الأفضلية و التقدم في نظام الرهن العقاري المسجل في مصر
في التقرير التالي تلقي “الناس و القانون” الضوء علي موضوع غاية في الاهمية يهم ملايين الدائنين المرتهنين في نظام الرهن العقاري المسجل، ألا وهو ما هية الأفضلية و التقدم في نظام الرهن العقاري المسجل، بقلم الاستاذ : أشرف فؤاد المحامي بالنقض.
نصوص ومواد القانون الخاصة بالأفضلية و التقدم في نظام الرهن العقاري المسجل في مصر
مــادة 1056 من القانون المدني المصري
يستوفى الدائنون المرتهنون حقوقهم قبل الدائنين العاديين من ثمن العقار المرهون ، أو من المال أول فى حل محل هذا العقار ، بحسب مرتبة كل منهم ولو كانوا قد أجروا القيد فى يوم واحد.
مــادة 1057 من القانون المدني المصري
تحسب مرتبة الرهن من وقت قيده ، ولو كان الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو كان دينا مستقبلا أو إحتماليا.
مــادة 1058 من القانون المدني المصري
(1 ) يترتب على قيد الرهن إدخال مصروفات العقد والقيد والتجديد إدخالا ضمنيا فى التوزيع وفى مرتبة الرهن نفسها.
( 2 ) وإذا ذكر سعر الفائدة فى العقد فإنه يترتب على قيد الرهن أن يدخل فى التوزيع مع أصل الدين وفى نفس مرتبة الرهن فوائد السنتين السابقتين على تسجيل تنبيه نزع الملكية والفوائد التى تستحق من هذا التاريخ إلى يوم رسو المزاد ، دون مساس بالقيود الخاصة التى تؤخذ ضمانا لفوائد اخرى قد استحقت والتى بحسب مرتبتها من وقت أجرائها. وإذا سجل أحد الدائنين تنبيه نزع الملكية وانتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل.
مــادة 1059 من القانون المدني المصري
للدائن المرتهن أن ينزل عن مرتبة وهنه فى حدود الدين المضمون بهذا الرهن لمصلحة دائن آخر له ومن مقيد على نفس العقار ، ويجوز التمسك قبل هذا الدائن الآخر بجميع أوجه الدفع التى يجوز التمسك بها قبل الدائن الأول ، عدا ما كمان منها متعلقة بانقضاء حق هذا الدائن الأول إذا كان هذا الانقضاء لاحقا للتنازل عن المرتبة.
مــادة 1060 من القانون المدني المصري
(1 ) يجوز للدائن المرتهن عند حلول أجل الدين أن ينزع ملكية العقار المرهون فى يد الحائز لهذا العقار ، الا إذا اختار الحائز أن يقضى الدين أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عنه.
( 2 ) ويعتبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بأى سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أى حق عينى آخر عليه قابل للرهن ، دون أن يكون مسئولا مسئولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.
مــادة 1061 من القانون المدني المصري
يجوز للحائز عند حلول الدين المضمون بالرهن أن يقضيه هو وملحقاته بما فى ذلك ما صرف فى الإجراءات من وقت إنذار ، ويبقى حقه هذا قائما إلى يوم رسو المزاد. ويكون له فى هذه الحالة أن يرجع بكل ما يوفيه على المدين ، وعلى المالك السابق للعقار المرهون. كما يكون له أن يحل محل الدائن الذى استوفى الدين فيما له من حقوق الا ما كان منها متعلقة بتأمينات قدمها شخص آخر غير المدين.
مــادة 1062 من القانون المدني المصري
يجب على الحائز أن يحتفظ بقيد الرهن الذى حل فيه محل الدائن وان يجللاه عند الاقتضاء ، وذلك إلى أن تمحى القيود التى كانت موجودة على العقار وقت تسجيل سند هذا الحائز.
مــادة 1063 من القانون المدني المصري
(1 ) إذا كان فى ذمة الحائز بسبب امتلاكه العقار المرهون مبلغ مستحق الأداء حالا يكفى لوفاء جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار ، فلكل من هؤلاء الدائنين أن يجبره على الوفاء بحقه بشرط أن يكون سند ملكيته قد سجل.
( 2 ) فإذا كان الدين الذى ذمة الحائز غير مستحق الأداء حالا. أو كان أقل من الديون المستحقة للدائنين ، أو مغايرا لها ، جاز للدائنين إذا اتفقوا جميعا أن يطالبوا الحائز بدفع ما فى ذمته بقدر ما هو مستحق لهم ، ويكون الدفع طبقا الشروط التى التزم الحائز فى أصل تعهده أن يدفع بمقتضاها وفى الأجل المتفق على الدفع فيه.
( 3 ) وفى كلتا الحالتين لا يجوز للحائز أن يتخلص من إلتزامه بالوفاء للدائنين بتخليه عن العقار. ولكن إذا هو وفى لهم فإن العقار يعتبر خالصا من كل ومن ويكون للحائز الحق فى طلب محو ما على العقار من القيود
مــادة 1064 من القانون المدني المصري
(1 ) يجوز للحائز إذا سجل سند ملكيته أن يطهر العقار من كل رهن تم قيده قبل تسجيل هذا السند.
( 2 ) وللحائز أن يستعمل هذا الحق حتى قبل أن يوجه الدائنون المرتهنون التنبيه إلى المدين أو الإنذار إلى هذا الحائز ، ويبقى هذا الحق قائما إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع.
مفهوم الأفضلية في نظام الرهن العقاري المسجل
هي حق الدائن المرتهن في التقدم في أيستفاء حقه من العقار المرهون على الدائنين المرتهنين التاليين له في الرتبة و الدائنين العادين ، وفقاً لما جاء بالقانون المدني المصري حيث قرر إن يتقدم على الدائنين التالين في المرتبة له في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار .
كما قرر المشرع في القانون المدني المصري : ان الدائنين المرتهنين يستوفون حقوقهم قبل الدائنين العاديين من ثمن العقار أو المال الذي حل محله بحسب مرتبة كل منهم و لو كانوا أجروا القيد في يوم واحد .
ومن ثم جعل المشرع الأفضلية تترتب أو تنشا على القيد
موضوع الأفضلية في نظام الرهن العقاري المسجل في جمهورية مصر العربية
ما هي الحقوق إلى يستوفيها الدائن بطريقة الأفضلية : هي أصل الدين و الفوائد و المصروفات
أصل الدين
هوا لمبلغ الثابت في القيد.
الفوائد المستحقة
الفوائد المستحقة من وقت القيد .
المصروفات
تشمل الرهن و قيده و تجديده ….الخ , حبث يترتب على قيد الرهن إدخال مصاريف العقد و القيد و التجديد ادخلا ضمنيا في التوزيع و في مرتبة الرهن نفسها .و إذا سجل احد الدائنين تنبيه نزع العقار انتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل .
محل الأفضلية في نظام الرهن العقاري المسجل
محل الأفضلية هو ما يباشرعليه الدائن المرتهن حقه في التقدم ، و هو بصفة أصلية ثمن العقار بعد بيعه بالمزاد العلني.
ولكن الحق لا يرد على ثمن العقار فقط ، إنما يرد على ملحقاته الملحقة به من تاريخ تسجيل التنبيه بنزع الملكية .
الجدير بالذكر أن صاحب حق الامتياز العام يتقدم على أصحاب الحقوق المقيدة حتى و لو وجدت قبل حقه ، لان حق الإمتياز العام لا يخضع للقيد و أيضاً المبالغ المستحقة للخزينة العامة .
أما الحقوق الواجبة الشهر فمرتبة كل منها حيث تتحدد على أساس الأسبقية في القيد و هذا ما قررته المادة 907 من القانون المدني المصري والتي تنص على أنه : .. بحسب مرتبة كل واحد منهم و لو كانوا اجروا القيد في يوم واحد .
التنازل عن مرتبة الرهن في نظام الرهن العقاري المسجل
هل يجوز التنازل عن مرتبة الرهن !!؟
تجيب المشرع المدني المصري علي هذا التساؤل حيث أكد علي أنه يفترض وجود أكثر من حق مقيد على العقار يلي بعضها البعض في المرتبة ، ويحق لصاحب حق متقدم أن يتنازل لصاحب حق متأخر عليه عن مرتبته .
ومن ثم يكون التنازل عن مرتبة الرهن على القيد و ليس على الرهن ذاته ، ولذلك اشترط النص أن يكون للمتنازل له رهن مقيد على نفس العقار ، و هذا التنازل يجب إلا يضر بحقوق الدائنين الآخرين المقيدة حقوقهم على العقار وعليه لا يتم التنازل إلا في حدود قدر الدين المتنازل.
يجب التأشر بالتنازل عن القيد
وللاحتجاج بهذا التنازل عن مرتبة الرهن يجب إن يأشر به على هامش قيد المتنازل عن مرتبته . ويمكن التمسك في مواجهة المتنازل له بكافة أوجه الدفع التي كان يمكن الاحتجاج بها في مواجهة المتنازل كبطلان الدين المضمون بالرهن أو بطلان الرهن أو بطلان القيد أو انقضاء الرهن قبل التنازل .
كما يمكن الاحتجاج على المتنازل له بأوجه الدفع الخاصة بدينه ، فإذا كان دينه قد أنقضى فلا فائدة من التنازل له .
