المحكمة المحتصة بنظر دعوي فسخ عقد الإيجار
المحكمة المحتصة بنظر دعوي فسخ عقد الإيجار – في سياق التقرير التالي تلقي « الناس والقانون » الضوء علي أهم أسباب تحديد نوع « المحكمة المحتصة قيمياً ونوعياً بنظر دعوي فسخ عقد الإيجارة » وتحقق شرط الفسخ حيث. خضوع عقد إيجار عين النزاع لأحكام القانون المدنى .
إقامة الدعوى بطلب الفسخ والتسليم . تقدير قيمتها بقيمة أجرة المدة المتبقية في العقد . أثره . انعقاد الاختصاص بنظرها للمحكمة الجزئية دون المحكمة الابتدائية . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر . مخالفة للقانون … بقلم « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض.
ما هي المحكمة المحتصة بنظر دعوي فسخ هقد الايجار؟
حكم
بإسم الشعب
محكمة النقض المصرية
دوائر الايجارات
الطعن رقم ٦٠٣٦ لسنة ٧٧ قضائية
الطعن رقم 6036 لسنة 77 القضائية ” إيجارات ”
جلسة ٢٠٠٩/٠١/٢١
العنوان : المحكمة المحتصة بنظر دعوي الفسخ
إيجار ” القواعد العامة في الإيجار : فسخ عقد الإيجار . حكم ” عيوب التدليل : مخالفة القانون ” . دعوى ” الدفاع في الدعوى ” ” الطلبات في الدعوى ” ” تقدير قيمتها ” .
الموجز : المحكمة المحتصة بنظر دعوي الفسخ
خضوع عقد إيجار عين النزاع لأحكام القانون المدنى . إقامة الدعوى بطلب الفسخ والتسليم . تقدير قيمتها بقيمة أجرة المدة المتبقية في العقد . أثره . انعقاد الاختصاص بنظرها للمحكمة الجزئية دون المحكمة الابتدائية . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر . مخالفة للقانون .
القاعدة : المحكمة المحتصة بنظر دعوي الفسخ
إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعن استأجر عين النزاع بموجب العقد المؤرخ ١ / ٤ / ١٩٩٧ لمدة خمس سنوات تنتهى في ٣١ / ٣ / ٢٠٠٢ ومن ثم فإن هذا العقد يخضع لأحكام القانون المدنى عملاً بنص المادتين الأولى والثانية من القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ في شأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهى أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها والمعمول به اعتباراً من ٣١ / ١ / ١٩٩٦ اليوم التالى لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية .
ولما كان البين من الاطلاع على عقد الإيجار موضوع الدعوى أن البند الثانى منه ينص على أن :
” إذا رغب أحد المتعاقدين فسخ هذا العقد في نهاية المدة فعليه أن يعلن الطرف الآخر بطريق قانونى أو يتفق معه كتابة على ذلك قبل الميعاد بشهر واحد وإلا يعتبر تجديد الإيجار لمدة ستة أشهر فقط لحين التنبيه من أحد الطرفين” وفى البند الثالث ” الأجرة المتفق عليها هى مبلغ خمسمائة جنيه شهرياً ” .
وفى البند المضاف للبند الثالث : ” يجدد بعد نهاية المدة تلقائياً دون تحرير عقد … ويضاف على القيمة الإيجارية ١٧. / . من أصل آخر مبلغ .. ”
مفاده أن العاقدين استهدفا امتداد العقد مدة أخرى مقدارها ستة أشهر طالما لم يعلن أحدهما الآخر برغبته في فسخ العقد أو اتفق معه كتابة على ذلك ثم يجدد بعدها في تاريخ ١ / ١٠ / ٢٠٠٢ وتكون مدة التجديد فيها هى المدة المحددة لدفع الأجرة أى شهراً وتمتد بعدها إلى مدد أخرى مادام المستأجر يقوم بسداد الأجرة ولا ينتهى العقد إلا بحصول التنبيه بالإخلاء من أحد العاقدين في الميعاد المحدد .
