحامي بالنقض.

نصوص و مواد القانون الخاصة بحـق التتبـــع في نظام الرهن العقاري المسجل

مــادة 1056 من القانون المدني المصري

يستوفى الدائنون المرتهنون حقوقهم قبل الدائنين العاديين من ثمن العقار المرهون ، أو من المال أول فى حل محل هذا العقار ، بحسب مرتبة كل منهم ولو كانوا قد أجروا القيد فى يوم واحد.

مــادة 1057 من القانون المدني المصري

تحسب مرتبة الرهن من وقت قيده ، ولو كان الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو كان دينا مستقبلا أو إحتماليا.

Advertisements

مــادة 1058 من القانون المدني المصري

(1 ) يترتب على قيد الرهن إدخال مصروفات العقد والقيد والتجديد إدخالا ضمنيا فى التوزيع وفى مرتبة الرهن نفسها.

( 2 ) وإذا ذكر سعر الفائدة فى العقد فإنه يترتب على قيد الرهن أن يدخل فى التوزيع مع أصل الدين وفى نفس مرتبة الرهن فوائد السنتين السابقتين على تسجيل تنبيه نزع الملكية والفوائد التى تستحق من هذا التاريخ إلى يوم رسو المزاد ، دون مساس بالقيود الخاصة التى تؤخذ ضمانا لفوائد اخرى قد استحقت والتى بحسب مرتبتها من وقت أجرائها. وإذا سجل أحد الدائنين تنبيه نزع الملكية وانتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل.

مــادة 1059 من القانون المدني المصري

للدائن المرتهن أن ينزل عن مرتبة وهنه فى حدود الدين المضمون بهذا الرهن لمصلحة دائن آخر له ومن مقيد على نفس العقار ، ويجوز التمسك قبل هذا الدائن الآخر بجميع أوجه الدفع التى يجوز التمسك بها قبل الدائن الأول ، عدا ما كمان منها متعلقة بانقضاء حق هذا الدائن الأول إذا كان هذا الانقضاء لاحقا للتنازل عن المرتبة.

Advertisements

مــادة 1060 من القانون المدني المصري

(1 ) يجوز للدائن المرتهن عند حلول أجل الدين أن ينزع ملكية العقار المرهون فى يد الحائز لهذا العقار ، الا إذا اختار الحائز أن يقضى الدين أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عنه.

( 2 ) ويعتبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بأى سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أى حق عينى آخر عليه قابل للرهن ، دون أن يكون مسئولا مسئولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.

مــادة 1061 من القانون المدني المصري

يجوز للحائز عند حلول الدين المضمون بالرهن أن يقضيه هو وملحقاته بما فى ذلك ما صرف فى الإجراءات من وقت إنذار ، ويبقى حقه هذا قائما إلى يوم رسو المزاد. ويكون له فى هذه الحالة أن يرجع بكل ما يوفيه على المدين ، وعلى المالك السابق للعقار المرهون. كما يكون له أن يحل محل الدائن الذى استوفى الدين فيما له من حقوق الا ما كان منها متعلقة بتأمينات قدمها شخص آخر غير المدين.

مــادة 1062 من القانون المدني المصري

يجب على الحائز أن يحتفظ بقيد الرهن الذى حل فيه محل الدائن وان يجللاه عند الاقتضاء ، وذلك إلى أن تمحى القيود التى كانت موجودة على العقار وقت تسجيل سند هذا الحائز.

مــادة 1063 من القانون المدني المصري

(1 ) إذا كان فى ذمة الحائز بسبب امتلاكه العقار المرهون مبلغ مستحق الأداء حالا يكفى لوفاء جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار ، فلكل من هؤلاء الدائنين أن يجبره على الوفاء بحقه بشرط أن يكون سند ملكيته قد سجل.

( 2 ) فإذا كان الدين الذى ذمة الحائز غير مستحق الأداء حالا. أو كان أقل من الديون المستحقة للدائنين ، أو مغايرا لها ، جاز للدائنين إذا اتفقوا جميعا أن يطالبوا الحائز بدفع ما فى ذمته بقدر ما هو مستحق لهم ، ويكون الدفع طبقا الشروط التى التزم الحائز فى أصل تعهده أن يدفع بمقتضاها وفى الأجل المتفق على الدفع فيه.

( 3 ) وفى كلتا الحالتين لا يجوز للحائز أن يتخلص من إلتزامه بالوفاء للدائنين بتخليه عن العقار. ولكن إذا هو وفى لهم فإن العقار يعتبر خالصا من كل ومن ويكون للحائز الحق فى طلب محو ما على العقار من القيود

مــادة 1064 من القانون المدني المصري

(1 ) يجوز للحائز إذا سجل سند ملكيته أن يطهر العقار من كل رهن تم قيده قبل تسجيل هذا السند.

( 2 ) وللحائز أن يستعمل هذا الحق حتى قبل أن يوجه الدائنون المرتهنون التنبيه إلى المدين أو الإنذار إلى هذا الحائز ، ويبقى هذا الحق قائما إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع.

مــادة 1065 من القانون المدني المصري

إذا اراد الحائز تطهير العقار وجب عليه أن يوجه إلى الدائنين المقيدة حقوقهم فى مواطنهم المختارة المذكورة فى القيد إعلانات تشتمل على البيانات الآتية :

( أ ) خلاصة من سند ملكية الحائز تقتصر على بيان نوع التصرف وتاريخه واسم المالك السابق للعقار مع تعيين هذا المالك تعيينا دقيقا ومحل العقار مع تعيينه وتحديده بالدقة. وإذا كان التصرف بيعا يذكر أيضا الثمن وما عسى أن يوجد من تكاليف تعتبر جزم من هذا الثمن.

( ب ) تاريخ تسجيل ملكية الحائز ورقم هذا التسجيل.

( جـ ) المبلغ الذى يقدره الحائز قيمة للعقار ولو كان التصوف بيعا وشجب الا يقل هذا المبلغ عن السعر الذى يتخذ أساسا لتقدير الثمن فى حالة نزع الملكية ، ولا أن يقل فى أى حال عن الباقى فى ذمة الحائز من ثمن العقار اذا كان التصرف بيعا. وإذا كانت أجزاء العقار مثقلة برهون مختلفة وجب تقدير قيمة كل جزء على حدة.

( د ) قائمة بالحقوق التى تم قيدها على العقار قبل تسجيل سند الحائز تشتمل على بيان تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين.

مــادة 1066 من القانون المدني المصري

يجب على الحائز أن يذكر فى الإعلان انه مستعد أن يوفى الديون المقيدة إلى القدر الذى قوم به العقار. وليس عليه أن يصحب العرض بالمبلغ نقدا بل ينحصر العرض فى اظهار أستعداده للوفاء بمبلغ واجب الدفع فى الحال أيا كان ميعاد إستحقاق الديون المقيدة.

مــادة 1067 من القانون المدني المصري

يجوز لكل دائن قيد حقه ولكل كفيل لحق مقيد أن يطلب بيع العقار المطلوب تطهيره ، ويكون ذلك فى مدى ثلاثين يوما من آخر إعلان رسمى يضاف إليها مواعيد المسافة ما بين الموطن الأصلى للدائن وموطنه المختار ، على الا تزيد مواعيد المسافة على ثلاثين يوما اخرى.

مــادة 1068 من القانون المدني المصري

(1 ) يكون الطلب بإعلان بوجه إلى الحائز وإلى المالك السابق ويوقعه الطالب أو من يوكله فى ذلك توكيلا خاصة ، ويجب أن يودع الطالب خزانة المحكمة مبلغا كافيا لتغطية مصروفات البيع بالمزاد ، ولا يجوز أن يسترد ما استغرق منه فى المصروفات إذا لم يرس المزاد بثمن أعلى من المبلغ الذى عرضه الحائز ، ويكون الطلب باطلا إذا لم يستوف هذه الشروط.

( 2 ) ولا يجوز للطالب أن يتنحى عن طلبه الا بموافقة جميع الدائنين المقيدين وجميع الكفلاء.

مــادة 1069 من القانون المدني المصري

(1 ) إذا طلب بيع العقار وجب اتباع الإجراءات المقررة فى البيوع الجبرية ويتم البيع بناء على طلب صاحب المصلحة فى التعجيل من طالب أو حائز. وعلى من يباشر الإجراءات أن يذكر فى إعلانات البيع المبلغ الذى قوم به العقار.

( 2 ) ويلتزم الراسى على المزاد أن يرد إلى الحائز الذى نزعت ملكيته المصروفات التى أنفقها فى سند ملكيته ، وفى تسجيل هذا السند وفيما قام به من الإعلانات ، وذلك إلى جانب إلتزاماته بالثمن الذى رسا به المزاد وبالمصروفات التى اقتضتها إجراءات التطهير.

مــادة 1070 من القانون المدني المصري

إذا لم يطلب بيع العقار فى الميعاد وبالأوضاع المقررة استقرت ملكية العقار نهائيا للحائز خالصة من كل حق مقيد ، إذا هو دفع المبلغ الذى قوم به العقار للدائنين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم منه ، أو إذا هو أودع هذا المبلغ خزانة المحكمة.

مــادة 1071 من القانون المدني المصري

(1 ) تكون تخلية العقار المرهون بتقرير يقدمه الحائز إلى قلم كتاب المحكمة الابتدائية المختصة ، ويحب عليه أن يطلب التأشير ذلك فى هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية ، وان يعلن الدائن المباشر للإجراءات بهذه التخلية فى خلال خمسة أيام من وقت التقرير بها.

( 2 ) ويجوز لمن له مصلحة فى التعجيل أن يطلب إلى قاضى الأمور المستعجلة تعيين حارس تتخذ فى مواجهته إجراءات نزع الملكية ويعين الحائز حارسا إذا طلب ذلك.

مــادة 1072 من القانون المدني المصري

إذا لم يختر الحائز أن يقضى الديون المقيدة أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عن هذا العقار ، فلا يجوز للدائن المرتهن أن يتخذ فى مواجهته إجراءات نزع الملكية وفقا لأحكام قانون المرافعات الا بعد إنذار بدفع الدين المستحق أو تخليه العقار ، ويكون الإنذار بعد التنبيه على المدين بنزع الملكية أو مع هذا التنبيه فى وقت واحد.

مــادة 1073 من القانون المدني المصري

(1 ) يجوز للحائز الذى سجل سند ملكيته ولم يكن طرفا فى الدعوى التى حكم فيها على المدين بالدين ، أن يتمسك بأوجه الدفع التى كان للمدين أن يتمسك بها ، إذا كان الحكم بالدين لاحقا لتسجيل سند الحائز.

( 2 ) ويجوز للحائز فى جميع الأحوال أن بتمسك بالدفوع التى لا يزال للمدين بعد الحكم بالدين حق التمسك بها.

مــادة 1074 من القانون المدني المصري

يحق للحائز أن يدخل فى المزاد على شرط الا يعرض فيه ثمنا أقل من الباقى فى ذمته من ثمن العقار الجارى بيعه.

مــادة 1075 من القانون المدني المصري

إذا نزعت ملكية العقار المرهون ولو كان ذلك بعد أتخاذ إجراءات التطهير أو التخلية ورسا المزاد على الحائز نفسه ، اعتبر هذا مالكا للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلى ، ويتطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع الحائز الثمن الذى رسا به المزاد أو أودعه خزانة المحكمة.

مــادة 1076 من القانون المدني المصري

إذا رسا المزاد فى الأحوال المتقدمة على شخص آخر غير الحائز ، فإن هذا الشخص الآخر يتلقى حقه من الحائز بمقتضى حكم مرسى المزاد.

مــادة 1077 من القانون المدني المصري

إذا زاد الثمن الذى رسا به المزاد على ما هو مستحق للدائنين المقيدة حقوقهم ، كانت الزيادة للحائز وكان للدائنين المرتهنين أن يطلبوا من الحائز أن يستوفوا حقوقهم من عدم الزيادة.

مــادة 1078 من القانون المدني المصري

يعود للحائز ما كان له قبل انتقال ملكية العقار إليه من حقوق ارتفاق وحقوق عينية اخرى.

مــادة 1079 من القانون المدني المصري

على الحائز أن يرد ثمار العقار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية. فإذا تركت الإجراءات مدة ثلاث سنوات ، فلا برد الثمار الا من وقت أن يرب إليه إنذار جديد.

مــادة 1080 من القانون المدني المصري

(1 ) يرجع الحائز بدعوى الضمان على المالك السابق فى الحدود التى يرجع بها الحلف على من تلقى منه الملكية معارضة أو تبرعا.

( 2 ) ويرجع الحائز أيضا على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق فى ذمته بمقتضى سند ملكيته أيا كان السبب فى دفع هذه الزيادة ، ويحل محل الدائن ين الذين وفاهم حقوقهم. وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التى قدمها شخص آخر غير المدين.

مــادة 1081 من القانون المدني المصري

الحائز مسئول شخصيا قبل الدائنين عما يصيب العقار من تلف كخطئه.

Advertisements

التعليق علي نصوص و مواد القانون الخاصة بحـق التتبـــع في نظام الرهن العقاري المسجل 

المقصود بحـق التتبـــع في نظام الرهن العقاري المسجل

حـق التتبـــع : يقصد به حق الدائن المرتهن في التنفيذ على العقار المرهون تحت يد كل من انتقلت إليه الملكية حسب جاء بالقانون المدني المصري ، يعني أنه إذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الغير بأي سبب من الاسباب فللدائن المرتهن أن يستعمل الميزة التي يخولها له الرهن ، والمتمثلة في تتبع العقار في أي يد تكون لينفذ عليه.

صاحب الحق في التتبع

التتبع هو حق لكل دائن مرتهن مهما كان حتى ولو كان متأخرا و لا يستفيد من بيع العقار و هذا مستفاد من نصوص القانون المدني المصري والتي جاءت مطلقة و لو يقيد هذا الحق بتقدم الدائن المرتهن في المرتبة (.. يجوز للدائن المرتهن ..).

و حق الدائن المرتهن في التتبع مرتبط بحق الراهن في التصرف اذ لا تتبع في حالة بقاء العقار في ملكية الراهن اذ في هذه الحالة يكون التنفيذ في المواجهة الراهن .

الحائــــــز

حق التتبع يمارس في مواجهة حائز العقار المرهون ، فمن هو حائز العقار المرهون وفقاً للقانون المدني المصري ؟

حائز العقار المرهون كما عرفه القانون المدني هو كل من انتقلت إليه ملكية العقار المرهون بأي سبب من أسباب الملكية أو أي حق عيني آخر قابل للرهن، دون أن يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.

و لإعتبار الشخص حائز بهذا المفهوم يجب أن تكون الملكية قد انتقلت إليه وفقا لما يقرره القانون و يجب أن يكون قد شهر حقه فالمشتري للعقار بدون شهر حقه لا يعتبر حائزا .

ومن ثم لإعتبار من انتقلت إليه الملكية حائزا في مفهوم هذا النص يجب :

1 ــ ألا يكون مسؤولا عن الدين (ملكية العقار أو أي حق عيني قابل للرهن كالانتفاع) قبل أن يسجل الكفيل الشخصي .

2 ــ أن يكون قد اكتسب ملكية العقار المرهون أو حق عيني قابل للرهن .

 شروط مباشرة حق التتبع

الشرط الاول : حلول اجل الدين

 و يحل بحلول اجله أو للأسباب الأخرى المسقطة بالأجل و هي : إفلاس المدين أو إنقاصه للتأمينات الخاصة الممنوحة للدائن بقدر كبير لو عدم تقديمه بما وعد به من تأمينات .

و إذا منح أجلا للمدين استفاد من ذلك سواء أكان تمديدا الأجل باتفاق بين الدائن و المدين أو كان اجل المسيرة المنصوص عليه في القانون المدني و يكون بمقتضى حكم قضائي .

الشرط الثاني : يجب أن يكون الرهن نافذا في مواجهة الحائز

و لا يكون الرهن في مواجهة الحائز إلا إذا كان مقيد الشهر من انتقلت إليه العقار حقه .لأنه إذا لم الرهن قبل انتقال الملكية إلى الحائز أي إذا أشهرت الملكية قبل قيد الرهن فإنها انتقلا إلى المالك من الرهن .

و لإعتبار الشخص حائز بهذا المفهوم يجب أن تكون الملكية قد انتقلت إليه وفقا لما يقرره القانون و يجب أن يكون قد شهر حقه فالمشتري للعقار بدون شهر حقه لا يعتبر حائزا .

مركز الحائز و الكفيل العيني

الكفيل العيني يلتزم عينيا و إن مسؤوليته عينية تقتصر على العقار المرهون ، ويجب التمييز بين مركز الحائز و الكفيل العيني من حيث :

1 ـ  من حيث مصدر المسؤولية

 فالكفيل هو الذي أنشأها لرضائه أما الحائز فمسؤوليته نشأت بقوة القانون نتيجة انتقال ملكية العقار المرهون إليه .

2 ـمن حيث العلاقة بالدين

الكفيل العيني ليس أجنبيا عن الدين فهو ضامنا بإرادته أما الحائز فعلاقته بالدين تنشأ نتيجة انتقال ملكية العقار المرهون إليه .

3 ــ من حيث العلاقة بالدائن المرتهن

 الكفيل لا يعتبر أجنبيا عن الدائن المرتهن اذ يربطهما عقد الكفالة العينية فالكفيل العيني يعتبر راهنا و ليس من الغير .أما الحائز فهو أجنبي عن الدائن المرتهن و لا تربطه به أي علاقة شخصية .

إجراءات التتبع

تتمثل إجراءات التتبع في اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار وفقا للقانون المدنية وإجراءات التنفيذ في مواجهة الحائز حيث يسبق تلك التنبيه على المدين بنزع الملكية :

التنبيه على المدين بنزع الملكية

 لا يجوز للدائن المرتهن أن يتخذ في مواجهة نزع الملكية وفقا لأحكام قانون الإجراءات المدنية إلا بعد إنذاره بدفع الدين المستحق أو تخلية العقار .

 و يكون هذا لإنذار بعد التنبه على المدين بنزع الملكية أو مع هذا التنبيه في وقت واحد و يقصد بالتنبيه اعذرا المدين بأنه إذا لم يف بالدين بحجز العقار و يباع بالمزاد العني و ذا قام المدين بعد تنبيه بالوفاء بالدين يكف عن متابعة الإجراءات .

و يلي هذا الإنذار التنبيه الموجه إلى المدين و هذا الإنذار يكون بالدفع أو التخلية و ليس هناك ما يمنع أن يقوم الدائن بإنذار المدين في آن واحد .

الدفوع الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع

أولاً : ــ الدفوع المتعلقة بالدين

  لقد بين المشرع المصري دفعا واحدا و هو متعلق بالدين إذا كان قد حكم به على المدين و يميز حكم هذه المادة بين فرضيتين :

حالة شهر سند الملكية قبل صدور الحكم بالدين :

و في هذه الحالة إذا لم يكن الدائن قد اختصم الحائز فلا يكون الحكم حجة عليه لأنه من الغير و له أن يتمسك بجميع الدفوع التي كان المدين التمسك بها ( 924 فقرة من القانون المدني ) كبطلان الدين مثلا.

حالة عدم شهر سند الملكية قبل صدور الحكم بالدين :

و في هذا الفرض يكون الحكم حجة على الحائز و لا يمكنه التمسك إلا بالدفوع التي يمكن للمدين التمسك بها بعد صدور الحكم بالدين كانقضائه لسبب لاحق للحكم مثلا  .

ثانياً : ــ الدفوع المستمدة من عقد الرهن 

لم ينص المشرع على حالة التي يكون فيها الدفع مستحيل من الرهن ذاته و لكن ليس هناك ما يمنع من إن التمسك الحائز بدفع يستمده من عقد الرهن ذاته كبطلانه أو الخلل في القيد أو غيرها من الدفوع التي يمكن أن يستمدها من الرهن و أن لم يكن للحائز أي الدفع أو كان له ولم يتمسك به استمر الدائن المرتهن في خيارات ثلاثة لوقف إجراءات التنفيذ  .و هي قضاء الديون تطهير العقار المرهون أو تخلية أو تخلية و ندرسها فيما يلي:

 الخيارات الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع

الخيار الاول : قضاء الديون 

يقصد أن يوفي الحائز للدائنين المرتهنين حقوقهم قبل المدين و قد يقضي الحائز الديون كما قد يكون مجبرا على قضائها قد يقضيها كلها كما قد يقضي جزء منها فقط .

 قضاء الديون اختيارا :

جاء المشرع المدني المصري بأنه : قد يرى الحائز أن خير سبيل يسلكه هوان يدفع للمرتهن طالب التنفيذ دينه إذا كان الدين اقل مما مستحق في دينه و بدفعه هذا يخلص عقاره من الرهن و يبرئ ذمتهم الثمن .و الصورة العادية لقضاء الديون هي أن يكون الحائز قد اكتسب العقار المرهون بالشراء و لم يقم بدفع الثمن للبائع ( المدين الراهن ) ففي هذه الحالة يقوم بوفاء حقوق الدائنين من الثمن .

و يحقق الوفاء بهذه الصورة مصلحة الدائن في استفاء حقه بانقضاء دينه و مصلحة الحائز اذ يخلص له العقار خاليا من الرهن .و قد يحدث أن يكون ما تبقى في ذمة الحائز من الثمن لا يكفي للوفاء بحقوق جميع الدائنين ففي هذه الحالة يقوم بالوفاء بحقوق الدائنين المتقدمين في المرتبة و يحل محلهم في ذلك و يصبح مرتهنا للعقار الملوك له و تبقى الرهون التالية له قائمة .كما أنه يحق للحائز قضاء الديون حتى لو كان دفع ثمنه فعلا إذا كانت الديون بسيطة فيقوم بالوفاء بها و يحتفظ بالعقار .

ما يجب أن يفي به الحائز لقضاء الدين 

 أن ما يقضيه الحائز هو الدين و ملحقاته بما في ذلك مصاريف الإجراءات من وقت إنذاره .و يتضح من هذا النص انه يجب على الحائز أن يفي بالدين و ما ينتج عنه وفقا لعقد الرهن و كذلك ملحقاته مصروفات الرهن و القيد ….الخ ., و المصاريف التي أنفقت عند إنذار الحائز بالوفاء .و عملا بمبدأ عدم تجزئة الرهن فإذا لم يقم بوفاء جزء من الدين للمرتهن أن ينزع ملكية العقار لاستفاء الجزء المتبقي .

 وقت قضاء الديون 

و لا يستطيع الحائز إجبار الدائن على استفاء حقه قبل حلول أجلالدين ,ولكن إذاحل الأجل كان للحائز أن يقضي الدين دون أن ينتظر إنذار الدائن له ,ويبقى حقه قائما لمدة طويلة تدوم إلى يوم رسوا المزاد ,إلا أنه من مصلحة الحائز تعجيل الدفع لتفادي دفع المصروفات .

رجوع الحائز بما وفاه 

ليس للحائز الذي وفى الديون في حدود ما هو ملزم به لسبب تملك العقار المرهون أن يرجع على المالك السابق للعقار بشيء لأنه يكون قد دفع ما في ذمته . وإنما يمكنه ذلك إذا لم يكن مدين بسبب تملك العقار أو كان ما وفاه يزيد عما في ذمته .

ويرجع الحائز على المالك السابق للعقار إما بالدعوى الشخصية وإما بدعوى الحلول محل الدائن

أولاً : الدعوى الشخصية 

 أن المدين هو الراهن نفسه ,ومع ذلك قد يحدث أن ينقل المدين ملكية العقار المرهون إلى شخص آخر ,وهذا الشخص ينقله إلى الحائز فإنه يكون لدينا المدين الراهن والمالك السابق والحائز .فالحائز للعقار المرهون يمكنه أن يرجع على المدين الراهن بدعوى الإثراء بلا سبب, ويرجع على المالك السابق بدعوى ضمان .

دعوى الإثراء بلا سبب

للحائز أن يرجع للمدين الراهن بهذه الدعوى المقررة في القواعد العامة ويتحقق إثراء المدين في أن الدين انقضى بغير ماله وافتقار الحائز يتحقق في أنه وفى بماله دين غيره .

 دعوى الضمان 

وللحائز أن يرجع على المالك السابق بدعوى الضمان المقررة في القانون المدني إذا كان قد اشترى العقار المرهون ,أما إذا كان قد تلقى العقار المرهون عن طريق الهبة فلا رجوع له بشيء

ثانياً : دعوى الحلول 

كما يجوز له أن يحل محل الدائن الذي استوفى الدين فيما له من الحقوق إلا ما كان منها متعلقا بتأمينات قديمها شخص آخر غير المدين ، و يلاحظ أن هذا قيد من الأثر للحلول إذا استثنى من ذلك عدم إمكانية رجوع الحائز على الكفيل إذا كان الدين الذي قام بالوفاء به مضمون بكفالة . و يبرر الفقهاء هذا الاستثناء بأنه لا ينبغي أن الكفيل لمجرد أن الراهن تصرف في العقار المرهون إلى شخص أخر فلا يمكن أن يسوي مركز الكفيل المجرد من تصرفات يقوم بها الراهن.

قضاء الديون جبرا 

يلزم الحائز في الحالات التالية :

الحالة الأولى : إذا كان في ذمة الحائز بسبب امتلاك العقار المرهون مبلغ الأداء حالا لوفاء جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار فلكل من هؤلاء الدائنين أن يجبره على الوفاء بحقه بشرط أن يكون سند ملكيته قد سجل .

فطبقا لذلك لكي يلزم الحائز بالوفاء بالدين جبرا يجب  :

1 ــ أن يكون في ذمته دين بسبب العقار المرهون وأن يكون هذا المبلغ كافي للوفاء بحقوق الدائنين المرتهنين المقيدة حقوقهم.

2 ــ أن يكون هذا الدين مستحق الأداء حالا (أي حل اجله) .

الحالة الثانية : إذا كان الدين الذي في ذمة الحائز غير مستحق الأداء حالا أو كان اقل من الديون المستحقة للدائنين أو مغايرا لها جاز للدائنين إذا اتفقوا جميعا أن يطالبوا الحائز بدفع ما في ذمته بقدر ما هو مستحق لهم و يكون الدفع طبقا للشروط التي التزم الحائز في أصل تعهده أن يدفع بمقتضاها و في الأجل المتفق على الدفع فيه .

في هذه الحالة يقوم بالوفاء وفقا للشروط التي يتفق عليها مع المالك السابق و تتحقق مصلحة الحائز في هذه الحالة أن يطهر العقار من الرهون رغم أن الدائنين .لم يستوفوا كل حقوقهم .و اتفاق الدائنين يعني إجماعهم على ما يؤول لكل واحد منهم من هذا الوفاء .

الحالة الثالثةلم ينص عليها المشرع و لكنها تطبيقا للقواعد العامة

فتتحقق إذا اشترط المالك السابق على الحائز أن يقوم بوفاء ديون الدائنين المرتهنين للعقار , و في هذه الحالة يستفيد الدائنين المرتهنين من هذا الاشتراط و لهم حق مطالبة الحائز للوفاء , و يصبح هذا الأخير ملتزما شخصيا في أمواله بالوفاء فلا يحق له التخلي عن العقار المرهون.

Advertisements

شاهد أيضاً

الدفع بعدم قبول الدعوي لرفعها علي غير ذي صفة

الدفع بعدم قبول الدعوي لرفعها علي غير ذي صفة

الدفع بعدم قبول الدعوي لرفعها علي غير ذي صفة

شهادة من واقع دفتر إثبات التاريخ مكتب الشهر العقاري والتوثيق

شهادة من واقع دفتر إثبات التاريخ مكتب الشهر العقاري والتوثيق

شهادة من واقع دفتر إثبات التاريخ مكتب الشهر العقاري والتوثيق

صيغة طلب شهر عقاري

صيغة طلب شهر عقاري للبحث في دفاتر إثبات التاريخ والتصديق

صيغة طلب شهر عقاري للحصول علي شهادة من دفاتر التوثيق و إثبات التاريخ والتصديق

فسخ العقد

فسخ العقد بحكم من القاضى استثناء من الأصل العقد شريعة المتعاقدين

فسخ العقد بحكم من القاضى استثناء من الأصل العقد شريعة المتعاقدين

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.