ما الفرق بين عقد البيع الابتدائى و عقد البيع النهائى ؟

في التقرير التالي تلقي ” الناس و القانون ” الضؤ علي ما هية الفرق بين عقد البيع الابتدائى و عقد البيع النهائى ؟ في ضؤ احكام محكمة النقض المصرية في الطعن رقم ٢٠٠١ لسنة ٧٤ قضائية (عقد البيع الابتدائي – آثار عقد البيع العرفي – حجية عقد البيع الابتدائي بالنسبة لاطرافه و الغير) … وفق رأي الخبير القانوني “ أشرف فؤاد ” المحامي بالنقض.

عقد البيع الابتدائي (عقد البيع العرفى)

ماهية عقد البيع الابتدائي : هو عقد عرفي بين طرفين أحدهما البائع و الاخر المشتري يتم فيه الاتفاق على أن الطرف الأول قد قام ببيع عقار معين سواء شقة او ارض و منزل او غيره للمشتري مقابل مبلغ مالي معين و بيتم الاتفاق على بنود أخرى وفقاً لطبيعة الشىء المبيع ووفقاً لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين في اطار القانون والنظام العام.

عقد البيع الابتدائي : هو عقد غير مشهر و غير مسجل بالشهر العقاري و ينقل جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته منذ العقد كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة به ومنها طلب تسليمه العين المبيعة وطرد الغاصب منها .

العقد الابتدائي هو عقد صحيح يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه، وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير – والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائي – لتضفي عليه بعض الشرعية – وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لاتمس موضوع العقد وإنما تضفي الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية .

هناك بعض الاشخاص لا يحبذون عقد البيع الابتدائي ويعتبرونه مجرد ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعية، بينما  البعض الاخر يحبذون عقد البيع الابتدائي للبعد عن إجراءات  التسجيل المعقدة والتكلفة الياهظة لرسوم للتسجيل بالشهر العقاري.

كما ان عقد البيع الابتدائي إذا لم يتم تسجيله او شهره في الشهر العقاري فإنه لا يترتب عليه أي التزامات سوي التزامات شخصية، بمعني انه  يمكن القول أن العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير، إذ أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل.

الشروط الواجب توافرها لصحة عقد البيع الابتدائي عند الشراء هى:

1- الأهلية.

2- الإيجاب والقبول.

3- الرضا.

4- محل العقد يكون مشروع ( غير مخالف للقانون ).

5- الثمن.

6- المعاينة النافية للجهالة.

ومن ثم فإن عقد البيع الإبتدائى يعتد به وله قيمة وحجة قانونية بين طرفي وخلفه العام.

عقد البيع النهائى

العقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التي يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العيني.

فيقصد بعقد البيع النهائي هو العقد الذي يسجل ويشهر بالشهر العقاري، وليس مجرد عقد به عنوان بعبارة عقد بيع نهائي، ومن ثم فان المالك لن يستطيع عمل عقد بيع نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقوف إجراء التصرفات عليها.

خلاصة القول أن :

1 ــ  عقد البيع الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بخلاف عقد البيع المشهر و المسجل في الشهر العقاري.

2 ــ  عقد البيع يتم تسجيله بأحدي طريقتين:

أ- ان يتم تقديم طلب تسجيل في مصلحة الشهر العقاري التابع لها العقار، ومتابعة اجراءات الشهر خطوة بخطوة.. فإجراءات التسجيل في الشهر العقاري تتمثل في وجود عقد بيع أولي، رسوم التسجيل في الشهر العقاري و الأوراق المطلوبة من كشف تحديد مساحة ، ورسم هندسي ، و تحرير العقد الأزرق داخل مصلحة الشهر العقاري للتوقيع عليه والتوثيق من جانب طرفي العقد، ورسوم نقابه المحامين، وضريبه التصرفات العقاريه ، وغير ذلك من الاجراءات الخاصة بالتسجيل.

ب ــ  أو رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة اتباع الاجراءات الخاصة بها:

ما هية واجراءات دعوى صحة ونفاذ عقد البيع : تعد دعوى صحة التعاقد  وسيلة لإجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل الملكية تنفيذاً عينياً ، بموجبها يحصل المشتري على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية ، فإذا امتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية والقيام بالأعمال اللازمة لذلك، جاز للمشتري إجباره على تنفيذ هذا الالتزام عيناً وذلك عن طريق الدعوى سالفة الذكر.

هذا وقد ألقت المادة 466 من القانون المدني على عاتق البائع عبئ القيام بكل ما هو ضروري لنقل الملكية إلى المشتري.

 كما نصت المادة 71 من القانون المدني على أنه إذا أخل أحد طرفي العقد الابتدائي بالتزامه بإبرام العقد النهائي كان للطرف الآخر إذا لم يكن مخلاً بالتزاماته أن يطلب الحكم في مواجهته بصحة العقد الابتدائي ونفاذة ويقوم العقد بصحة ونفاذ عقد العقد الابتدائي مقام العقد النهائي.

تنطبق هذه الدعوى على كافة العقود بما فيها البيع العقاري ، يرفعها المشتري في مواجهة البائع أو ورثته فإذا امتنع الأخير عن القيام بالأعمال الضرورية لتسجيل العقار المبيع ، وذلك بغرض إجباره على القيام بهذه الأعمال وليس ثمة ما يمنع أن يرفعها البائع على المشتري أيضاً.

وتعد دعوى صحة ونفاذ عقد البيع دعوى شخصية يستند فيها إلى حقه الشخصي المتولد عن عقد البيع غير المسجل، فهو لا يطالب بتثبيت ملكيته فهو ليس مالكاً بالعقد المسجل كما تتميز بأنها دعوى عقارية الهدف منها الحصول على حق عيني على عقار لذا تختص بها المحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو محكمة مواطن المدعى عليه.

من يحق له رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ؟

المدعي في دعوى صحة التعاقد هو المشتري أصلاً كما رأينا ، ولكن يجوز للبائع أن يكون مدعياً طالباً الحكم بصحة ونفاذ التعاقد عن عقد البيع الصادر منه إلى المشتري لكن بشرط أن يكون له مصلحة في رفع الدعوى.
– كما أجازت المادة 308/1 مدني لدائني المشتري رفع دعوى صحة التعاقد باسم مدينهم على أساس الدعوى غير المباشرة إذا سكت عن استعمال حقه في رفع الدعوى وتوافرت الشرائط الأخرى.
– كما أن دعوى صحة التعاقد دعوى موضوعية تتناول حقيقة التعاقد ومداه ونفاذه ، والحكم الصادر فيها مقرراً لا منشئاً يبحث أساس ملكية البائع للعقار وشروط صحة العقد وأركانه وما يتعلق بالثمن والصورية وخلافه.

بيع العقار والمنقول

يجب ان نفرق بين حالتي المنقول والعقار في عقو البيع:

1ــ إذا كان المبيع منقولا (الحيازة في المنقول سند الملكية) ، بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه – الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية، وذلك إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة في المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.

2 ــ  إذا كان المبيع عقارا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل ، وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ، ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.

حكم نقض 

بإسم الشعب  

محكمة النقض المصرية

الدوائر المدنية

العنوان : 

بيع ” آثار عقد البيع : التزامات البائع : أثر عقد البيع العرفى ” . عقد ” آثار العقد : أثر العقد بالنسبة للمتعاقدين ” . ملكية ” أسباب كسب الملكية : العقد ” .

الموجز : 

عقد البيع ولو لم يشهر . أثره . انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به منذ العقد . مؤداه . للمشترى طلب تسليم العين وطرد الغاصب منها .

القاعدة : 

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن البيع الابتدائي – ولو لم يشهر – ينقل جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته منذ العقد كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة به ومنها طلب تسليمه العين المبيعة وطرد الغاصب منها .

المحكمة

أسباب النقض : القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع