التسجيل في الشهر العقاري إجراءاته و تكاليفه و هل تم إلغاء دعاوى صحة التوقيع؟!

في التقرير التالي تلقي “الناس والقانون” الضؤ علي التسجيل في الشهر العقاري (إجراءاته وتكاليفه) وهل تم إلغاء دعاوى صحة التوقيع؟!, حيث شغل بال الرأي العام ما دار الحديث عنه في الفترة الأخيرة عن التسجيل في الشهر العقاري بخصوص تعديل قانون الشهر العقاري الأخير بإضافة المادة ٣٥ مكرر لقانون الشهر العقارى بالقانون ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠، وما أشيع عن إلغاء دعوى صحة التوقيع وأساس ذلك قانوناً.حسب الخبير القانوني; أشرف فؤاد_ المحامي.

يقول أشرف أن دعاوى صحة التوقيع ما زالت قائمة وعقود البيع العرفية ايضاً لها ذات القوة والحجية من حيث ترتيب اثار عقد البيع بين طرفيه، بمعنى أن البيع المسجل كالبيع الغير المسجل ينقل جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع من تاريخ العقد بين الطرفين والورثة، حيث ان دعوي صحة التوقيع بتنظمها المادة 45 من قانون الإثبات، ولا يجوز إلغاءها بقانون.

تعديلات قانون الشهر العقارى.. وهل لها تأثير على دعوى صحة التوقيع وحجية عقد البيع الابتدائى

يضيف “أشرف فؤاد” أن القانون الجديد لم يتعرض للمساس بصحة التوقيع وآثارها القانوني ولا حجية العقود العرفية وقوتها، ولكن الاثر الخطير المترتب على ذلك هوما جاءت به الفقرة الثالثة من المادة المضافة بتعديل القانون، والتي بموجبها تم حظر توصيل جميع الخدمات العقارية من مرافق عامة أو تراخيص بناء وهدم وخلافه إلا إذا كان العقار مسجلاً ، وقد تم إرجاء العمل بهذة المادة المضافة لمدة سنتين، لحين إشعار أخر.

المشكلة في تطبيق هذا القانون أنه سيترتب علي تطبيقه منع توصيل ونقل المرافق العامة لأي عقار غير مرخص أي أنه لن يسمح بنقل المرافق العامة من مياه وكهرباء وتليفونات وغاز وصرف صحي وتراخيص البناء والهدم إلا لمن قام بتسجل عقاره بالشهر العقاري، وأن عدد العقارات الغير مسجلة كبير جداً بالنسبة للعقارات المسجلة، فضلاً عن أن التسجيل في الشهر العقاري إجراءاته معقده، ومرتفعة التكلفة والرسوم ، وتختلف التكلفة حسب المساحة المبينة برسم المساحة المقارب لرسم طلب الشهر العقاري، فضلاً عن دفع قيمة ضريية التصرفات العقارية ٢,٥ ٪ من ثمن العقار، وكذلك سداد الضريبة العقارية  التي تختلف عن ضريبة التصرفات العقارية ، بخلاف قيمة ١٪ تصديق نقابة المحامين ، ونماذج عدة فئة ٥ جنيه، وعدد من أوراق العقد الأخضر فئة ١٥٠ جنيه، ورسم النشر والاعلان في الصحيفة (الجريدة) ، فضلاً عن وجود مجموعة من التكاليف النثرية العديدة والمكلفة ، كل ذلك بخلاف اتعاب المحاماة الباهظة التي تتناسب مع تعقيد الاجراءات وطول مدتها وكثرتها.

والمشكلة العملية والواقعية الأكثر تعقيداً هي أن معظم العقارات المصرية غير صالحة للشهر والتسجيل، وهي مشكلة معقدة جداً وعويصة للغاية، من أجل ذلك ومن أجل مزيد من الدراسة للتوائم والملائمة بين صعوبه الواقع العملي وتبسيط إجراءات التسجيل والشهر العقاري، تم إرجاء العمل بهذة المادة.

اجراءات تسجيل العقد في الشهر العقاري

التسجيل نوعين:

النوع الآول: هو نوع رضائي يتم برضاء الطرفين.

النوع الثاني:  نوع قضائي يتم بطريق المحكمة بدعوى صحة ونفاذ البيع.

التسجيل الرضائي للعقود في الشهر العقاري

إجراءات تسجيل معقدة وكثيرة ومكلفة وتقوم على ثلاث مراحل هي: “مرحلة المقبول – مرحلة المشروع – مرحلة الأسبقية”.

 طلب للشهر العقاري يوضح به العناصر التالية:

1 ــ  أطراف التعامل (المتعاقدين).

2 ــ  وصف العقار.

3 ــ وصف الشقة.

4 ــ الثمن.

5 ــ  سبب ملكية البائع (سند العقار والوحدة العقارية المتعامل عليها).

6 ــ حقوق الغير إذا كان هناك حقوق متعلقة بالعقار المطلوب تسجيله.

7 ــ  تكليف العوائد. (يطبع على ورقة من أوراق الشهر العقاري فئة 5 جنيه).

ملحوظة: (تقدم جميع أصول المستندات فيما عدا الرخصة تستخرج منها صورة وتقديم الاصل للأطلاع)

 تقدير الرسوم لتسجيل العقد في الشهر العقاري

بيتم تقدير الرسم على الطلب وهو رسم يقدر على حسب مساحة العقار بحيث :

 من 1 م ل 100م رسم 500 ج

 أكثر من 100 متر رسم 1000 جنيه ولا يزيد عن 2000 جنيه.

 يتم دفع الرسوم عن طريق الفيزا ، أما إذا تم السداد نقداً بالخزينة يتم دفغ 5% من المبلغ اضافي.

سداد ضريبة التصرفات العقارية لتسجيل العقد في الشهر العقاري

يتم سداد ضريبة التصرفات العقارية وهي نسبة 2.5 % من قيمة الثمن للعقار المتعامل عليه والملزم بها هو البائع اذا قام البائع بسدادها يقدم اصل الافادة او شهادة بيان بسداد الضريبة للأطلاع وصورة مع الطلب، واذا لم يقم البائع بسدادها يقوم المشتري بسدادها نيابة عن البائع عند تقديم الطلب ولا يقبل الطلب الا بسدادها، ويرجع المشتري على البائع بقيمة الضريبة المسددة فيما بعد.

 فحص الطلب لشهر و تسجيل العقد في الشهر العقاري

يتم فحص الطلب فيما يتعلق خضوع الأطراف للكسب غير اللمشروع والحراسة وتصوير الطلب بعد تقدير الرسم وسداد الرسم والضريبة عدد من الصور وكتابة اقرار من مقدم الطلب بصفته وكيل او صاحب الشأن بنفسه ويوضع في ملف مع المستندات الدالة على الملكية.

يقيد الطلب برقم وبعد عشرة أيام يرسل الطلب لمكتب المساحة والتي تقوم بفحصه وتقدير تكاليف الاعمال ورسم للمعاينة والذي قد يصل ل مبلغ 1000 جنيه وأكثر.

 سداد رسم المساحة لشهر و تسجيل العقد في الشهر العقاري

ويأخذ أمر دفع من المساحة ويتم سداد رسم المساحة في المديرية والرجوع لمكتب المساحة مرة أخرى وتقديم الايصال الخاص بسداد الرسم وتحديد موعد للمعاينة وعند المعاينة يقوم المهندس المختص بتحرير كشف تحديد المساحي ملحوظة( إذا كانت أول شقة في العمارة يتم تقديم الرسومات المعمارية). يحرر كشف تحديد (وصف تفصيلي للعقار المسجل) ويتم المتابعة في مديرية المساحة.

 البحث الهندسي لشهر و تسجيل العقد في الشهر العقاري

يعود الكشف للشهر العقاري لعمل البحث الهندسي (الباحث الهندسي يأخذ ملف العمارة من المساحة)

الباحث الهندسي بيحضر جميع الطلبات التي قدمت على العقار بأكمله: “إما سقط. ــ إما سجل ( مدة سنة) ــ إما جدد ــ إما امتد قبل السقوط بـ16.

تسليم الملف للعضو الفني لشهر و تسجيل العقد في الشهر العقاري

الباحث الهندسي يسلم الملف للعضو الفني ويطلب المستندات التالية:

– عقد مسجل.

– سند ملكية البائع.

– رخصة المباني.

– كشف بالعوايد إذا كانت مشطبة.(اذا كانت تحت التشطيب غير مطالب به) ويلزم سداد الضريبة العقارية المربوطة على العين للحصول على الكشف الرسمي.

– نموذج 38 البائع.

يأخذ الطلب إخطار مقبول ويتم مراجعته مراجعة أولى وثانية.

المرحلة الثانية: مرحلة المشروع لشهر و تسجيل العقد في الشهر العقاري

(يتم استلام اخطار المقبول من موظف الدفتر) +( كافة المستندات المقدمة + كشف التحديد المساحي+ أخذ كافة الأوراق السالفة الذكر لتحرير مشروع العقد على العقد الأخضر فئية 150 جنيه للورقة وبيتحدد بحسب حاجة مضمون العقد للورق – يتم التصديق على العقد من نقابة المحامين) رسم التصديق 1% من قيمة الثمن الوراد في العقد.

(ثم يتم تسليم المشروع مع كافة المستندات بعد طباعة العقد الأخضر والتصديق عليه من نقابة المحامين ويرفق الإيصال مع الملف)

– ثم يسلم الملف ليأخذ رقم مشروع

– مراجعة المشروع فنيا مراجعة أولى ومراجعة ثانية ثم (ختمه بختم صالح للشهر وعدم خضوع الاطراف للحراسة)

– تعلية الرسوم السابق تصديقها على المشروع .

– محضر تصديق على توقيعات الأطراف بمكتب التوثيق.

المرحلة الثالثة: الأسبقية لشهر و تسجيل العقد في الشهر العقاري

أخذ الملف ومعه جميع المستندات السابقة إلى المكتب الرئيسي (المأمورية الرئيسية) وبعد تقديم جميع الأوراق يأخذ رقم أسبقية ويتم مراجعة الأسبقية ماليا وإذا كان خالصا يؤشر بذلك وإذا كان غير ذلك يوقف ماليا.

• مراجعة فنية ثم بعد المراجعة الفنية يؤشر عليه خالص ماليا وفنيا ويشهر بتاريخ كذا وناقل لتكليف العوائد على الجديد.
• استلام العقد المسجل مجانا بعد أسبوع.

مدة الاجراءت قد تصل لعام او عامين ولا تقل عن أربعة أشهر.

الفرق بين دعوى الصحة والنفاذ والبيع الرضائي

– الشهر العقاري لا يطلب أي مستندات :- يعطي اخطار المقبول + كشف التحديد المساحي.

– لا يتم رفع الدعوى إلا بعد استلام اخطار المقبول وكشف التحديد.

– ترفع الدعوى بصحيفة متضمنة البيانات المساحية بعد تسجيل الصحيفة.

-استخراج صورة رسمية من الصحيفة على عقد (أزرق- أخضر) وترفع مع اخطار المقبول وكشف التحديد المساحي وتأخذ رقم مشروع.

– المشروع يراجع ماليا وفنيا أولى وثانية و يأخذ صالح للشهر .

*ويسدد كالطلب الرضائي الرسوم والضرائب السابقة والامانة القضائية، واتعاب المحاماة.

في مرحلة الأسبقية

– تقديم جميع المستندات السابقة بمكتب الشهر العقاري الرئيسي وأخذ رقم أسبقية + مراجعة المالية والفنية ويؤشر عليه ويشه– نأخذ صحيفة الدعوى المشهرة أول جلسة.ر (صحيفة دعوى مشهرة).

مستندات دعوى صحة والنفاذ عند رفعها

1- أصل عقد البيع الإبتدائي.

2- صورة رسمية من العقد المسجل.

3- كشف العوائد أو شهادة بأن الشقة لم تربط لها ضريبة عقارية.

مستندات يتم تقديمها في أول جلسة

– صحيفة الدعوى المشهرة في أول جلسة.

– ترفع الدعوى بعد أن تكون جاهزة.

المدعى عليه حضر وأقر يتم الحكم بالصحة والنفاذ، المدعى عليه لم يحضر إعادة الإعلان ثم الحكم.

وبعدين طلب تسجيل حكم.

– معاينة جديدة.

-يتم بحث الملكية (يحتاج المستندات):

– العقد الابتدائي.

– الحكم – إعلان الحكم إذا كان غيابيا.

– شهادة بعدم حصول استئناف.

– كشف العوايد لا يمر عليه سنة.

– نموذج 38 ضرائب.

يعطى اخطار مقبول ويكمل الاجراءات كما سبق.

– بعد استلام المشروع صالح للشهر يتم توقيع المشتري فقط. وتستكمل باقي الاجراءات.