وإذ أقامت المطعون ضدها الأولى على الطاعن الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار موضوع الدعوى والتسليم للتأخر في سداد الأجرة عن المدة من أكتوبر حتى ديسمبر سنة ٢٠٠١ بواقع قيمة الأجرة الشهرية مبلغ ٥٨٥ جنيهاً دون أن تعلنه برغبتها في فسخ العقد ولم تتفق معه كتابة على ذلك حتى إقامة الدعوى في تاريخ ١٩ / ٢ / ٢٠٠٣ .
فإنه يترتب على ذلك امتداد العقد بعد نهاية مدته في ٣١ / ٣ / ٢٠٠٢ لمدة ستة أشهر ثم يجدد بعدها في تاريخ ١ / ١٠ / ٢٠٠٢ لمدة محددة وهى المدة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر وفق المتفق عليه في العقد ويمتد بعدها ذات المدة.
فإن هذه الدعوى تقدر قيمتها بقيمة أجرة المدة المتبقية من العقد أى مبلغ ٥٨٥ جنيهاً ومن ثم ينعقد الاختصاص لمحكمة الباجور الجزئية ولا يغير من ذلك اشتمال الطلبات على طلب التسليم باعتباره غير مقدر القيمة إذ انه ملحق بطلب الفسخ المقدر القيمة على النحو سالف البيان وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وتصدى للفصل في الدعوى فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون .
المحكمة : المحتصة بنظر دعوي الفسخ
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر / سامح إبراهيم محمد والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
الوقائع : المحتصة بنظر دعوي الفسخ
وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل فى أن المطعون ضدها الأولى أقامت على الطاعن الدعوى رقم ١١٥ لسنة ٢٠٠٣ شبين الكوم الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١ / ٤ / ١٩٩٧ والتسليم وقالت بياناً لها أنه:
بموجب ذلك العقد استأجر الطاعن من المالك السابق عليها المحلين موضوع النزاع بأجرة مقدارها ٥٨٥ جنيه شهرياً وإذ امتنع عن سداد الأجرة عن المدة من أكتوبر حتى ديسمبر سنة ٢٠٠١ فقد أقامت الدعوى .
تدخل مورث المطعون ضدهم من الثانى حتى الأخير بطلب الحكم برفض الدعوى وإلزام الطاعن بسداد الأجرة المتأخرة إليه لملكيته العقار الكائن به المحلين وبصورية عقد البيع المؤرخ ٩ / ١١ / ١٩٩٩ الصادر للمطعون ضدها الأولى عن ذلك العقار .
حكمت المحكمة بقبول التدخل شكلاً ورفضه موضوعاً وفى الدعوى الأصلية بعدم قبولها .
استأنف المطعون ضدهم من الثانى إلى الأخير هذا الحكم بالاستئناف رقم ٢٥٣ لسنة ٣٧ق أمام محكمة استئناف طنطا مأمورية شبين الكوم كما استأنفته المطعون ضدها الأولى بالاستئناف رقم ٢٥٥ لسنة ٣٧ق لدى ذات المحكمة .
قررت المحكمة ضم الاستئنافين وأحلتهما إلى التحقيق وبعد أن سمعت الشهود قضت بتاريخ ٢٦ / ٢ / ٢٠٠٧ فى الاستئناف رقم ٢٥٣ لسنة ٣٧ق برفضه.
وفى الاستئناف رقم ٢٥٥ لسنة ٣٧ق بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به فى الدعوى الأصلية . والقضاء بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١ / ٤ / ١٩٩٧ والتسليم .
طعن الطاعن فيما قضى به هذا الحكم فى الاستئناف رقم ٢٥٥ لسنة ٣٧ق بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
أسباب الطخن بالنقض : مخالفة القانون – المحكمة المحتصة بنظر دعوي الفسخ
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، وفى بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية قيمياً بنظر الدعوى وباختصاص المحكمة الجزئية بنظرها تأسيساً على أن إجمالى أجرة المدة المتبقية من عقد الإيجار المطلوب فسخه يبلغ مقدارها ٤٠٩٥ جنيهاً وهو ما يدخل فى اختصاص المحكمة الجزئية .
إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر وساير المحكمة الابتدائية فى الفصل فى موضوع الدعوى رغم عدم اختصاصها بنظرها مما يعيبه ويستوجب نقضه .
النعى فى محله : المحكمة المحتصة بنظر دعوي الفسخ
وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أنه لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الدفع بعدم الاختصاص القيمى يعتبر دائماً مطروحاً على محكمة الموضوع لتعلقه بالنظام العام ولو لم يدفع به أمامها فلا يسقط الحق فى إبدائه والتمسك به حتى ولو تنازل عنه الخصوم ، ويجوز الدفع به لأول مرة أمام محكمة النقض إذ لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع.
يجوز لمحكمة النقض أن تثيره من تلقاء نفسها متى توافرت عناصر الفصل فيه
كما يجوز لمحكمة النقض أن تثيره من تلقاء نفسها متى توافرت عناصر الفصل فيه من الوقائع التى سبق عرضها على محكمة الموضوع وورد النعى به على الجزء المطعون فيه من الحكم . وكان النص فى الفقرة الأولى من المادة ٤٢ من قانون المرافعات معدلاً بالقانون رقم ١٨ لسنة ١٩٩٩ الذى رفعت الدعوى فى ظله على أن:
الاختصاص القيمي للمحكمة المدنية الجزئية _ المحكمة المحتصة بنظر دعوي الفسخ
” تختص محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائياً فى الدعاوى المدنية والتجارية التى لا تجاوز قيمتها عشرة آلاف جنيه ويكون حكمها انتهائياً إذا كانت قيمة الدعوى لا تجاوز ألفى جنيه ” .
وكانت الدعوى التى يقيمها المؤجر بطلب فسخ عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى ويدور النزاع فيها حول امتداده تقدر قيمتها طبقاً للمادة ٣٧ / ٨ من قانون المرافعات.
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة باعتبار المقابل النقدى عن المدة الواردة فى العقد إذا لم يكن قد نفذ أو المدة الباقية متى تنفذ جزئياً .
اتفق العاقدان وفقاً المواد ٥٦٣ ، ٥٩٨ ، ٥٩٩ من القانون المدنى
كما أن مفاد المواد ٥٦٣ ، ٥٩٨ ، ٥٩٩ من القانون المدنى أنه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها ما لم يشترط لإنهائه صدور التنبيه بالإخلاء من أحدهما للأخر قبل فوات المدة بوقت معين وإلا فيمتد الإيجار لمدة أخرى طبقاً لاتفاقهما .
فإذا انقضت المدة الثانية فإن الإيجار ينتهى دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ما لم يتفق على خلاف ذلك ويُعد بقاء المستأجر فى العين برضاء المؤجر بعد ذلك تجديداً ضمنياً وليس امتداداً للإيجار ومدته هى المدة المحددة لدفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء فى المواعيد القانونية.
وأن من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن : طلب التسليم باعتباره غير مقدر القيمة إذا كان ملحقاً بطلب أصلى مقدر القيمة فإنه يتبع الطلب الأصلى فتقدر الدعوى بقيمة الطلب الأصلى وحده عملاً بالفقرة الأولى من المادة ٣٦ من قانون المرافعات .
كيف تحديد الطلبات فى الدعوى
وأن العبرة فى تحديد الطلبات فى الدعوى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة هى بما يطلب المدعى الحكم له به ، أما ما يطرحه فى دعواه أساساً لها فهو لا يعدو أن يكون من وسائل الدفاع فى الدعوى.
لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن استأجر عين النزاع بموجب العقد المؤرخ ١ / ٤ / ١٩٩٧ لمدة خمس سنوات تنتهى فى ٣١ / ٣ / ٢٠٠٢ .
ومن ثم فإن هذا العقد يخضع لأحكام القانون المدنى عملاً بنص المادتين الأولى والثانية من القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ فى شأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهى أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها والمعمول به اعتباراً من ٣١ / ١ / ١٩٩٦ اليوم التالى لتاريخ نشره فى الجريدة الرسمية .
ولما كان البين من الاطلاع على عقد الإيجار موضوع الدعوى أن البند الثانى منه ينص على أن :
” إذا رغب أحد المتعاقدين فسخ هذا العقد فى نهاية المدة فعليه أن يعلن الطرف الآخر بطريق قانونى أو يتفق معه كتابة على ذلك قبل الميعاد بشهر واحد وإلا يعتبر تجديد الإيجار لمدة ستة أشهر فقط لحين التنبيه من أحد الطرفين” وفى البند الثالث ” الأجرة المتفق عليها هى مبلغ خمسمائة جنيه شهرياً ”
وفى البند المضاف للبند الثالث ” يجدد بعد نهاية المدة تلقائياً دون تحرير عقد … ويضاف على القيمة الإيجارية ١٧. / . من أصل آخر مبلغ .. ”
مفاده أن العاقدين استهدفا امتداد العقد مدة أخرى مقدارها ستة أشهر طالما لم يعلن أحدهما الآخر برغبته فى فسخ العقد أو اتفق معه كتابة على ذلك ثم يجدد بعدها فى تاريخ ١ / ١٠ / ٢٠٠٢ وتكون مدة التجديد فيها هى المدة المحددة لدفع الأجرة أى شهراً وتمتد بعدها إلى مدد أخرى مادام المستأجر يقوم بسداد الأجرة ولا ينتهى العقد إلا بحصول التنبيه بالإخلاء من أحد العاقدين فى الميعاد المحدد .
وإذ أقامت المطعون ضدها الأولى على الطاعن الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار موضوع الدعوى والتسليم للتأخر فى سداد الأجرة عن المدة من أكتوبر حتى ديسمبر سنة ٢٠٠١ بواقع قيمة الأجرة الشهرية مبلغ ٥٨٥ جنيهاً دون أن تعلنه برغبتها فى فسخ العقد ولم تتفق معه كتابة على ذلك حتى إقامة الدعوى فى تاريخ ١٩ / ٢ / ٢٠٠٣ .
فإنه يترتب على ذلك امتداد العقد بعد نهاية مدته فى ٣١ / ٣ / ٢٠٠٢ لمدة ستة أشهر ثم يجدد بعدها فى تاريخ ١ / ١٠ / ٢٠٠٢ لمدة محددة وهى المدة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر وفق المتفق عليه فى العقد ويمتد بعدها ذات المدة .
فإن هذه الدعوى تقدر قيمتها بقيمة أجرة المدة المتبقية من العقد أى مبلغ ٥٨٥ جنيهاً ومن ثم ينعقد الاختصاص لمحكمة الباجور الجزئية ولا يغير من ذلك اشتمال الطلبات على طلب التسليم باعتباره غير مقدر القيمة إذ انه ملحق بطلب الفسخ المقدر القيمة على النحو سالف البيان .
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وتصدى للفصل فى الدعوى فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .
وحيث إنه لما كانت المادة ٢٦٩ / ١ من قانون المرافعات تنص على أنه :
” إذا كان الحكم المطعون فيه قد نقض لمخالفة قواعد الاختصاص تقتصر المحكمة على الفصل فى مسألة الاختصاص وعند الاقتضاء تعين المحكمة المختصة التى يجب التداعى إليها بإجراءات جديدة ” وكان موضوع الاستئناف صالحاً فيه .
الحكم
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدها الأولى المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
وقضت فى موضوع الاستئناف رقم ٢٥٥ لسنة ٣٧ق طنطا مأمورية شبين الكوم بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم اختصاص محكمة شبين الكوم الابتدائية بنظر الدعوى وباختصاص محكمة مركز الباجور الجزئية بنظرها .
وألزمت المستأنفة المطعون ضدها الأولى المصروفات عن الاستئناف ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماه .
